Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Колко бързо се отдава тристаен под наем в София

Снимахме обявите за тристаен под наем в imot.bg два пъти: на 15 септември и на 17 октомври 2026 г. От 2 187 обяви, които видяхме първия път, 48,9% ги нямаше 32 дни по-късно. Изчезналата обява не е задължително отдаден апартамент, но за толкова кратко време това е най-вероятното обяснение.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Две снимки на пазара и една уговорка

Как разбираме, че октомврийската обява е същата като септемврийската? Сверяваме пет неща: квартал, площ, етаж, етажност и последните девет цифри на телефона. Когато всички съвпадат, приемаме, че гледаме един и същи апартамент. Когато през октомври такава комбинация липсва, броим обявата за изчезнала. Тук е уговорката. Собственикът може да е свалил обявата, защото е решил да продава. Агенцията може да я е пуснала отново с друг телефон. Някой може да е поправил площта от 92 на 94 кв.м. За нашата таблица всичко това изглежда като изчезване, затова пишем „изчезна от обявите“, а „отдаден“ оставяме за предположение.

48,9%от тристайните изчезнаха за 32 дни

56%от двустайните за същия срок

1 118тристайни още стоят в обявите

1 267нови обяви за тристаен през октомври

Четири квартала не участват в сметката: Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша. Септемврийският скрейп спираше на 120 обяви на квартал, а порталът ги подаваше почти подредени по цена. В тези четири сме хванали само по-евтината част, и ако ги сравним, ще излезе, че „евтиното изчезва“, просто защото другото не сме го видели. Колко е истинският наем там, разказваме в истинския наем в Лозенец и центъра.

Почти половината за един месец

Между двете дати изчезнаха 1 069 обяви за тристаен, 1 118 останаха. Ако приемем, че темпът е равен всеки ден, това прави около 2,1% на ден и половината от обявите си отиват за около 33 дни. Равният темп е допускане. Имаме две точки, не крива, и не знаем дали първите дни след публикуване са по-бързи от следващите. За сравнение, при продажбите на тристайни изчезват около 0,9% от обявите на ден, а половината си отиват за около 79 дни. Тази сметка е в колко живее една обява за продажба. Наемът се движи над два пъти по-бързо, което е логично: наемателят решава за седмица, купувачът чака оценка, кредит и нотариус.

Обявите за тристаен под наем от 15 септември месец по-късно

48,9%изчезнали

Изчезнали от обявите 48,9%
Още в обявите 51,1%

2 187 обяви в кварталите без таван на извадката. Изчезнала не значи отдадена.

Месец е дълъг срок за наем. Ако обявата ви стои повече от него без нито едно сериозно обаждане, проблемът рядко е в сезона. По-често е в цената, в снимките или в нещо, което се вижда още от първата снимка на кухнята.

Евтиното си отива първо

Дял на изчезналите обяви за тристаен по наем

56,9%

до €700

49,9%

€701–850

46,5%

€851–1 000

43,8%

€1 001–1 300

34,7%

над €1 300

Обяви по групи: 561, 717, 428, 288, 193. Наем по септемврийската обява.

До €700 на месец 56,9% от обявите изчезнаха. Над €1 300 делът е 34,7%. Между тях всяка стъпка нагоре по цената сваля дела с по няколко пункта. Причината не е мистериозна. Тристаен до 700–850 евро търсят много семейства и двойки, които делят разходите, а над 1 300 кръгът от наематели е тесен и те разглеждат дълго. По-скъпите обяви са и по-големи, с повече неща за оглеждане. По-интересно е, че мястото спрямо квартала тежи по-малко от самата сума. Обявите с поне 10% под медианата на квартала изчезнаха в 50,4% от случаите, тези с над 25% отгоре в 41,9%. Разликата е по-малка от тази между евтин и скъп сегмент. Подробно за скъпите спрямо квартала има в наема над пазара и скоростта, а какво се намира в долния край, в евтиния тристаен под наем.

В краищата на града се отдава по-бързо

Дял на изчезналите обяви по разстояние от центъра

до 3 км
47,3%
3–5 км
45,1%
5–7 км
52%
над 7 км
53,7%

Обяви по пояси: 543, 718, 561, 365. Без Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша.

Очаквахме центърът да се отдава най-бързо. Излезе обратното. Над седмия километър 53,7% от обявите изчезнаха, между третия и петия 45,1%. Крайните квартали са панелните комплекси с най-ниските наеми. В Дружба 1 изчезнаха 70,4% от 27 обяви, в Младост 4 61,5%, в Младост 3 71,4%. Собствениците там и не свалят много: от останалите над седмия километър намалиха наема само 15,4%, при над една четвърт в останалите пояси. Това стои добре до нещо, което вече показахме: наемът почти не пада с километрите (наемът и разстоянието от центъра). Щом сумата е близка, а изборът е голям, евтиният панел в края се отдава бързо. Близо до центъра също има бързи квартали, като Банишора с 63% и Сухата река с 75,6%, и двата с медиана под €850.

Двустайният е още по-бърз

От 2 517 обяви за двустаен в същите квартали за същите 32 дни изчезнаха около 1 410, 56%. Със седем пункта повече от тристайните. Медианният двустаен под наем струваше €630 през септември, тристайният €830. Пак цената: колкото по-малка е сумата, толкова повече хора могат да я платят. Затова собственик, който се колебае дали да раздели голям апартамент или да купи двустаен за отдаване, гледа и скоростта, не само доходността. Сметката по квартали е в двустаен или тристаен се отдава по-бързо, а разликата в самия наем в наема на тристаен срещу двустаен.

Какво значи това за двете страни

За наемателя в евтиния сегмент: добрата обява до €700 най-често не доживява до следващия месец. Огледът се уговаря в деня, в който обявата се появи, а документите и депозитът трябва да са готови преди него. Ако бюджетът ви е над €1 300, имате време. Две трети от тези обяви още бяха там след месец, и при тях въпросът е по-скоро какво да предложите. За това вижте намалените наеми. За собственика сметката е обратна. Скъпият апартамент трябва да се планира с поне един празен месец, а евтиният с почти нито един, ако е чист и снимките са честни.

Преди да пуснете обява или да звъннете

0 / 6

Знам в коя ценова група е обявата и колко бързо изчезват такива.
Сравних наема с медианата на квартала, не само с наема на съседа.
Ако наемам до €850, огледът е в същия или следващия ден.
Депозитът и личните документи са готови преди огледа.
Ако отдавам над €1 300, бюджетът ми издържа един празен месец.
След четири седмици без обаждания преглеждам цената и снимките.

Ако искате да знаете колко бързо обикновено се движи точно вашият квартал и сегмент, опишете ги в заявката.

Наемите са поискани в обявите, не договорени. Изчезналата обява може да е свалена, преобявена или с поправени данни. Сравняваме само кварталите без таван на септемврийската извадка.

Оценка на редакцията: скоростта на отдаване на тристаен

3,2от 5

Оценка на редакцията: скоростта на отдаване на тристаен

Пазарът на наеми за тристаен е бърз в долния край и в краищата на града, бавен над €1 300. За месец почти половината обяви изчезват, но това не е точна мярка за отдадените апартаменти.

Скорост в евтиния сегмент★★★★★
56,9% от обявите до €700 изчезнаха за 32 дни.
Скорост над €1 300★★★★★
Само 34,7% изчезнаха, останалите чакат.
Скорост в крайните квартали★★★★★
53,7% над седмия километър, с малко намаления.
Яснота колко са отдадени★★★★★
Изчезналата обява може да е свалена или преобявена.
Надеждност на данните★★★★★
Две снимки, четири квартала извън сравнението, поискани наеми.

Предимства

Ясна връзка между цената и скоростта
Голяма извадка в кварталите без таван
Сравнима с данните за продажбите

Слабости

Изчезнала не значи отдадена
Лозенец и центърът не участват
Само два момента, без крива

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Вноска по кредита и такси по сделката
Не сме посредник, нямаме комисиона
Попълва се за две минути

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко бързо се отдава тристаен в София?

От обявите за тристаен под наем, които видяхме на 15 септември, 48,9% ги нямаше след 32 дни. При равен темп половината си отиват за около 33 дни, но това е груба сметка от две снимки.

Значи ли изчезналата обява, че апартаментът е отдаден?

Не винаги. Обявата може да е свалена, пусната пак с друг телефон или с поправена площ. За месец най-вероятната причина е отдаване, но ние го пишем като предположение.

По-бързо ли се отдават евтините тристайни?

Да. До €700 изчезнаха 56,9% от обявите, над €1 300 само 34,7%. Делът пада с всяка ценова стъпка нагоре.

Къде се отдава най-бързо, в центъра или в края?

В краищата. Над седмия километър изчезнаха 53,7% от обявите, между третия и петия 45,1%. Там са панелните квартали с ниски наеми и много търсене.

Двустаен или тристаен се отдава по-бързо?

Двустайният: 56% изчезнали за същия месец срещу 48,9% при тристайните. Медианата му е €630 срещу €830.

Наемът по-бързо ли се движи от продажбите?

Около два пъти. При продажбите половината обяви за тристаен изчезват за около 79 дни, при наемите за около 33. Наемателят решава по-бързо и не чака кредит.

Защо Лозенец и Център ги няма в сметката?

Защото през септември извадката спираше на 120 обяви на квартал, подредени почти по цена. В Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша видяхме само по-евтината част и сравнението би било изкривено.

Колко време да чакам, преди да сваля наема?

Наш ориентир е около месец. Ако за четири седмици няма сериозен интерес, а повечето подобни обяви в квартала вече са изчезнали, проблемът е в цената или в представянето, не в сезона.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →