Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Застоялите обяви за наем: скъпи, големи и упорити

От обявите за тристаен под наем, които видяхме на 15 септември и намерихме пак на 17 октомври, 24,2% искат поне 15% над медианата на своя квартал. Това са 271 обяви. Медианно те са с +35% над съседите си, а за 32 дни само 18,5% от тях са свалили наема.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Какво наричаме застояла обява

271обяви още на пазара след 32 дни и поне 15% над квартала
+35%медианна надценка спрямо квартала
€1 299медианен поискан наем
119 кв.ммедианна площ

Две условия. Първо, обявата е била в списъка на 15 септември и още е там на 17 октомври, с еднаква площ, етаж и телефон. Второ, октомврийският ѝ наем е поне с 15% над септемврийската медиана на квартала. Защо точно 15%? Средната половина от наемите в един квартал обикновено е широка около една пета от медианата, така че 15% нагоре вече е извън нормалния коридор. Подробно за това в разсейването на наемите. Тридесет и два дни са много за наем. За същото време 48,9% от всички тристайни в извадката изчезнаха от обявите. Тези 271 са от другата половина и са по-скъпи от нея.

Как изглежда типичната застояла обява

Застоялите обяви срещу всички тристайни под наем от септември
ЗастоялиВсички
Обяви2712 187
Медианен наем€1 299€830
Медианна площ119 кв.м96 кв.м
Наем на кв.м11,1 €8,9 €
Отбелязан „обзаведен“18,1%22,1%

Портретът е ясен. Застоялата обява е за голям тристаен, около 119 кв.м, и иска медианно €1 299. Това е повече с наем, отколкото с площ: на квадрат тя е с +24,7% над всички тристайни от септември. Обзавеждането не обяснява надценката. Отметката „обзаведен“ стои на 18,1% от застоялите при 22,1% от всички. Отметката е непълна, много собственици не я слагат, но поне не виждаме застоялите да са масово обзаведени. На огледите такъв апартамент често е хубав и просторен. Проблемът е в сумата, не в жилището. Колкото по-висок е наемът, толкова по-малко са семействата, които могат да го платят, а обявата чака точно тях.

Скъпото седи, евтиното си отива

Дял изчезнали обяви за 32 дни според наема спрямо квартала
50,4%
под −10% от квартала
52,1%
±10%
43,8%
+10–25%
41,9%
над +25%

Тристайни под наем от квартали без таван, 2 187 обяви. Изчезнала обява не значи непременно отдадена.

Обявите около медианата на квартала изчезват най-бързо: 52,1% за месец. Тези с над 25% надценка изчезват в 41,9% от случаите. Разликата е десет пункта, не пропаст, но се натрупва месец след месец. По абсолютна сума картината е по-рязка. До 700 евро изчезнаха 56,9% от обявите, над 1 300 евро само 34,7%. Повече за връзката между цена и скорост има в наема над пазара и скоростта. Не всяка изчезнала обява е отдадена. Някои са свалени, други са пуснати наново. Обратното също се случва: агенция може да забрави обява за вече нает апартамент. Затова говорим за дялове, не за отделни случаи.

Собствениците не бързат да свалят

Само 18,5% от застоялите са намалили наема за месеца. При всички останали на пазара тристайни делът е 26,6%. На пръв поглед скъпите са по-упорити. Тук трябва уговорка. Обява, която е свалила много, може да е слязла под прага от 15% и вече да не е в групата. Затова 18,5% подценява намаленията. По-чиста е друга сметка: от обявите, които през септември бяха над +10% спрямо квартала и останаха на пазара, 27,5% са намалили. При обявите под квартала са 26,9%. Почти същото. Изводът: собственикът със скъпа обява не сваля по-често от другите, макар да чака по-дълго. Колко и как се свалят наемите, има в намалените наеми. Сметката на собственика е проста. Един празен месец при наем €1 299 струва колкото отстъпка от около €108 на месец за цяла година договор. Медианната надценка на застоялите е грубо €337 на месец над квартала.

Къде висят най-много

Квартали с най-много застояли обяви за тристаен под наем

Брой застояли обяви и техният дял сред обявите от септември, които още са на пазара в квартала.

Най-много застояли има в Докторски паметник: 21 обяви, 51,2% от останалите там. Следват Изток и Стрелбище. Това са централни и източни квартали с много големи апартаменти и широк диапазон на наемите. В такъв квартал медианата е по-слаб ориентир, защото под едно име се отдават много различни жилища. Част от надценката може да е заслужена: паркомясто, нова сграда, гледка. Друга част е просто надежда. Наемите по квартали с техните медиани са в наема на тристаен по квартали. Същото явление при продажбите разгледахме в застоялите обяви за продажба.

Какво да прави наемателят със застояла обява

Застоялата обява е най-доброто място за пазарлък, което пазарът под наем предлага. Собственикът вече е загубил месец. Знае го, дори да не го казва. Не започвайте с процент. Започнете с въпроси: от кога е свободен апартаментът, какво е включено в наема, има ли гъвкавост за срока. След това предложете сума, близка до горната четвърт за квартала, и я обяснете с конкретни обяви. Проверете и защо е скъпо. Ако разликата идва от гараж или нова сграда, сравнете с подобни обяви, не с медианата. Ако не идва от нищо, имате силна позиция. Обратното на застоялите са обявите, които изчезват за дни: те са в колко бързо се отдава тристаен.

Преди да направите предложение

Застояла обява за наем: проверка

0 / 6

Ако искате втори поглед върху конкретна обява, пратете я през заявката.

Застоялите са определени спрямо септемврийската медиана на квартала, от квартали без таван на скрейпа. Наемите са поискани в обявите, не договорени.

Оценка на редакцията: застояла обява за тристаен под наем

3,2от 5

Оценка на редакцията: застояла обява за тристаен под наем

За наемателя това са просторни апартаменти с реално място за пазарлък. За собственика застоялата обява е сигнал, че сумата е над това, което семействата в квартала плащат.

  • Място за пазарлък★★★★★

    Медианна надценка +35% и поне месец без наемател.

  • Площ и пространство★★★★★

    Медиана 119 кв.м, повече от типичния тристаен под наем.

  • Готовност на собственика да свали★★★★★

    Само 18,5% са намалили за месец.

  • Риск от скрит проблем★★★★★

    Обикновено проблемът е цената, но огледът е задължителен.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Две снимки през 32 дни, без кварталите с таван.

Предимства

  • Големи апартаменти
  • Силна позиция за пазарлък
  • Ясно измерима надценка

Слабости

  • Наем над бюджета на повечето семейства
  • Собствениците свалят бавно
  • Част от надценката може да е заслужена

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Само обяви, които още са активни
  • Собствениците са най-отгоре
  • Вноска по кредита и такси по сделката
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Какво е застояла обява за наем?

В нашата сметка това е обява, която е на пазара поне 32 дни и иска поне 15% над медианата на квартала. Такива са 271 обяви за тристаен, 24,2% от останалите на пазара след месец.

Колко по-скъпи са застоялите обяви?

Медианно с +35% над квартала си. Типичната иска €1 299 за 119 кв.м, при €830 за 96 кв.м за всички тристайни под наем от септември.

Скъпите обяви за наем изчезват ли по-бавно?

Да, но не драматично. С над 25% надценка изчезнаха 41,9% за месец, около медианата 52,1%. По сума разликата е по-голяма: 56,9% до 700 евро срещу 34,7% над 1 300 евро.

Свалят ли собствениците наема, когато обявата седи?

Рядко за един месец. От застоялите 18,5% са намалили, а от всички останали на пазара 26,6%. Делът при застоялите е подценен, защото обявите с голямо намаление излизат от групата.

Къде има най-много застояли обяви за тристаен?

В Докторски паметник (21), Изток (20) и Стрелбище (18). Това са квартали с много големи апартаменти и широк диапазон на наемите.

Мога ли да се пазаря за застояла обява?

Това е най-добрият случай за пазарлък. Собственикът вече е загубил поне месец, а празен месец при €1 299 струва колкото €108 отстъпка на месец за година. Аргументирайте се с подобни обяви в квартала.

Обзаведени ли са повечето застояли обяви?

Не. Отметката „обзаведен“ е на 18,1% от тях, при 22,1% за всички. Отметката е непълна, но не обяснява надценката.

Ако обявата е изчезнала, значи ли, че апартаментът е отдаден?

Не непременно. Обявата може да е свалена, пусната с друг телефон или с поправена площ. Затова пишем „най-вероятно е отдадена“ и гледаме дялове, не отделни обяви.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен