Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Обяви за наем отпреди години: кои тристайни стоят в портала, без някой да ги гледа

По номера на обявата в homes.bg изчислихме приблизително кога е създадена всяка от 2 018 обяви за наем на тристаен. 37,2% са на повече от две години, а при продажбите този дял е 14%. Най-старите се трупат в евтиния край: под €600 на месец почти четири от пет обяви са по-стари от две години.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Два пазара в един списък

Медианата на възрастта е 285 дни и сама по себе си не казва много. Разпределението има две гърбици. Едната е от свежи обяви: 14,6% са пуснати през последния месец, почти двойно повече от продажбите (7,1%). Другата е от обяви, които стоят от години. Горната четвърт започва от 1 673 дни, а при продажбите от 558. Отдаденото жилище обикновено изчезва за седмици. Обява за наем, която е на четири или пет години, значи едно от трите: апартаментът се отдава отново и отново със същия номер, обявата е забравена или е примамка за обаждания. От портала не можем да кажем кое е вярно, затова говорим за вероятност, не за присъда. Как номерът се превръща в дата, обяснихме в „Номерът на обявата издава възрастта ѝ“.

Възраст на обявата: наем срещу продажба на тристаен

до седмица
8–30 дни
1–3 месеца
3–6 месеца
6–12 месеца
1–2 години
над 2 години

Под наем
10%13%9%16%9%37%
За продажба
13%14%21%31%14%

Без дните на масов внос. Наем: 2 018 обяви, продажба: 4 323. Възрастта е по номера на обявата.

Колкото по-евтин, толкова по-стар

Нарязахме обявите по наем и разликата излезе рязка. До €600 делът на обявите над две години е 78%, а медианата на възрастта е 2 346 дни, около 6,4 години. Една стъпка нагоре, €601 до €700, и делът пада до 39,1%. Над €700 кривата е плоска: около една четвърт. Същото се вижда спрямо квартала. Обявите с наем поне с 10% под медианата на своя квартал имат медиана 1 030 дни. Тези около медианата са на 242, по-скъпите на 222. Тоест в евтиния край не стоят изгодни оферти, които никой не е забелязал. Стоят цени от друга година, когато три стаи под наем в София струваха по-малко.

Дял на обявите за наем над 2 години по месечен наем

до €600
78%
€601–700
39,1%
€701–900
23,3%
€901–1 200
27,6%
над €1 200
26,3%

Тристайни под наем в homes.bg, 20.10.2026, без дните на масов внос.

Практическото правило е просто. Ако виждате тристаен за €550 в квартал, където медианата е €800, първо проверете колко е стара обявата. Повече за реалистичния евтин край има в евтиния тристаен под наем.

Необзаведените са най-старите

Етикетът за обзавеждане го попълва публикуващият. Обзаведените тристайни са огромното мнозинство (1 714) и медианата им е 321 дни. Необзаведените са само 58, но медианата им скача до 2 469 дни, а над година са 72,4%. Полуобзаведените (42) са най-младите, с 171 дни. Извадката при необзаведените е малка, затова не правим от нея закон. Обяснението обаче е правдоподобно. Днешният наемодател рядко предлага празен апартамент, а старите обяви са писани по времето, когато това беше обичайно. Ако търсите празно жилище за собствените си мебели, по-новите обяви от този тип са малко и си струва да питате директно.

Снимките издават обявата-призрак

Най-полезната следа е датата на снимките. При обявите за наем над две години най-новата снимка има медианна възраст 1 711 дни. При 77,3% от тях и последният кадър е по-стар от две години. За сравнение: при обявите до три месеца последната снимка е на 20 дни. Снимките са и по-малко: медиана 7 срещу 10. Автоматичен фийд стои зад 29,5% от старите обяви и зад 60,3% от новите. Етикет „днес“ или „вчера“ носят 5,3% от старите. Кратко казано, никой не ги пипа. Как се чете броят снимки при наема, разгледахме в „Снимките в обявата за наем“.

636медиана разглеждания на обява над 2 години

0,3разглеждания на ден при старите обяви

1,8разглеждания на ден при обявите до 3 месеца

77,3%от старите са с всички снимки отпреди 2 години

Броячът подвежда, ако го гледате без възрастта. Старата обява има 636 разглеждания срещу 53 при новата, но на ден това е 0,3 срещу 1,8. Обявите отпреди години събират по едно щракване на три-четири дни.

От коя година са

Сред тристайните под наем над две години най-много са създадени през 2019 г. (171 обяви). Отпреди 2018 г. са 89, а най-старата е на 5 734 дни, тоест от преди около 16 години. Над пет години са 456 обяви, близо една четвърт от всички тристайни под наем в портала. Тук трябва уговорка. Калибровката номер → дата при старите номера е по-груба, защото обявите от онези години са малко и снимките им често са подменяни. Грешката може да е седмици. Годините обаче не се объркват.

Обяви за наем на тристаен над 2 години по година на създаване

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

171

2019

2020

2021

2022

2023

153

2024

По номера на обявата. Само обявите, които още стоят на 20.10.2026.

Къде се трупат

Кварталите с най-старите обяви за наем на тристаен
Квартал	Обяви	Медиана на възрастта, дни	До месец	Над година
кв. Белите брези	36	2 554	8,3%	63,9%
кв. Борово	34	2 305	8,8%	64,7%
кв. Банишора	35	1 722	11,4%	65,7%
кв. Зона Б-18	19	1 522	5,3%	63,2%
кв. Слатина	17	924	5,9%	52,9%
кв. Младост 4	24	905	8,3%	62,5%
кв. Хиподрума	30	829	3,3%	63,3%
кв. Симеоново	33	760	9,1%	57,6%

В кв. Белите брези медианата е 2 554 дни, в кв. Борово 2 305, в кв. Банишора 1 722. Това не значи, че там никой не отдава. Новите обяви се губят сред старите и средното число лъже. Пълната класация по квартали е в „Възрастта на обявите по квартали“.

Как да познаете обява-призрак

В imot.bg гледахме кои обяви висят след 32 дни (застоялите обяви за наем) и датата на последна редакция (възрастта на обявата за наем). Тук номерът показва нещо, което редакцията крие: от кога обявата съществува. Над година са 942 тристайни под наем, 46,7% от всички.

Пет минути проверка преди обаждането

0 / 7

Сравнете номера на обявата с номерата на най-новите в списъка
Отворете снимките: сезонът, мебелите и уредите отговарят ли на днес
Разделете разглежданията на дните, откакто обявата съществува
Сравнете наема с медианата на квартала; 30% под нея е знак за стара цена
Попитайте дали жилището е свободно сега и от коя дата
Поискайте нова снимка или видео от деня на разговора
Ако отговорът е „имаме друго подобно“, приемете, че конкретното го няма

Оценка на редакцията: доколко може да се вярва на старата обява за наем

2,2от 5

Оценка на редакцията: доколко може да се вярва на старата обява за наем

Обява за наем на тристаен над две години рядко е реална оферта. Тя е полезна като ориентир какви наеми е имало в квартала, но не като жилище, което ще огледате тази седмица.

Актуалност на цената★★★★★
Под €600 медианата на възрастта е 2 346 дни.
Актуалност на снимките★★★★★
77,3% са с всички кадри отпреди две години.
Шанс жилището да е свободно★★★★★
Не можем да го измерим, но обявите почти не се пипат.
Полза като пазарен ориентир★★★★★
Показват долния край на наемите преди години.
Лесно разпознаване★★★★★
Номер, снимки и разглеждания на ден я издават за минути.

Предимства

Лесно се разпознава по номера и снимките
Дава представа за старите наеми в квартала
Евтиният край на списъка вече е обяснен

Слабости

Изкривява медианата на квартала надолу
Губи време на наемателя
Броячът на разглеждания изглежда висок

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Собствениците са най-отгоре
Без такса и без договор
Приемаме и заявки от продавачи

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко от обявите за наем на тристаен са стари?

Над година са 46,7%, над две години 37,2%. При продажбите над две години са само 14%, така че наемът има много по-дълга опашка от забравени обяви.

Как знаете кога е създадена обявата?

homes.bg дава на обявите поредни номера. Снимка не може да е качена преди обявата, така че по най-ранните снимки на обявите с по-голям номер оценяваме датата. При наемите оценката съвпада до три дни с датата на снимките при 72,4% от обявите.

Евтиният тристаен под наем от стара обява свободен ли е?

Не знаем, и това е честният отговор. Под €600 медианата на възрастта е 2 346 дни, а наемът е от друга година. Най-вероятно жилището е отдадено или обявата е забравена, но само обаждане го потвърждава.

Защо необзаведените обяви са толкова стари?

Необзаведените тристайни под наем са 58 и медианата им е 2 469 дни. Извадката е малка. Правдоподобно е, че днес почти всички наемодатели обзавеждат, а празните жилища са останали в стари обяви.

Високият брой разглеждания значи ли, че обявата е интересна?

Не и при старите обяви. Те имат медиана 636 разглеждания, но на ден това е 0,3. Новите до три месеца събират 1,8 на ден.

Кое е най-бързото указание, че обявата е стара?

Снимките. При 77,3% от обявите над две години и най-новият кадър е от преди две години. Ако мебелите изглеждат от друго десетилетие, вероятно и обявата е оттам.

В кои квартали има най-много стари обяви за наем?

Медианата на възрастта е най-висока в кв. Белите брези, кв. Борово и кв. Банишора. Там половината обяви за наем на тристаен са по-стари от четири години.

Какво да питам, ако все пак се обадя по стара обява?

Попитайте от коя дата е свободно жилището, кога са правени снимките и дали наемът в обявата е актуален. Помолете за видео от деня. Ако искате да ви търсим ние, оставете заявката.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →