Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 19 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Доходността от тристаен под наем, сметната по двата портала

Сметнахме брутната доходност на тристаен в 57 квартала два пъти: веднъж само с обявите в homes.bg, веднъж само с тези в imot.bg. Медианите са близки, 3,1% и 3,4%. Класацията на кварталите обаче се разпада: от първите десет по единия сайт само 3 са в първите десет по другия.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Една формула, два източника

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената. За всеки квартал взимаме медианния наем на тристаен, умножаваме по 12 и делим на медианната продажна цена на тристаен в същия квартал. Правим го отделно за всеки портал и влизат само кварталите, където и двата сайта имат поне осем продажби и поне пет наема. Това е груба сметка. В нея няма данък, такса вход, ремонти, празни месеци, комисиона и застраховка, а цените и наемите са поискани. Нетната доходност е по-ниска. По-ранната ни сметка само по imot.bg, с наемите от октомври, даваше подобен порядък. Пълната логика на инвестицията е в тристаен като инвестиция, а сравнението с покупка за собствено ползване в наем или покупка на тристаен.

3,3%брутна доходност за града по homes.bg
3,9%брутна доходност за града по imot.bg
3,1%медиана на 57 квартала по homes.bg
3,4%медиана на 57 квартала по imot.bg

Градската сметка

За целия град двата ефекта се събират. В homes.bg медианната продажна цена на тристаен е €288 000, в imot.bg €264 000, а медианният наем е обратно, €800 срещу €850. По-скъпа покупка и по-евтин наем дават 3,3% срещу 3,9%. Разлика от 0,6 процентни пункта изглежда малка. На цена €264 000 тя е около €1 584 наем годишно, колкото два месечни наема. Ако решението ви за покупка с цел отдаване виси на половин процент, източникът на данните вече има значение. Защо продажбите в homes.bg са по-скъпи, разгледахме в кварталите в двата портала: там повече обяви са нови и с по-голяма площ, медиана 112 кв.м срещу 107. Защо наемът там е по-нисък, показахме в наема в двата портала.

Квартал по квартал

Кварталите с най-висока брутна доходност по homes.bg
КварталПо homes.bgПо imot.bgРазлика, пункта
кв. Дианабад4,4%2,7%+1,7
кв. Люлин 24,3%4,5%−0,2
кв. Люлин 34,3%4,3%+0,1
кв. Малинова долина4,2%5%−0,8
кв. Симеоново4,1%3,9%+0,3
кв. Люлин 84%4%0
кв. Люлин 103,9%4%−0,1
кв. Илинден3,9%4%−0,1

Медианната разлика между двете сметки в един квартал е 0,3 пункта. В 37 от 57 квартала двете доходности са на половин пункт една от друга. Разлика от цял пункт и повече има в 14% от кварталите. По homes.bg доходността е по-ниска в 42 квартала. Люлин държи. кв. Люлин 2 дава 4,3% по единия сайт и 4,5% по другия, кв. Люлин 3, кв. Люлин 8 и кв. Люлин 10 също са около четири процента и в двете сметки. Панелните квартали на запад с умерени цени и стабилен наем излизат високо, откъдето и да ги погледнете.

Класацията не издържа

Най-големите разлики между двете сметки, процентни пункта

Доходност по homes.bg минус доходност по imot.bg. В скоби: homes.bg / imot.bg.

кв. Дианабад е първи по homes.bg с 4,4%, а по imot.bg е с 2,7%, под средата. Причината е наемът: медианата на тристаен под наем там е €1 200 в единия сайт и €800 в другия. кв. Малинова долина е обратният случай, 5% по imot.bg и 4,2% по homes.bg. Ако подредим всички 57 квартала по двете сметки, рангова корелация е 0,6. Тоест посоката е обща, но местата се разместват. В 39 квартала двата сайта са съгласни дали кварталът е над или под медианата. В останалите 18 не са. Класация „топ 10 по доходност“ от един портал е по-скоро случайна подредба на първите двайсетина.

Дъното и малките извадки

Най-ниската доходност по homes.bg е в кв. Горна баня, 2,1%. По imot.bg същият квартал дава 4,5%. Тук homes.bg има едва 8 тристайни под наем, по-малки от тези в imot.bg, и сметката стъпва на тях. Подобно е и в кв. Банишора: 2,5% срещу 3,6%. кв. Изгрев пък е ниско и в двата: 2,3% и 2,6%. Скъпите централни квартали дават нисък доход на вложено евро, каквото и да ползвате. Тези изводи, които оцеляват и в двете сметки, са тези, на които да стъпите.

Сметнете сами

Колко годишни наема струва тристайният

Сравнява наема с невъзвратимата част от собствеността: лихвата през първата година, поддръжката и пропуснатия доход от самоучастието. Главницата не е разход, тя остава ваша.

Калкулаторът показва колко годишни наема е цената. Разделете 100 на това число и имате брутната доходност. Сложете цената и наема на конкретното жилище, после пробвайте с медианите на квартала от двата сайта. Ако доходността се променя с повече от пункт, разчитайте на по-ниската. Сравнението между отдаване и продажба по квартали е в отдаване срещу продажба, а медианите на наема за всеки квартал в наема на тристаен по квартали. Ако търсите тристаен за отдаване в кв. Люлин 2 или в кв. Симеоново, опишете бюджета в заявката.

Преди да купите тристаен за отдаване

0 / 6

Оценка на редакцията: колко надеждна е доходността от обявите

2,6от 5

Оценка на редакцията: колко надеждна е доходността от обявите

Медианата за града е стабилна в рамките на половин пункт, но класацията на кварталите зависи от източника. Вярвайте на изводите, които излизат и в двете сметки, като високата доходност в Люлин.

  • Стабилност на медианата★★★★★

    3,1% срещу 3,4% по квартали.

  • Стабилност на класацията★★★★★

    Само 3 от първите 10 съвпадат, корелация 0,6.

  • Малки извадки★★★★★

    Пет наема на квартал местят доходността с пункт.

  • Близост до реалния доход★★★★★

    Брутна, с поискани цени, без разходи.

  • Полза при избор на квартал★★★★★

    Устойчивите квартали се виждат ясно.

Предимства

  • Еднаква формула за двата сайта
  • Показва кои изводи оцеляват
  • Лесно се повтаря за конкретно жилище

Слабости

  • Брутна, не нетна доходност
  • Поискани цени и наеми
  • Класацията се разпада между източниците

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
  • Собствениците са най-отгоре
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Каква е брутната доходност на тристаен в София?

Медианата по квартали е 3,1% по homes.bg и 3,4% по imot.bg. За целия град излиза 3,3% и 3,9%. Това е преди разходи и с поискани цени.

Защо двата портала дават различна доходност?

В homes.bg продажните цени на тристаен са по-високи (€288 000 срещу €264 000), а наемите по-ниски (€800 срещу €850). Двата ефекта се събират.

Колко се разминават сметките в един квартал?

Медианно с 0,3 пункта. В 37 от 57 квартала са на половин пункт една от друга, а в 14% разликата е поне пункт.

Кои квартали са с висока доходност и по двата сайта?

Люлин 2, Люлин 3, Люлин 8 и Люлин 10 дават около 4% и в двете сметки. Там изводът е устойчив.

Може ли да вярвам на класация „топ 10 по доходност“?

Само ако е проверена с повече от един източник. От първите 10 квартала по homes.bg само 3 са в първите 10 по imot.bg, а ранговата корелация е 0,6.

Защо Дианабад е първи по homes.bg?

Защото медианният наем на тристаен там е €1 200 в homes.bg и €800 в imot.bg, при сходни продажни цени. По imot.bg доходността е 2,7%.

Каква е нетната доходност?

Не я смятаме, защото зависи от конкретното жилище. Извадете данък, такса вход, ремонти, празни месеци и комисиона: обикновено това стопява поне една пета от брутния доход.

Как да сметна доходността на конкретен апартамент?

Умножете месечния наем по 12 и разделете на цената. Калкулаторът в статията показва колко годишни наема е цената; 100, разделено на това число, е доходността в проценти.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен