Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Колко струва една стая в София: от едностаен до четиристаен

Разделихме цената на всеки апартамент на броя на стаите му. В едностаен стаята струва €120 хил., в тристаен около €87 хил., почти колкото в двустаен. В 21 от 75 квартала тристайният дава най-евтината стая от трите големи типа.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Една стая, четири цени

В България стаите се броят с хола: тристаен значи хол и две спални. Така пишат обявите и така броим ние. Кухнята, банята и коридорът не са стаи, но са в цената. Точно затова малкият апартамент излиза скъп на стая.

Медианна цена на една стая, София, септември 2026

€120 хил.

Едностаен

€87 хил.

Двустаен

€87 хил.

Тристаен

€105 хил.

Четиристаен

Цената на всяка обява, разделена на броя стаи, после медиана. Едностайни 25–70 кв.м, двустайни 40–110, четиристайни 90–260.

Едностайният е най-скъп на стая, което не е изненада: в него единствената стая носи цялата кухня и баня. По-интересното е, че двустайният и тристайният са на практика равни, €86 500 срещу €86 760. После четиристайният скача с €18 хил. на стая.

Колко квадрата се падат на стая

Цената на стая зависи и от големината на стаите. Затова разделихме и площта.

Медианна площ на апартамента, разделена на броя стаи

Едностаен
46 кв.м
Двустаен
34,5 кв.м
Тристаен
35,7 кв.м
Четиристаен
39,3 кв.м

Медианни площи: 46, 69, 107 и 157 кв.м. Обявена площ, в новото строителство с дял от общите части.

Тристайният дава около 35,7 кв.м на стая, малко повече от двустайния. Четиристайният е по-просторен на стая, вероятно защото в него често има втора баня, гардеробна и голям хол. Значи тристайният не е „свит“: стаите му са средни за пазара, а цената на стая е сред най-ниските. Колко голяма е реално всяка спалня, зависи от разпределението, за което писахме в разпределението на тристаен.

Квартал по квартал

Отваряме кв. Люлин 1: стая в тристаен струва €57 333. В кв. Докторски паметник същата стая е €176 667, повече от три пъти по-скъпа.

Цена на една стая по типове апартаменти, най-евтините и най-скъпите квартали
Квартал	Едностаен	Двустаен	Тристаен	Четиристаен
Люлин 1	€108 000	€65 000	€57 333	€61 250
Люлин 3	€118 000	€68 950	€58 767	€48 750
Обеля	€76 304	€63 300	€59 900	€71 175
Модерно предградие	малко обяви	€60 550	€60 833	€56 750
Люлин 9	€90 000	€73 700	€61 333	€54 000
Обеля 2	€109 000	€61 400	€61 767	€61 250
Докторски паметник	малко обяви	€175 000	€176 667	€171 250
Изгрев	малко обяви	€154 450	€155 000	€220 175
Лозенец	€164 900	€146 250	€153 333	€161 250
Хладилника	малко обяви	€142 500	€152 533	€152 500
Изток	€179 000	€147 500	€149 833	€173 125
Иван Вазов	малко обяви	€130 000	€140 000	€121 050

В 23 от 75 квартала едностайните за продажба са под пет и колоната им остава празна. Това е граница на данните: в много покрайнини едностаен почти не се строи. Подредбата е по цената на стая в тристаен. В евтините панелни квартали четирите типа са близо един до друг, а в скъпите центрове разликите растат.

В кв. Изгрев е най-ясно колко различни пазари има под едно име. Стая в тристаен там е около €155 хил., а в четиристаен €220 хил.: големите апартаменти в Изгрев са в друг клас сгради. Затова не сравнявайте стаите между квартали, без да погледнете какво се продава във всеки. Медианата на стая е полезна за един квартал наведнъж, не за цялата карта. Таблицата показва само 12 от 75 квартала. Графиката в следващата част показва крайните случаи от пълния списък.

Къде тристайният дава най-евтината стая

В 21 от 75 квартала стая в тристаен струва по-малко и от стая в двустаен, и от стая в четиристаен. В 36 квартала тристайният бие поне двустайния. Четиристайният пък е по-евтин на стая от тристайния в 35 квартала, повече отколкото очаквахме.

Стая в тристаен спрямо стая в двустаен, същия квартал

Илинден
−22,6%
Гео Милев
−17,4%
Люлин 9
−16,8%
Малинова долина
−16,4%
Зона Б-19
−15,7%
Симеоново
+14,1%
Център
+19,2%
Люлин 8
+19,7%
Малинова долина
+22,5%
Младост 3
+25,9%

Минус значи, че стаята в тристаен е по-евтина.

В кв. Гео Милев стая в тристаен е с €21 хил. по-евтина от стая в двустаен. В кв. Младост 3 е обратното, вероятно защото двустайните там са по-стари и по-малки, а много от тристайните са в нови сгради. В кв. Павлово и кв. Стрелбище четиристайният е най-евтин на стая. Там големите апартаменти вероятно са по-често в стари тухлени сгради, които се продават по-бавно. Кога това е реален избор, разглеждаме в четиристаен на цената на тристаен.

Сметката на втората спалня

Средната стая е едно, последната добавена стая е друго. Доплащането от двустаен към тристаен по градските медиани е €86 900, повече от средната стая в тристаен. Причината е, че тристайният не е двустаен плюс стая: идват и по-голям хол, понякога втора баня, по-голям коридор.

Колко струва допълнителната стая на месец

Двустаен, €Тристаен, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Сложете в калкулатора медианите на вашия квартал от таблицата. Отговорът е колко повече ще плащате на месец за стаята на детето или за кабинета. Подробно сравнение на трите размера има в двустаен, тристаен или четиристаен, а колко наем носи тази стая, в третата стая под наем.

Стая ли е това, което ви продават

Сметката на стая работи, само ако стаите са истински. На огледи срещаме „тристаен“, в който третата стая е остъклена тераса или преградена част от хола. Такива жилища излизат евтини на стая и скъпи на живот. Някои от тях са законно преустроени, други не.

Проверка дали всяка стая е стая

0 / 5

Всяка спалня има свой прозорец навън, не към друга стая или остъклена тераса.
Всяка спалня има врата и не е проходна.
Най-малката спалня побира легло и гардероб, поне около 9 кв.м.
Схемата в нотариалния акт показва толкова стаи, колкото виждам на огледа.
Ако има преустройство, видях одобрен проект или удостоверение от общината.

Ако обявата е на цената на двустаен, проверката е още по-нужна: вижте тристаен на цената на двустаен. За реалните квадратури на стаите има отделна статия, квадратура на тристаен. Ако искате да получите обяви с проверено разпределение, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен като цена на стая

3,6от 5

Оценка на редакцията: тристаен като цена на стая

Тристайният дава една от най-евтините стаи на пазара, наравно с двустайния и по-евтино от четиристайния в повечето квартали. Сметката работи, ако стаите са истински и разпределението е използваемо.

Цена на стая спрямо двустаен★★★★★
€86 760 срещу €86 500: практически равни.
Цена на стая спрямо четиристаен★★★★★
С около €18 хил. по-евтино.
Площ на стая★★★★★
Около 35,7 кв.м, средно за пазара.
Разлики между кварталите★★★★★
От €57 хил. до €177 хил. на стая.
Риск от фалшива стая★★★★★
Остъклени тераси и преградени холове се срещат.

Предимства

Една от най-евтините стаи на пазара
Стаи със средна големина
Достатъчно предлагане почти навсякъде

Слабости

Последната стая струва повече от средната
Понякога стаята е преградена част от хола
В част от кварталите четиристайният дава по-евтина стая

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Подбор по квартал и бюджет
Попълва се за две минути
Вноска по кредита и такси по сделката

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко струва една стая в тристаен в София?

Около €86 760, ако разделим цената на всеки тристаен на три и вземем медианата. Колкото стая в двустаен, €86 500. Стая в четиристаен е около €105 000.

Холът брои ли се за стая?

Да. В българските обяви тристаен значи хол и две спални, двустаен е хол и спалня. Кухнята, банята и коридорът не се броят, но са в цената.

Защо едностайният е толкова скъп на стая?

Защото в него една стая носи цялата цена на кухнята, банята и входа. Медианата е €119 999 за 46 кв.м. Малкият апартамент се търси и от инвеститори, което държи цената.

Къде стаята в тристаен е най-евтина?

В Люлин 1, около €57 333, следван от Люлин 3, Обеля и Модерно предградие. Това са панелни квартали с ниска цена на квадрат. Най-скъпа е в Докторски паметник, около €176 667.

В колко квартала тристайният дава най-евтината стая?

В 21 от 75, сравнено с двустаен и четиристаен в същия квартал. В 35 квартала четиристайният е по-евтин на стая от тристайния. Едностайният рядко е в играта, защото е скъп на стая навсякъде.

Колко квадрата се падат на стая в тристаен?

Около 35,7 кв.м, при медианна площ 107 кв.м. В двустаен са 34,5, в четиристаен 39,3. Това е обявена площ, в новото строителство с дял от общите части.

Защо доплащането от двустаен към тристаен е по-голямо от цената на стая?

Защото с третата стая обикновено идват и по-голям хол, коридор, понякога втора баня. По градските медиани доплащането е €86 900. Средната стая е по-евтина от последната добавена.

Може ли третата стая да е тераса?

В обявите се среща. Проверете дали всяка спалня има свой прозорец, врата и площ поне около 9 кв.м, и дали схемата в документите показва същия брой стаи. При преустройство поискайте одобрения проект.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →