Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наем на тристаен или двустаен: колко струва втората спалня

Сравнихме медианния наем на тристаен и на двустаен в 67 квартала с поне осем обяви за всеки вид. Втората спалня струва средно €170 на месец, или +27,3%. При покупка същата стъпка е +50,1%, почти двойно повече.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Стъпката от двустаен към тристаен

€170медианна разлика в месечния наем
+27,3%същото в проценти
+50,1%разлика в обявената цена при покупка
67 кварталас поне 8 обяви и за двата вида

Ето го сухото число. В типичния квартал тристайният се отдава с €170 над двустайния. За тази сума семейството получава втора спалня, обикновено и повече квадрати в хола и кухнята. При покупка медианният тристаен е €260 300, а двустайният €173 400. Купувачът плаща с 50,1% повече за същата стъпка, наемателят с 27,3%. Наемният пазар оценява третата стая много по-скромно от продажния. Защо? Нашето обяснение е бюджетът. Семейство, което наема, сравнява месечната сума със заплатите, а не с цената на квадрат. Над определена сума то просто спира да търси, и собствениците на тристайни го усещат. Купувачът разсъждава в други мерки: кредит за тридесет години, препродажба, наследство.

Къде втората спалня е почти без пари

Най-малка разлика между наем на тристаен и двустаен

Медиана на наема на тристаен срещу двустаен в същия квартал.

В кв. Разсадника тристайният е с €10 по-евтин от двустайния: €590 срещу €600. В кв. Хаджи Димитър двата вида се отдават за една и съща медиана, €700. Дори в кв. Оборище, близо до центъра, стъпката е само €80. Как да си обясним това? Нашето предположение е, че тук тристайните са малки и близки по площ до двустайните, така че разликата се свежда до състоянието и обзавеждането. Наемите нямат година на сградата, затова не можем да го докажем, само да го отбележим. За наемателя с две деца тези квартали са най-изгодни: втората спалня идва почти без доплащане.

Къде скокът е голям

Най-голяма разлика между наем на тристаен и двустаен

Медианни наеми на двустаен и тристаен в квартала.

На другия край са кв. Горна баня, кв. Драгалевци, кв. Бояна и кв. Симеоново. В Горна баня тристайният е с +84,6% над двустайния, в Драгалевци с €500. Там тристайният под наем е по-скоро голямо семейно жилище, а двустайният остава умерен по площ и цена. В кв. Изток скокът е €370 на месец, в кв. Витоша €280. Ако бюджетът ви е на ръба, в тези квартали двустаен с кабинет в хола може да е по-разумният ход. Колко струва една стая под наем сама за себе си, сме сметнали в цената на стая в София. Числото там е полезна мярка: ако съквартирант би платил повече, отколкото струва стъпката към тристаен, сметката се обръща.

Стъпката не зависи от центъра

Разлика тристаен срещу двустаен по разстояние от центъра
+26%
0–3 км (18 квартала)
+27,7%
3–5 км (19 квартала)
+25,8%
5–7 км (18 квартала)
+32,9%
над 7 км (12 квартала)

Медиана на разликите по квартали в пояса.

До петия километър стъпката е около една четвърт: +26% и +27,7%. Между петия и седмия е +25,8%. Само навън се качва до +32,9%, но там кварталите са 12 и в тях са скъпите подножия на Витоша. За наемателя това значи, че решението тристаен или двустаен може да се вземе отделно от избора на квартал. Как самото ниво на наема реагира на километрите, има в наема и разстоянието до центъра.

Собственикът вижда същото от другата страна

Щом купувачът плаща за третата стая около 50,1% отгоре, а наемателят само 27,3%, двустайният носи по-висока брутна доходност. В 66 квартала с достатъчно обяви и за четирите пазара медианата е 4,1% годишно за двустаен срещу 3,5% за тристаен. Двустайният печели в 51 от тях. Това е обявен наем към обявена цена, без данъци и празни месеци. Но разликата е постоянна. Ако купувате само за отдаване, сравнете двата вида в квартала, преди да вземете по-голямото. Разделянето на тристаен на стаи е друг път към по-висок наем, с други рискове: третата стая под наем. А как се сравняват трите вида при продажба, е в двустаен, тристаен или четиристаен.

Как да решите като наемател

Ние бихме тръгнали от въпроса кой ще спи във втората спалня и колко години. Ако е дете, тристайният е въпрос на време. Ако е кабинет за двама, добре разпределен двустаен с голям хол понякога върши същата работа. Има и сметка на квадрат. По-големите жилища под наем се отдават по-евтино на метър: от 10,6 евро при тристайни под 75 кв.м до 8,5 евро при 105–120 кв.м. Семейството, което минава към по-голямото, получава повече метри на по-ниска единична цена. Тя обаче не включва сметките за ток и отопление, които растат с площта. Последно: гледайте площта, не броя на стаите. Тристаен от 70 кв.м с две спални по девет квадрата понякога е по-тесен от двустаен от 75 кв.м с голяма дневна. В обявите броят на стаите е в заглавието, а площта е в дребния шрифт.

Тристаен или двустаен под наем

0 / 6

Опишете бюджета и семейството си в заявката и ще получите ориентир по квартали. Ако се колебаете и за типа сграда, вижте наема в кула.

Оценка на редакцията: тристаен под наем вместо двустаен

3,4от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем вместо двустаен

Втората спалня под наем струва около една четвърт отгоре, много по-малко, отколкото при покупка. За семейство това е добра сделка. За собственика, който купува за отдаване, двустайният обикновено носи повече.

  • Цена на втората спалня★★★★★

    €170 на месец в типичния квартал.

  • Изгода за семейство с деца★★★★★

    Стъпката е малка спрямо ползата от отделна детска стая.

  • Доходност за собственика★★★★★

    3,5% срещу 4,1% за двустаен.

  • Разлики между кварталите★★★★★

    От −1,7% до +84,6%.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Медиани на обявени наеми, част от кварталите с малко обяви.

Предимства

  • Евтина втора спалня
  • Стъпката е еднаква по пояси
  • Квартали почти без доплащане

Слабости

  • По-ниска доходност за собственика
  • Голям скок в подножията
  • По-високи сметки за площта

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Подбор по квартал и бюджет
  • Приемаме и заявки от продавачи
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко по-скъп е наемът на тристаен от двустаен?

Средно с €170 на месец, или +27,3%, по медианите в 67 квартала с поне осем обяви за всеки вид.

Къде тристаен под наем струва колкото двустаен?

В Разсадника тристайният дори е по-евтин (€590 срещу €600), в Хаджи Димитър медианите са равни. Малка е стъпката и в Дружба 1, Карпузица и Овча купел 1.

Къде разликата е най-голяма?

В Горна баня (+84,6%), Драгалевци (+71,4%) и Бояна (+62,5%). Там тристайните под наем са големи семейни жилища.

Защо при покупка разликата е по-голяма, отколкото при наема?

Купувачът плаща с 50,1% повече за тристаен, защото купува квадрати за години. Наемателят гледа месечния бюджет и не плаща толкова за третата стая.

Кой носи повече доходност на собственика?

Двустайният: медианата е 4,1% брутно срещу 3,5% за тристаен, в 51 от 66 квартала. Сметката е преди данъци и празни месеци.

Зависи ли разликата от разстоянието до центъра?

Малко. До 7 км стъпката е между +25,8% и +27,7%. Само в далечните квартали е +32,9%, заради подножията на Витоша.

Струва ли си да взема тристаен с един съквартирант?

Сравнете стъпката в квартала с това, което би платил съквартирант за стая. Ако той плаща повече от стъпката, сметката работи, но съвместното живеене има свои правила в договора.

Колко надеждни са числата?

Това са медиани на обявени наеми по квартали, а не на договорени. В кварталите с 8–12 обяви една необичайна обява мести медианата, затова гледайте общата посока.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен