Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Собственик или агенция: какво показват пълните обяви за продажба на тристаен

От 2 118 пълни обяви за продажба на тристаен в извадката ни 59, или 2,8%, са публикувани от частно лице. Описанието им е почти наполовина по-кратко, 695 срещу 1 131 знака, а прегледите са по-малко от половината. Цената на квадрат в същия квартал е малко по-висока, но с толкова малко обяви сравнението е шумно.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Кой стои зад обявата

На страницата на всяка обява imot.bg показва кой я публикува: агенция, частно лице, строителна фирма или инвеститор. В прегледа на списъка това поле не се вижда. Затова старите ни статии гадаеха по телефона (кой публикува обявите) или по думата „собственик“ в текста (тристаен от собственик). Сега имаме полето директно.

1 941обяви от агенция

59обяви от частно лице, 2,8%

117от строителна фирма или инвеститор

42района, в които има поне една обява от собственик

Собствениците са малцинство навсякъде. Най-много обяви от частни лица има в кв. Медицинска академия (4), с. Лозен и гр. Правец (по 3). Извадката е до 20 обяви на район, така че тези числа са примери, не класация. На целия портал делът може да е малко по-различен, но порядъкът е ясен: на всяка обява от собственик се падат над 30 от агенции.

Трите вида обяви един до друг

Профил на обявите за продажба на тристаен по вид на продавача
Показател	Частно лице	Агенция	Строител или инвеститор
Брой обяви	59	1 941	117
Медианна цена	€230 000	€250 000	€251 499
Медиана €/кв.м	€2 473	€2 413	€2 193
Медианна площ, кв.м	97	103	111
Сграда в строеж	22%	41,9%	84,6%
Сграда отпреди 1990	39%	18,7%	2,6%
Дължина на описанието, знака	695	1 131	1 184
Отметки в „Особености“, медиана	5	3	6
Поне три удивителни	8,5%	20,4%	24,8%
Прегледи, медиана	595	1 397	1 488

Собственикът продава по-малко и по-старо. Медианната площ е 97 срещу 103 кв.м при агенциите, сградата е отпреди 1990 г. в 39% от случаите срещу 18,7%, а строеж има в 22% срещу 41,9%. Строителите и инвеститорите са другата крайност: 84,6% в строеж и най-ниската цена на квадрат, €2 193, защото продават на ранен етап.

Пише наполовина, отмята повече

Медианното описание на собственика е 695 знака, на агенцията 1 131. 11 от 59 частни обяви са под 300 знака, при агенциите такива са 2,2%. Агенцията пише за квартала, транспорта и инвестицията. Собственикът пише за апартамента и спира. В блока „Особености“ е обратното. Собственикът слага медианно 5 отметки, агенцията 3. Изглежда, че частното лице попълва формата добросъвестно поле по поле, а агенцията разчита на текста.

Отметки в „Особености“: частно лице срещу агенция

Обзаведен, собственик
37,3%
Обзаведен, агенция
21%
Интернет връзка, собственик
35,6%
Интернет връзка, агенция
17,1%
Саниран, собственик
35,6%
Саниран, агенция
23,8%
С паркинг, собственик
39%
С паркинг, агенция
29,5%
Контрол на достъпа, собственик
49,2%
Контрол на достъпа, агенция
43,4%
Панел, собственик
22%
Панел, агенция
13,2%
За ремонт, собственик
13,6%
За ремонт, агенция
3,9%
Асансьор, собственик
64,4%
Асансьор, агенция
71,5%
Тухла, собственик
69,5%
Тухла, агенция
80,7%

Дял от обявите в групата с отметката.

Обзаведен пише в 37,3% от частните обяви срещу 21% при агенциите. Саниран в 35,6% срещу 23,8%. За ремонт в 13,6% срещу 3,9%: собственикът по-често признава, че жилището иска работа. Панелът е 22% срещу 13,2%. Тези отметки са подробно разгледани в особеностите в обявата. Удивителни има в 8,5% от обявите на собственици и в 20,4% от тези на агенции. За стила на агенциите вижте какво хвалят продавачите.

Два пъти по-малко прегледи

Броячът „посетена N пъти“ дава медиана 595 при обявите на собственици и 1 397 при агенциите, като и двете числа са за всички обяви с брояч, независимо от възрастта. Ако вземем само агенциите, които са на пазара поне от 17 септември, медианата е 1 427. Разликата е повече от два пъти. Причините не можем да разделим. Агенцията често пуска един апартамент в няколко профила, обновява обявата и може да плаща по-видимо място в резултатите. Собственикът обикновено качва обявата веднъж. Освен това частните обяви са по-кратки, а купувачът превърта бързо. Какво изобщо казва броячът и защо не е мярка за интерес 1:1, сме обяснили в колко се гледа обява за продажба.

За купувача по-малкото прегледи е добра новина. Обява от собственик с 595 прегледа значи по-малко конкуренция на огледите, ако цената е разумна. Само 3 от 59 частни обяви са под 100 прегледа, така че не са и забравени.

Евтино ли е от собственик

Сравнихме в рамките на един квартал цената на квадрат в обявите на собственици и агенции. Медианата на разликите е +3,9% в 40 квартала, по-скъпо при собственика в 23 от тях. Тоест частното лице иска малко повече на квадрат, не по-малко. Но в повечето квартали от страната на собственика стои една-единствена обява, затова разликите скачат от −47,6% до +51%.

Най-крайните квартали: обява от собственик срещу агенциите

кв. Докторски паметник
−47,6%
в.з. Малинова долина
−23,5%
кв. Бенковски
−20,1%
кв. Зона Б-18
+51%
кв. Бояна
+49,8%
кв. Красна поляна 3
+48,9%

Една обява от собственик срещу медианата на агенциите в същия квартал. Илюстрация на шума, не класация.

Ако изискаме поне по две обяви от собственици в квартала, остават 13 квартала с медиана +3%. Само в готовите сгради, с по една обява: +5,7% в 31 квартала. Посоката е една и съща, но данните не стигат за твърд извод. Собственикът не продава по-евтино на квадрат. Спестяването е другаде: в комисионата. Обичайната комисиона за купувача, когато в текста има процент, е около 1,5% (само 14 обяви дават число). Подробно за нея пишем в комисионата в обявата за продажба и в по-старата „Без комисиона“ в обявата. Калкулаторът показва какво стои зад процента при медианната цена на частните обяви.

Колко струва комисионата, която може да не платите

Цена в обявата, €Комисиона за купувача, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Какво да проверите, когато продава собственикът

Без агенция никой не е подготвил документите вместо вас. Това не е риск само по себе си, но значи повече работа преди капарото. Пълният списък с документи е в проверка преди капаро. Тук са нещата, специфични за частната обява. 23 от 59 частни обяви изрично пишат „собственик“ в текста, а 7 споменават агенциите. Обратното също се среща: 8 обяви с поле „Агенция“ казват в текста „от собственик“. Как да познаете един и същ апартамент в няколко обяви, обяснихме в един тристаен, няколко обяви.

Обява от собственик: проверка

0 / 8

Името в нотариалния акт съвпада с човека, който показва жилището
Ако собствениците са няколко (наследници, съпрузи), всички са съгласни с продажбата
Скица и данъчна оценка, извадени скоро, не от преди години
Справка в имотния регистър за ипотеки и възбрани
Удостоверение за липса на задължения към етажната собственост
Ако има отметка „За ремонт“, огледайте ВиК и ел. инсталацията с майстор
Капарото с писмен договор и срок, без плащане в брой без разписка
Нотариусът и разпределението на таксите се договарят писмено предварително

Ако търсите само обяви от собственици, например в кв. Надежда 1, кв. Студентски град или кв. Яворов, отбележете го в заявката.

Оценка на редакцията: обявата от собственик

3от 5

Оценка на редакцията: обявата от собственик

Обявите от частни лица са рядкост, по-кратки и по-честни в отметките, но не по-евтини на квадрат. Печелите от комисионата и от по-малката конкуренция, плащате с повече собствена проверка.

Цена на квадрат★★★★★
+3,9% спрямо агенциите в същия квартал, шумно.
Спестена комисиона★★★★★
Около 1,5% от цената, когато агенцията я иска от купувача.
Честност на отметките★★★★★
„За ремонт“ в 13,6% срещу 3,9% при агенциите.
Пълнота на текста★★★★★
695 знака медиана, по-често без разпределение и изложение.
Конкуренция на огледите★★★★★
595 прегледа срещу 1 397.
Нужда от собствена проверка★★★★★
Никой не е подготвил документите вместо вас.

Предимства

Видът продавач идва от самата обява, не от догадки
Сравнение на три вида продавачи
Прегледи и текст в една таблица

Слабости

Само 59 обяви от собственици
Сдвоеното сравнение е с по една обява в повечето квартали
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Подбор по квартал и бюджет
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Номерът ви не стига до брокери

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко от обявите за продажба на тристаен са от собственик?

В нашата извадка 59 от 2 118, или 2,8%. Агенциите са 1 941, строителите и инвеститорите 117.

По-евтин ли е тристаен от собственик?

На квадрат не. В същия квартал собствениците искат средно +3,9% спрямо агенциите, но в повечето квартали сравнението е с една обява. Спестяването е в комисионата.

Колко комисиона спестявам, ако купувам от собственик?

Когато обявата казва процент, медианата е 1,5% от цената. При €230 000 това е около €3 450.

Защо обявите от собственик имат по-малко прегледи?

Медианата е 595 срещу 1 397 при агенциите. Агенциите публикуват в повече профили и по-често обновяват, а частните обяви са по-кратки. Не значи, че апартаментът е по-лош.

С какво се различава текстът на собственика?

По-кратък е (695 срещу 1 131 знака), с повече отметки в „Особености“ и с по-малко удивителни: 8,5% срещу 20,4% от обявите.

Какви апартаменти продават собствениците?

По-малки (медиана 97 кв.м) и по-често в стари сгради: 39% са отпреди 1990 г., строеж има само в 22%. Отметката „Обзаведен“ е в 37,3% от частните обяви.

Как да разбера дали обявата наистина е от собственик?

На страницата на обявата imot.bg показва вида на продавача. Проверете и при огледа: собственикът трябва да е записан в нотариалния акт.

Рисковано ли е да купя от собственик без агенция?

Не повече, ако проверите документите сами или с адвокат. Имотен регистър, данъчна оценка, задължения към входа и писмен договор за капаро са нужни и при двата вида продавач.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →