Продава тристаен апартамент в кв. Люлин 1
В панела в кв. Люлин 1 тристайният е класическото семейно жилище: спалня за родителите, детска стая и хол, който събира гости, телевизор и маса за хранене. В извадката ни от септември 2026 преброихме 13 обяви за тристайни апартаменти тук, с медиана €172 000 и €1 924/кв.м; типичната площ е 90 кв.м.
В кв. Люлин 1 тристайният рядко е първо жилище: по-често е второ след двустаен или наследство. Картата (OpenStreetMap) показва едно училище и 2 детски градини в квартала, полезна подробност, когато тристайният е заради децата. Цената тук е под градската, така че тук семейство с бюджет за компактен тристаен в центъра може да вземе просторен.
Ако търсите тристаен апартамент в кв. Люлин 1 отскоро, започнете от цените и площите по-долу, а после минете към сметката за кредита.
Квадратът в този квартал е едната страна от въпроса; другата са годините, в които децата ще израснат там.
Колко пари трябват за тристаен в кв. Люлин 1
Примерът по-долу стъпва от медианната обявена цена в кв. Люлин 1, €172 000, и от обичайните за 2026 г. условия: 2,8% лихва, до 80% финансиране.
| Какво | Ориентир |
|---|---|
| Обявена цена | €172 000 |
| Посредник, 2% плюс ДДС (при агенция) | €4 100 |
| Собствени пари, 20% | €34 000 |
| Нотариус и правна проверка | €1 350 |
| Банкова оценка и такса обработка | €800 |
| Данък при придобиване (3%) | €5 200 |
| Размер на кредита, 80% | €138 000 |
| Месечна вноска, 30 години | €567/мес. |
| Вноска за 25 г. при 2,8% | €640/мес. |
Без агенция собствените средства стигат за €41 хил.; ако минавате през посредник, сумата става €45 хил. Вноска от €567 се одобрява при общ нетен доход на двамата от около €1 250; с едно дете банката смята и разходите на член от семейството.
С по-малък бюджет в квартала все пак има избор: до €250 хил. са 13 обяви от 13, а до €200 хил. 12 оферти. Когато сменяте двустаен с тристаен, парите от продажбата покриват част от цената: двустаен тук е приблизително €130 хил., а разликата е за кредита. Резервът от 3–6 вноски встрани не е лукс, а спокойствие, когато вкъщи има бебе.
Приблизителна сметка, не оферта: сравнете поне три банки. Калкулатор за ваши числа.
Колко струва третата стая в кв. Люлин 1
Медианният тристаен апартамент в София е €260 300; в кв. Люлин 1 медианата е €172 000, отклонение от -34%. От 103 квартала с достатъчно оферти Люлин 1 е на 11-о място по €/кв.м, като се брои от най-евтиния.
| Място | Обяви | Типична цена | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Люлин 1 | 13 | €172 000 | €1 924/кв.м |
| Люлин 8 | 144 | €225 200 | €2 056/кв.м |
| Люлин 3 | 31 | €176 300 | €2 167/кв.м |
| Люлин 2 | 72 | €194 400 | €1 880/кв.м |
| Люлин център | 71 | €234 600 | €1 912/кв.м |
От съседите в таблицата Люлин 1 е най-достъпният на квадрат, а Люлин 8 и Люлин 3 са над него.
В кв. Люлин 1 скокът от двустаен (€130 хил.) към тристаен (€172 хил.) е €42 хил., т.е. 32,3% повече. На кв.м обаче тристайният е по-евтин (€1 924/кв.м срещу €2 130/кв.м за двустаен), честата отстъпка за по-голямо жилище.
Четиристайните в квартала (5 в извадката) са с медиана €245 000, €73 хил. над тристайния; четвъртата стая струва повече от третата.
| Жилище | Обяви | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Двустаен | 43 | €130 000 | €2 130/кв.м |
| Тристаен | 13 | €172 000 | €1 924/кв.м |
| Четиристаен | 5 | €245 000 | €2 042/кв.м |
Колко струва тристаен в кв. Люлин 1
В кв. Люлин 1 средният тристаен излиза за приблизително €172 хил., а квадратният метър е €1 924/кв.м, с 22% под нивото на столицата, където медианата е €2 455/кв.м. Квадратният метър се движи от €1 671/кв.м до €2 021/кв.м (20-и и 80-и перцентил), разлика от 21%, която идва най-вече от сградата и състоянието.
Колко обяви има във всеки ценови слой:
- до €200 хил.12 оферти · 92%
- €200–250 хил.1 обява · 8%
- €250–300 хил.0 обяви · 0%
- €300–400 хил.0 оферти · 0%
- над €400 хил.0 оферти · 0%
Най-плътният слой в кв. Люлин 1 е до €200 хил., с 92% от офертите; за града най-плътен е слоят €200–250 хил. До €200 хил. има 12 оферти, най-често по-малка площ, партер или жилище за основен ремонт.
| Сграда | Обяви | Типична цена | €/кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 5 | €180 000 | €2 018/кв.м | 90 кв.м |
| От 1990 до 2020 г. | 3 | €159 000 | €1 767/кв.м | 90 кв.м |
Ако бюджетът е тесен, гледайте тристайните от 1990 до 2020 г.: там квадратът е €1 767/кв.м срещу €2 018/кв.м при тези строени преди 1990 г.
За ориентир, долният край на пазара тук изглеждаше така: €128 000 при 101 кв.м, т.е. €1 267/кв.м, 2-ри от 7 етажа; €129 500 за 101 кв.м (4-ти от 7 етажа, сграда от 2018 г., парно). Често ниската цена крие причина: партер, последен етаж без изолация, липса на асансьор или неизяснени документи.
Колко може да се свали? Най-често 3–7%, повече за жилища с нужда от ремонт или спешна продажба. В долната третина на класацията по €/кв.м: 11-о място от 103 квартала.
Хистограма на 13 обяви за тристайни в квартала по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка
Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.
- Попълва се за две минути
- Панел, тухла или ново строителство
- Подбор по квартал и бюджет
Как се справя кв. Люлин 1 за купувач на тристаен
Цена, избор, училища, зеленина, транспорт, ново строителство, наем и тишина: Люлин 1 получава 3,1 от 5. Един признак остава с „няма данни“ и не влиза в средното.
- Достъпност на цената5
Тристаен в кв. Люлин 1 се предлага средно по €1 924 на квадрат, с 21,6% под средното за София (€2 455). Медианната площ е 90 кв.м, така че цената е за доста реален апартамент.
- Избор на тристайни2,5
По площ 13 обяви се делят така: 1 до 80 кв.м, 9 от 81 до 95, 2 от 96 до 110 и 1 над 110. Всяка нова обява тук е събитие и решенията стават бързо.
- Училища и детски градини2,5
В границите на квартала картата показва 1 училище и 2 детски градини. Училищата са 1, но районът на прием зависи от адреса.
- Зеленина и площадки3
На картата: 2 парка и градинки и 12 детски площадки. 2 зелени места на картата не казват колко са поддържани.
- Транспорт и метро3,5
11 автобусни спирки и метро (М1/М4) в съседство. С две деца в различни училища транспортът се усеща всеки ден.
- Ново строителство2
В строеж: 1; с Акт 16: 2. В панелен тристаен от 80-те спалните често са 9–11 кв.м, затова делът на новото има значение за семейство.
- Доходност от наемняма данни
Надеждни данни за наемите тук нямаме. Без оценка.
- Тишина и паркиране3
3 от 13 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто почти никой не споменава. Типичната сграда тук е на 8 етажа.
Люлин 1 завършва с 3,1. Най-високо: достъпност на цената (5). Най-ниско: ново строителство (2).
Силни страни
- Цена на квадрат €1 924, под градската
За внимание
- Само 13 обяви, изборът е тесен
- Неизвестно: доходност от наем
Оценката е наша, по формула върху 13 обяви и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.
Сградите, в които се продават тристайни в кв. Люлин 1
23% от тристайните в кв. Люлин 1 са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 38% са в сгради отпреди 1990 г.; в цяла София само строящите се са 46%. Строящи се тук почти няма (8%), значи изборът е главно обитаеми жилища.
- Преди 1990 г.5 обяви · 45%
- 1990–2020 г.3 обяви · 27%
- С Акт 16 (2021+)2 оферти · 18%
- В строеж1 обява · 9%
23% от обявите са във високи сгради (10+ етажа), типичната височина е 8 етажа. Парно 100%, газ 0%: така изглежда отоплението в извадката в квартала.
При панела изборът на етаж става решение на изолация: последният със стар покрив се затопля лятото, партерът е по-студен и по-открит.
Детската количка до пети етаж без асансьор е упражнение два пъти на ден; при малко дете етажът тежи по-силно от изгледа.
Покривът се оказва най-честата голям разход в по-старите блокове; питайте кога е ремонтиран покривът. Дворът с пейки между блоковете изглежда дреболия, докато не станете родители на малко дете.
С колко пари се купува тристаен в кв. Люлин 1
€137 хил., €172 хил. и €180 хил.: три цени за тристаен в кв. Люлин 1 и какво струва всяка, когато се добавят кредит, данък и такси. За смяната допускаме продажба на двустаен тук (медиана €130 000) за около €124 000. Лихвата е 2,8%, адвокатът €250, оценката €280.
| С продажба на стария | Типичният тристаен | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Покупна цена | €137 000 | €172 000 | €180 000 |
| Размер на кредита | €19 000 | €138 000 | €153 000 |
| Продавач | собственик | агенция | строител |
| Посредник | няма | €5 160 | няма |
| Собствени пари за цената | €118 000 (86%) | €34 000 (20%) | €27 000 (15%) |
| Нотариус + 0,1% вписване | €987 | €1 122 | €1 180 |
| Оценка, такса и правна проверка | €530 | €1 220 | €1 295 |
| Приблизителна площ | ≈ 71 кв.м | ≈ 89 кв.м | ≈ 94 кв.м |
| Данък при придобиване | €4 110 | €5 160 | €5 400 |
| Нужен нетен доход на домакинството | €200 | €1 250 | €1 250 |
| Вноска (2,8%) | €88 / 25 г. | €567 / 30 г. | €572 / 35 г. |
| Нужни пари в брой | €123 627 | €46 662 | €34 875 |
В средния сценарий в брой трябват €46 662: €34 000 самоучастие и €12 662 данък, нотариус, комисиона и такси. Комисионата от €5 160 е най-лесната сума за спестяване.
Семейството, което продава двустаен, взима кредит от €19 000 с вноска €88; от продажбата остават около €400. Най-скъпият сценарий иска €34 875 в брой и доход около €1 250; вноската е €572.
Сумите не включват ремонт и обзавеждане, които в тристаен лесно минават няколко хиляди евро.
Отдаване на тристаен в Люлин 1: числа и наематели
В кв. Люлин 1 тристайните под наем са твърде малко, за да смятаме надеждна медиана. Затова взимаме близкия кв. Люлин 2, на 0,5 км, с медиана €720. Приложено към цената в кв. Люлин 1 (€172 хил.), това дава 5% брутно, но е заемно число и може да не важи за квартала. Преди да купите за наем тук, разберете местен брокер колко бързо се дава апартамент с три стаи; медианите от София тук не са надеждни.
Кръгът на кандидатите за тристаен е по-малък: двойки с дете, понякога приятели, които делят разходите. Едно училище в района по OpenStreetMap е довод, за който наемателите с деца се интересуват първи. Метрото довежда и съквартиранти, ако спалните са с отделни врати.
Ако давате по стаи, всяка следва да е обзаведена отделно: легло, гардероб, бюро и ключалка. Периодът без наемател за три стаи в квартала струва повече от този при двустаен: €720 загуба плюс таксите за входа и парното.
Реално в джоба остават около €6 602 годишно: минус данък €778, минус месец без наемател, минус €540 поддръжка. Това са 3,8% нетно. Сравнение на брутната доходност между кварталите ще намерите на страницата тристаен като инвестиция.
Тишината в кв. Люлин 1: откъде идва шумът
Транспортът в кв. Люлин 1 е умерен: 11 спирки на картата. При липса на трамвай шумът е основно от автомобилите и спирките. 8 заведения на картата са средно количество: разберете какво има на партера на конкретния блок.
12 детски площадки тук устройват родителите през деня и изнервят хората, които спят след нощна смяна. 3 училища и градини наоколо значат сутрешно задръстване плюс междучасия. Ако купувате на зелено, приемете, че първите месеци след Акт 16 е шумна: всеки апартамент над вашия се довършва. Тристайният има предимство, което двустайният не може да даде: можете да решите коя стая да е откъм улицата. Идеално е това да е дневната, а двете спални да са навътре.
От 13 обяви тук на партер или първи етаж е една, а на последния етаж 0. В панела се усещат съседите отгоре и до вас, а в новото строителство по-често преградите между стаите в самия апартамент. В панелните блокове звукът минава по конструкцията, а в тухлата по-често се чува стълбището. Вижте дали под прозорците не стоят контейнери за боклук: камионът минава в ранни зори. Открехнете прозореца в детската стая на огледа и останете две минути мълчаливо.
Чести грешки при покупка на тристаен в кв. Люлин 1
В Люлин 1 (€172 хил. медиана) грешките на купувачите са сходни на тези в цяла София, само че цената ги прави по-скъпи.
- Решение по снимки. Фотографът крие миризмата, шума и гледката от спалните: без оглед в кв. Люлин 1 не плащайте капаро.
- Разходите над цената. Над цената заложете около €6 700 за данък, нотариус, вписване и юрист, ориентир при €172 хил.; проверете актуалната ставка на Столична община.
- Паркирането вечер. Огледът по обед не показва къде се паркира в 20 часа. С две коли в семейството погледнете положението на място вечер.
- Вноска на ръба. Около €558 на месец излиза вноската при 80% финансиране от €172 хил. Не влагайте всичко в самоучастието: домът с деца има и извънредни разходи.
- Квадратите в обявата. Обявените 90 кв.м тук нерядко са площ с общите части; чистата е с 15–20% по-малко. В панела от осемдесетте втората спалня е 9–11 кв.м, точно за легло и бюро.
- Преустройство без узаконяване. Тристаен, получен от двустаен с разделителна стена, следва да има одобрен проект; иначе банката приема това, което е по документи.
Пълен списък какво да видите на място: оглед на тристаен.
Отговори накратко: Люлин 1
Как да сменя двустайния си с тристаен в кв. Люлин 1?
В кв. Люлин 1 двустаен е около €130 000, тристаен около €172 000, значи доплащането е около €42 хил. плюс разходите. Най-сигурният ред е предварителен договор за тристайния с по-дълъг срок, после продажба на двустайния. Често двете сделки се правят в един ден при един нотариус. В подредбата ни по €/кв.м Люлин 1 е на 11. място от 103, като първото е най-евтиното.
Има ли паркове близо до тристайните в кв. Люлин 1?
Зелените площи в кв. Люлин 1 са 2. Тристаен до парк обикновено е с няколко процента по-скъп. Площадките с ограда са по-спокойни с малки деца. За по-малките: 2 детски градини тук според OpenStreetMap. Данните не казват колко са поддържани парковете. Кучешки площадки има отделно отбелязани на картата. Люлин 1 отстои на 6,5 км от центъра.
Къде ще държа колелата и количката в тристаен в кв. Люлин 1?
Семейство с деца има нужда от място за колела, ски и сезонни дрехи. В стария фонд в кв. Люлин 1 мазе обикновено има. Мазе, което не е в акта, реално не е ваше. Разстоянието до центъра на София е около 6,5 км, без да броим завоите. 3 от 13 тристайни тук са в блокове от десет етажа нагоре.
Какво разпределение да търся при тристаен в кв. Люлин 1?
Зависи от навиците, но с деца коридорното обикновено печели. Хол в центъра е по-светъл и открит, но всеки, който стане нощем, минава през него. В кв. Люлин 1 5 от 13 обяви са в сгради отпреди 1990 г., с типичните панелни схеми. Броят на училищата в кв. Люлин 1 според картата е 1. Проверете къде е входната врата спрямо спалните. Поискайте скица с размери, преди да ходите на оглед. Проходна стая не е истинска спалня. Разстоянието до центъра на София е около 6,5 км, без да броим завоите.
Колко ще плащам месечно за ипотека за тристаен в кв. Люлин 1?
При цена €172 000 и кредит 80%, тоест €138 000, вноската за 30 години при лихва 2,7% е около €558. Ако съкратите срока на 25 години, става около €631. Четиристайните в кв. Люлин 1 са около €245 000. Колкото по-дълъг е срокът, толкова повече лихва плащате общо. Лихвите през 2026 г. са около 2,4–3%, но в договора гледайте ГПР, не само лихвата.
Колко училища има в кв. Люлин 1?
По OpenStreetMap в кв. Люлин 1 има 1 училище. Приемът в първи клас в София е централизиран и адресът носи точки, затова проверете към кое училище спада конкретният блок. Автобусни спирки тук: 11 по OpenStreetMap. Имената на училищата идват от OpenStreetMap и не са оценка за качеството им. Проверете и къде са занималните и спортните клубове.
Колко тристайни под €200 000 има в кв. Люлин 1?
Реално е: 12 оферти. В София такива са около 1 566 от 7 995. Под тази граница се продава бързо, затова одобреният кредит помага. Детски градини в кв. Люлин 1 по картата: 2. Добавете около 4% за разходи по сделката. Училища тук по OpenStreetMap: 1. Много евтина обява понякога е идеална част или имот с тежест.
Какво да проверя, ако тристайният в кв. Люлин 1 е наследствен?
Ключовото е кой точно е собственик. Удостоверението за наследници показва всички, а в сделката трябва да участват всички, лично или с нотариално заверено пълномощно. Проверете и в районния съд дали има вписани откази от наследство. Съседното място кв. Люлин 2 е на 0,5 км. По права линия до центъра са около 6,5 км. Ако някой от наследниците е в чужбина, пълномощното трябва да е заверено и легализирано. Проверете дали има завещание. Наследниците често са склонни на по-бърза сделка и по-добра цена.
Колко детски площадки и паркове има в кв. Люлин 1?
За семейство в кв. Люлин 1 гледайте три неща: градина, училище и площадка на пешеходно разстояние. Ето какво има: 12 детски площадки, 2 парка и градинки, 2 детски градини и 1 училище. Цената на тристаен тук е около €172 хил. Питайте съседите на огледа, те казват повече от обявата. В блоковете с много деца площадките обикновено са поддържани от живущите. Данните са от OpenStreetMap и не дават оценка за качеството. Картата показва 2 медицински центъра тук. Супермаркети в квартала по картата: 2.
Районите до Люлин 1
Тристайните се появяват по-рядко от двустайните, а хубавите си отиват бързо. Затова дръжте под око и районите около Люлин 1.
- кв. Люлин 2€1 880/кв.м
- кв. Люлин 3€2 167/кв.м
- кв. Западен парк≈ €194 хил.
- кв. Филиповци≈ €201 хил.
- кв. Люлин център€1 912/кв.м
- кв. Люлин 8€2 056/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Още места за сравнение
Полезно за семейството
Подбор на тристайни за кв. Люлин 1
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Кои документи да поискате
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Панел, тухла или ново строителство
Методика: медиана на поисканите цени; площта е каквато е в обявата (в новите сгради обикновено застроена). Повече в методологията. Последна проверка: 27 септември 2026 г.