Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 19 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Наемът на тристаен в imot.bg и homes.bg: един пазар, две медиани

На 2026-10-19 свалихме обявите за наем на тристаен от двата портала в един и същи ден. Медианата в homes.bg излезе €800, в imot.bg €850. В типичния квартал homes.bg показва с 6,1% по-нисък наем, но едно и също жилище почти никога не струва различно в двата сайта.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Един ден, два списъка

homes.bg подаде 6 543 обяви за наем на апартаменти в София. Тристайните сред тях са 2 185, около 33,4%, а след филтъра за правдоподобна цена и площ остават 2 180. В imot.bg същия ден преброихме 3 474 тристайни под наем. Там четем до 400 обяви на квартал и таванът се стига само в кв. Център, така че картата е почти пълна. Двустайните водят под наем в homes.bg (3 135 обяви), тристайните идват след тях. При продажбите е обратното, там почти всяка втора обява е тристаен (48,2%). Който търси три стаи под наем, има по-тесен избор, отколкото подсказва пазарът за покупка.

€800медианен наем на тристаен в homes.bg
€850медианен наем в imot.bg, същия ден
2 180тристайни под наем в homes.bg след филтъра
3 474тристайни под наем в imot.bg

Разликата е в евтиния край

Площта не обяснява нищо: медианата е 98 кв.м в homes.bg и 98 в imot.bg. На квадратен метър излиза 8,4 € срещу 8,9 €. Остава съставът.

Дял на тристайните под наем по ценови граници
28,9%
под €700, homes.bg
19%
под €700, imot.bg
15,3%
€1 200+, homes.bg
15,5%
€1 200+, imot.bg

Обяви за наем на тристаен, 2026-10-19. Наемите в лева в homes.bg са превърнати по 1,95583.

Под €700 на месец са 28,9% от тристайните в homes.bg и 19% в imot.bg. Горният край почти съвпада: от €1 200 нагоре са 15,3% срещу 15,5%. Медианата се смъква, защото долната част на списъка е по-гъста в единия сайт, а не защото скъпите апартаменти там са по-евтини. Кръглите числа също не делят порталите: кратни на 100 € са 43,7% от наемите в homes.bg и 42,5% в imot.bg. Откъде идва евтиният слой, показва начинът на публикуване. Под наем само 42,5% от тристайните в homes.bg влизат през автоматичния фийд на агенциите, останалите са въведени на ръка (автоматичните обяви от агенции). Медианата на фийда е €890, на ръчните €750. Под €700 са 37,8% от ръчните и 16,4% от фийда.

Квартал по квартал

Сравнихме медианите в 58 квартала, където всеки портал има поне шест тристайни под наем. Медианата на разликите е −6,1%. homes.bg е по-скъп само в 6 квартала. В рамките на ±5% остават 39,7%, в рамките на ±10% 67,2%. При продажбите същото сравнение дава +0,7% и 65% от кварталите в рамките на ±5% (кварталите в двата портала). Наемите се разминават повече по две причини. Обявите на квартал са по-малко и една-две необичайни оферти местят медианата. А пазарът е по-пъстър: в един и същи квартал се дава и студентска квартира с мебели отпреди двайсет години, и нов апартамент в комплекс с охрана.

Наем на тристаен: homes.bg спрямо imot.bg, най-големите разлики

Медиана на наема в homes.bg спрямо медианата в imot.bg в същия квартал. 58 квартала с поне 6 обяви във всеки портал.

Крайностите идват от състава

Най-голямото разминаване е в кв. Горна баня: €550 в homes.bg срещу €1 000 в imot.bg. Само че там homes.bg има 8 тристайни под наем, с медианна площ 90 кв.м срещу 120 в другия портал. Това не е по-евтин наем, това са по-малки жилища. кв. Дианабад е обратният случай: €1 200 срещу €800, +50%. И тук площите обясняват част от разликата, 105 кв.м в homes.bg срещу 90 в imot.bg. В кв. Бояна площите са 120 и 120 кв.м, а разликата остава −31,5%. От списъка не виждаме сградите и обзавеждането, затова там не можем да кажем повече. Практичното правило е просто. Ако за вашия квартал двата портала дават много различни числа, сравнете първо площите и броя на обявите. Под десетина обяви медианата е по-скоро случка, отколкото пазар.

Едно жилище не струва различно

Най-силният довод, че разликата е в състава, идва от сдвояването. Намерихме 321 тристайни под наем, които стоят и в двата портала. При 95,6% от тях наемът съвпада до евро. Подробностите са в „Един наем, две обяви“. Двата сайта значи не оценяват различно един апартамент, а показват различни апартаменти. Около 15,2% от тристайните под наем в homes.bg намираме и в imot.bg. Методът е строг и изпуска обяви с друг телефон или поправена площ, така че истинското припокриване е по-голямо. Дори да е двойно, повечето обяви пак живеят само в единия списък.

Коя медиана да вземете за ориентир

Големите квартали: наем на тристаен в двата портала
КварталОбяви homes.bgОбяви imot.bgМедиана homes.bgМедиана imot.bgРазлика
кв. Център367399€900€850+5,9%
кв. Лозенец140277€950€999−5%
кв. Витоша105163€900€950−5,3%
кв. Манастирски ливади98227€825€870−5,2%
кв. Кръстова вада6198€1 000€1 100−9,1%
кв. Студентски град5686€766€800−4,2%
кв. Изток5688€1 000€1 0000%
кв. Гео Милев5281€800€879−9%
кв. Стрелбище5292€800€800−0,1%
кв. Оборище4867€900€9000%
кв. Драгалевци4461€900€1 100−18,2%
кв. Овча купел4369€700€750−6,7%

В кварталите с поне 40 обяви в homes.bg медианата на разликите е −5,1%. В кв. Център homes.bg е малко по-скъп (€900 срещу €850), в кв. Лозенец малко по-евтин. Там, където обявите са много, двата прозореца показват почти една и съща гледка. Наемодателят ще цитира по-високата медиана, наемателят по-ниската, и двамата ще са прави наполовина. И двете числа са поискани наеми, не договорени. За по-стабилна картина вижте наема на тристаен по квартали и колко се разминават обявите вътре в един квартал (разсейването на наемите). Ако търсите в кв. Студентски град, кв. Младост 2 или кв. Изток, отворете и двата сайта. Какво значи това за доходността, сметнахме в доходността по двата портала.

Преди да решите какъв е пазарният наем

0 / 7

Оценка на редакцията: доколко двата портала дават една картина на наема

3,6от 5

Оценка на редакцията: доколко двата портала дават една картина на наема

За града и за големите квартали двата портала казват почти едно и също. В малките квартали медианите се разминават с десетки проценти, но това е съставът на обявите, не различна цена за същото жилище.

  • Съвпадение на същите обяви★★★★★

    95,6% от сдвоените тристайни са с еднакъв наем.

  • Съвпадение на медианите★★★★★

    Разлика −6,1% в типичния квартал, homes.bg по-скъп само в 6.

  • Големите квартали★★★★★

    При поне 40 обяви медианата на разликите е −5,1%.

  • Малките квартали★★★★★

    Под десетина обяви медианата се мести от една-две оферти.

  • Полза за наемателя★★★★★

    Двата списъка заедно дават повече избор в евтиния край.

Предимства

  • Еднакви наеми за едно и също жилище
  • В големите квартали медианите са близки
  • Повече евтини обяви, когато гледате и двата сайта

Слабости

  • Поискани, не договорени наеми
  • В малките квартали медианата е нестабилна
  • Сдвояването е строго и подценява общите обяви

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Номерът ви не стига до брокери
  • Без такса и без договор
  • Само обяви, които още са активни
Пусни заявка

Често задавани въпроси

В кой портал наемите на тристаен са по-ниски?

Медианата в homes.bg е €800, в imot.bg €850. В 58 сравними квартала homes.bg е по-евтин в типичния квартал с 6,1%, но разликата идва от състава на обявите, а не от различна цена за едно и също жилище.

Ако видя един и същи апартамент в двата сайта, ще има ли различен наем?

Рядко. От 321 тристайни, които намерихме и в двата портала, 95,6% са с еднакъв наем. Разлика от 5% и повече има при 11 обяви.

Защо медианите се различават, щом цените на същите обяви съвпадат?

Защото повечето обяви са само в единия портал. В homes.bg има повече евтини тристайни: под €700 са 28,9% срещу 19% в imot.bg. Горният край е почти еднакъв.

Различават ли се площите в двата портала?

Не в целия град: медианната площ на тристаен под наем е 98 кв.м и в двата. В отделни квартали, като Горна баня и Дианабад, площите се разминават и обясняват голяма част от разликата в наема.

В колко квартала двата портала са близо един до друг?

В 39,7% от 58 квартала разликата в медианата е до 5%, в 67,2% до 10%. В големите квартали с много обяви е обичайно под 5%.

Кой квартал се разминава най-много?

Горна баня (−45%) и Дианабад (+50%). В Горна баня обаче homes.bg има само 8 тристайни под наем, така че това е по-скоро малка извадка.

Кой наем да посоча като пазарен при преговори?

Вземете двете медиани като коридор и ги сравнете на квадратен метър. В целия град това е 8,4 € в homes.bg и 8,9 € в imot.bg на кв.м. Договореният наем често е под поискания.

Включени ли са наемите в лева?

Да. В homes.bg 13 тристайни под наем са обявени в лева и сме ги превърнали по 1,95583. Те са под един процент и не местят медианата.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен