Автоматичните обяви от агенции в homes.bg: какво значат за купувача на тристаен
Обява, която никой не е въвеждал в портала
Голяма агенция не качва всяка оферта поотделно във всеки сайт. Тя води апартаментите в своя програма, а порталът ги изтегля оттам по график. В homes.bg страницата на такава обява е отбелязана и затова можем да я отделим от въведената ръчно. На 19.10.2026 свалихме всички обяви за апартаменти в София, 12 373 за продажба и 6 543 под наем, а после и пълните страници на тристайните. Резултатът изглежда почти еднообразен. Девет от десет продажби на тристаен в homes.bg са минали през автоматичния канал.
При наемите картината е различна: 57,5% от обявите са въведени на ръка. Едно правдоподобно обяснение е ритъмът. Наемното жилище се отдава за дни, брокерът го качва и сваля сам и не чака нощната синхронизация. Не сме го проверявали, но разликата от 11,3% ръчни обяви при продажбите е прекалено голяма, за да е случайна.
Ръчно въведена не значи частна
Първото предположение е, че ръчните обяви са на собственици. Проверихме го грубо. Броим обявата за възможно частна, ако не е от фийд, телефонът ѝ се среща най-много в две обяви и в контакта няма дума като „имоти“, „агенция“, „ООД“ или адрес на сайт. При продажбите такива излизат 15, тоест 0,3%. При наемите са 6. Останалите ръчни обяви също са на посредници, просто на такива, които не ползват автоматичния канал. Тук има една любопитна подробност. Зад автоматичните продажби стоят 275 телефона, зад ръчните 97, а общ за двете групи е само един номер. Публикуващите на практика са или изцяло на фийд, или изцяло на ръка. Колко публикуващи има изобщо и колко обяви държи всеки, разглеждаме в колко агенции стоят зад обявите. Старият ни анализ на телефоните в imot.bg е в кой публикува обявите, а разликата собственик срещу агенция при продажба в отделна статия.
Новото строителство идва почти само автоматично
- по фийд
- ръчно
- „Прокарва се“ (ново)99%
- с ТЕЦ84%16%
- до €200 хил.86%14%
- €200–300 хил.89%11%
- €300–450 хил.89%11%
- над €450 хил.91%9%
5 309 тристайни за продажба с отворена страница, 19.10.2026. Етикетите са полета, които публикуващият попълва сам.
При етикета „Прокарва се“, който на практика значи сграда в строеж, 99,4% от обявите са по фийд. При тези с ТЕЦ делът пада до 83,6%, но пак остава голям. По бюджет разлика почти няма: от 86,4% в най-евтината група до 90,8% над €450 хил. На ниво квартал автоматичният канал често означава и един публикуващ. В кв. Дружба 1 един телефон стои зад 81,6% от обявите за тристаен в homes.bg. В кв. Овча купел 2 и кв. Бояна един номер държи над половината. Когато отворите двадесет обяви в такъв квартал, гледате витрината на една фирма.
Цената не зависи от канала
Медианите за целия град, без да отчитат квартала.
На пръв поглед ръчните обяви са по-скъпи, с около 6,5% на квадратен метър. Тази разлика изчезва, щом сравним обявите вътре в един квартал. В 69 квартала с поне три автоматични и две ръчни обяви медианата на разликите е +0,2%, а ръчните са по-скъпи в 35 от тях, почти точно половината. Значи ръчните обяви просто са по-често в скъпи квартали. Самият канал не казва нищо за цената и не е причина да вярвате повече или по-малко на една оферта.
По-кратък текст и по-малко разглеждания
Автоматичните описания са малко по-кратки: медиана 832 знака срещу 929 при ръчните. Броячът „Разглеждания“ също е по-нисък: 160 срещу 212. При наемите разликата е по-рязка, 136 срещу 246. Защо, не знаем със сигурност. Едната възможност е, че програмата на агенцията пресъздава обявата при някои промени и броячът тръгва отначало. Другата е, че ръчните обяви стоят по-дълго в сайта. Какво казва броячът и какво не, разглеждаме в разглежданията в homes.bg.
Защо продаденият апартамент може още да стои
Фийдът се синхронизира веднъж в денонощието. Ако апартаментът е капариран в понеделник сутрин, в портала той ще стои поне до следващото изтегляне, а често и докато брокерът не го махне от своята база. Колко такива обяви има, не можем да преброим отвън. Виждаме само следите. Първата е етикетът „днес“ или „вчера“ в списъка. Носят го 9,6% от автоматичните обяви и само 0,5% от ръчните. Медианата на разглежданията при обявите с такъв етикет е 160, колкото при всички (163). Тоест етикетът показва последното обновяване от фийда, не деня, в който апартаментът е излязъл на пазара. Втората следа е скоростта. Между свалянето на списъка и отварянето на страниците минаха часове, а за това време изчезнаха 9 от 8 149 страници. Обявите се махат на партиди, не в момента на сделката. Третата: от автоматичните обяви едва 12,1% намираме и в imot.bg със същия телефон, етаж и площ, срещу 25,4% от ръчните (тристаен в imot.bg и homes.bg).
Как да проверите, че апартаментът още се продава
Преди да се уговорите за оглед на обява по фийд
0 / 7Най-краткият път е обаждане с конкретен въпрос: апартаментът на кой етаж, с колко квадрата, още ли е свободен. Ако отговорът е „този го продадохме, но имаме друг“, обявата е работила като примамка, независимо дали някой го е искал. Ако търсите в кв. Манастирски ливади, където част от новите проекти се публикуват без квартал (обяви без квартал), питайте и за адреса. Списъкът с документи е в проверка преди капаро. Ако искате някой друг да пресее обявите, опишете търсенето си в заявката.
Оценка на редакцията: автоматичната обява от агенция
Оценка на редакцията: автоматичната обява от агенция
Автоматичната обява е нормалната форма на пазара в homes.bg: 88,7% от продажбите на тристаен. Цената ѝ не е по-лоша, но актуалността зависи от чужда програма и от брокер, който трябва да я обнови.
- Актуалност★★★★★
Синхронизация веднъж дневно; етикетът „днес“ показва обновяване, не нова оферта.
- Цена спрямо квартала★★★★★
Сдвоено +0,2% в 69 квартала: няма надценка.
- Пълнота на описанието★★★★★
Медиана 832 знака, малко под ръчните.
- Прозрачност за публикуващия★★★★★
371 телефона, десет от тях с 59,7% от обявите.
- Шанс да е собственик★★★★★
Под 1% от продажбите приличат на частни.
Предимства
- Цените не се различават от ръчните в същия квартал
- Почти цялото ново строителство е тук
- Структурирани полета: етаж, етажност, отопление
Слабости
- Може да стои след като апартаментът е продаден
- Етикетът „днес“ подвежда
- В някои квартали една фирма държи повечето обяви
Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Само обяви, които още са активни
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Панел, тухла или ново строителство
Често задавани въпроси
Какво е обява „по фийд“ в homes.bg?
Обява, която агенцията не е въвела в сайта, а порталът е изтеглил автоматично от нейната програма. Обновява се веднъж дневно. При тристайните за продажба такива са 88,7%.
Значи ли ръчно въведената обява, че е от собственик?
Почти никога. Само 15 обяви за продажба на тристаен (0,3%) приличат на частни по нашия груб критерий. Останалите ръчни обяви са на посредници, които не ползват фийд.
По-евтини ли са автоматичните обяви?
Не. В целия град медианите са €2 474/кв.м срещу €2 635/кв.м, но в рамките на квартала разликата е +0,2% в 69 квартала. Ръчните са просто по-често в скъпи райони.
Може ли автоматична обява да е за вече продаден апартамент?
Може. Синхронизацията е веднъж в денонощието, а махането зависи от това кога брокерът обнови своята база. Обадете се и попитайте конкретно за етажа и площта, преди да тръгнете на оглед.
Какво значи „днес“ до обявата?
Че е обновена днес, не че е публикувана днес. Етикетът носят 9,6% от автоматичните обяви, а разглежданията им са колкото на всички останали.
Защо при наемите има повече ръчни обяви?
57,5% от наемите на тристаен са въведени на ръка. Вероятно защото жилището под наем се отдава бързо и брокерът го качва и сваля сам, но това е наше предположение.
Колко публикуващи стоят зад автоматичните обяви?
При продажбите видяхме 371 различни телефона, а десет от тях държат 59,7% от обявите. Телефонът е груб заместител на фирмата: една агенция може да има няколко номера.
Как да намеря същата обява в imot.bg?
Търсете по квартал, етаж, етажност и площ. Само 12,1% от автоматичните обяви намираме и в imot.bg по строгия ни критерий, затова липсата на съвпадение не значи, че обявата е измама.
Районите от тази статия
До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.
- кв. Дружба 1€2 347/кв.м
- кв. Овча купел 2€2 109/кв.м
- кв. Бояна€2 691/кв.м
- кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
- кв. Обеля 2€1 903/кв.м
- кв. Лагера€2 901/кв.м
- кв. Хладилника€3 571/кв.м
- кв. Левски В€1 941/кв.м
- кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
- кв. Лозенец€3 902/кв.м
- кв. Младост 4€2 353/кв.м
- кв. Център€3 445/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.
Още от новите изследвания
Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →
- Трите думи под цената: тухла, ТЕЦ, обзаведен в обявите за тристаен5 942 обяви за продажба на тристаен в homes.bg: 82,3% са „Тухла“, а обзаведените в същия квартал…
- Наемът на тристаен в imot.bg и homes.bg: един пазар, две медианиМедианният наем на тристаен е €800 в homes.bg и €850 в imot.bg. В 58 квартала сравнихме двата…
- Тристаен в imot.bg и homes.bg: колко от обявите се повтарятСравнихме тристайните в homes.bg и imot.bg в един ден: само 13,6% от обявите в homes.bg намираме…
- Какво хвалят продавачите в пълния текст на обявата за тристаенТерасата се хвали в 57,6% от пълните обяви за продажба на тристаен, паркът и транспортът в около…