Колко агенции стоят зад обявите за тристаен
Телефонът като отпечатък
Порталите не казват кой стои зад обявата по начин, който може да се брои. Затова взехме първия телефон в обявата, последните девет цифри, и преброихме колко обяви има на всеки номер. Номерата не показваме, имената на агенции също. Телефонът е груб заместител на „публикуващ“. Една голяма агенция има десетки брокери с отделни номера и ще изглежда като много малки. Обратно, мрежа от офиси може да подава всичко с един централен номер и да изглежда като един гигант. Числата по-долу описват контактите, които виждате в обявите, а не броя на фирмите. В imot.bg изключихме кварталите, в които четем таван от обяви, за да не изкривим броенето.
Продажбите: шепа номера и половината списък
| Показател | homes.bg продажба | imot.bg продажба | homes.bg наем | imot.bg наем |
|---|---|---|---|---|
| Обяви | 5 309 | 6 403 | 2 105 | 3 075 |
| Различни телефони | 371 | 1 813 | 213 | 1 051 |
| Обяви на телефон, средно | 14,3 | 3,5 | 9,9 | 2,9 |
| Дял на най-големия | 34,7% | 8% | 17,3% | 7% |
| Дял на първите 5 | 53,2% | 18,2% | 36,4% | 23,2% |
| Дял на първите 10 | 59,7% | 25% | 50,4% | 31,8% |
| Дял на първите 50 | 79,1% | 41,2% | 88% | 50,8% |
| Телефони за половината обяви | 4 | 108 | 10 | 47 |
| Телефони с 50+ обяви | 11 | 11 | 9 | 7 |
| Телефони с една обява | 38,5% | 56,3% | 51,6% | 67,9% |
| Индекс HHI | 1 328 | 112 | 488 | 149 |
Разликата между двата сайта е голяма. В homes.bg средно 14,3 обяви за продажба се падат на номер, в imot.bg 3,5. Първите пет номера в homes.bg имат 53,2% от продажбите, в imot.bg 18,2%. Номерата с поне 50 обяви са по 11 и в двата сайта, но в homes.bg те са почти целият списък. Това не значи, че в homes.bg работят по-малко агенции. Значи, че там обявите идват главно през автоматичното подаване от програмите на големите офиси, около 88,7% от продажбите (автоматичните обяви от агенции). Малкият брокер с три апартамента по-често публикува само в imot.bg, ръчно.
Наемът е по-разпръснат
- 1 обява
- 2–4
- 5–19
- 20–49
- 50+
- homes.bg продажба18%13%61%
- imot.bg продажба16%22%25%12%26%
- homes.bg наем13%28%48%
- imot.bg наем23%20%17%12%27%
Например: в homes.bg продажба над половината обяви са на номера с по 50 или повече обяви.
Под наем картината се мести към малките. В imot.bg 67,9% от номерата имат по една обява за тристаен и заедно държат 23,2% от наемите. Половината наеми там се разпределят между 47 номера, в homes.bg между 10. Най-големият номер под наем в homes.bg има 17,3%, наполовина от дела на най-големия при продажбите. Отдаването е по-дребен бизнес. Много наемодатели работят с малък офис или с един брокер, който поема по два-три апартамента. Големите мрежи присъстват и тук, но не доминират. Кой плаща посредника при наем и колко често обявата обещава, че не плащате, разгледахме в наема без комисиона.
Един индекс за концентрацията
Индексът HHI събира квадратите на дяловете на всички номера. Ако един номер има всичко, индексът е 10 000. Ако хиляда номера имат по равно, е 10. Не е нужно да помните формулата. Важно е сравнението.
- homes.bg, продажба1 328
- homes.bg, наем488
- imot.bg, наем149
- imot.bg, продажба112
Колкото по-висок е индексът, толкова по-малко номера държат повече обяви.
При продажбите в homes.bg индексът е 1 328, около 12 пъти над imot.bg. Под наем разликата е по-малка, 488 срещу 149. Един сайт показва пазар на няколко мрежи, другият пазар на стотици брокери. И двата са верни, просто гледат от различни места.
Едни и същи номера в двата сайта
От 371 номера с обяви за продажба в homes.bg 160 (43,1%) се срещат и в imot.bg. По-любопитното е как се сменя тежестта. Първите 20 номера в homes.bg държат там 67,7% от продажбите. 11 от тях публикуват и в imot.bg, но там всичките двайсет заедно имат едва 5,1%. Гигантите на единия сайт са средни играчи в другия. Ако търсите само в един портал, виждате обявите на различен кръг посредници. Колко от самите обяви се повтарят, разказахме в тристаен в imot.bg и homes.bg.
В квартала: един номер, половината обяви
- кв. Дружба 181,6% от 190
- кв. Обеля 277% от 61
- кв. Хладилника69,4% от 62
- кв. Лагера65,9% от 82
- кв. Левски В61,3% от 31
- кв. Модерно предградие59,2% от 49
- кв. Бояна56,3% от 190
- кв. Овча купел 256,2% от 210
55 квартала с поне 20 обяви за продажба на тристаен в homes.bg.
В 55 квартала с поне 20 обяви в homes.bg медианният дял на най-големия номер е 30,8%. В imot.bg, в 83 квартала, той е 11,1%. В кв. Дружба 1 един номер държи 81,6% от обявите за продажба в homes.bg, в imot.bg за същия квартал делът е 29%. Там, където цял нов комплекс се продава през един офис, концентрацията е естествена. Данните не казват кой е офисът и не ни трябва. За купувача важи друго: десет обяви в кв. Обеля 2 или в кв. Хладилника може да са десет апартамента от един източник, с едни и същи условия и с един човек за пазарлък.
Частните обяви почти липсват
Опитахме да отделим частните обяви в homes.bg: не идват от фийд, контактът не съдържа фирма, офис или сайт, а номерът има най-много две обяви. Излязоха 15 продажби и 6 наема, по 0,3%. Отметката „собственик“ в списъка на imot.bg дава 7 продажби и 6 наема. И двата начина почти сигурно подценяват, но посоката е ясна: пазарът на тристайни в обявите е пазар на посредници. Как изглеждат малкото частни обяви, показахме в собственик или агенция при продажба и в тристаен от собственик. По-старият ни анализ на публикуващите в imot.bg е в кой публикува обявите. Ако искате някой да пресее обявите в кв. Дружба 1 или кв. Лозенец по източник, опишете търсенето в заявката.
Гледате ли десет обяви на един посредник
0 / 7Оценка на редакцията: колко разпръснат е пазарът на обяви
Оценка на редакцията: колко разпръснат е пазарът на обяви
В homes.bg обявите за продажба на тристаен са в ръцете на няколко мрежи, в imot.bg на стотици брокери. Под наем и двата сайта са по-разпръснати. Частните обяви са под един процент.
- Разпръснатост в imot.bg★★★★★
Половината продажби са при 108 номера.
- Разпръснатост в homes.bg★★★★★
Половината продажби са при 4 номера, HHI 1 328.
- Наемът★★★★★
Половината наеми са при 10 и 47 номера.
- Достъп до частни продавачи★★★★★
Около 0,3% от продажбите в homes.bg.
- Точност на метода★★★★★
Телефонът е груб заместител на фирма: и надценява, и подценява.
Предимства
- Ясна разлика между двата сайта
- Лесно се вижда кога обявите са на един източник
- Важи и за продажбите, и за наемите
Слабости
- Номерът не е агенция
- Частните обяви почти не се откриват
- В imot.bg изключихме кварталите с таван
Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Номерът ви не стига до брокери
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Вноска по кредита и такси по сделката
Често задавани въпроси
Колко агенции публикуват обяви за тристаен в София?
Не можем да преброим фирмите, само телефоните. В homes.bg това са 371 номера за продажбите, в imot.bg 1 813. Една агенция може да има много номера, затова числото не е брой агенции.
Вярно ли е, че няколко посредника държат повечето обяви?
В homes.bg да: 4 номера държат половината продажби. В imot.bg за същото трябват 108 номера, така че там пазарът изглежда много по-разпръснат.
Защо двата портала дават толкова различна картина?
Защото в homes.bg около 88,7% от продажбите идват чрез автоматичното подаване от програмите на големите офиси. Малките брокери по-често публикуват ръчно и в imot.bg.
При наемите същото ли е?
Не. Под наем най-големият номер в homes.bg има 17,3%, в imot.bg 7%. В imot.bg 67,9% от номерата имат само по една обява за наем на тристаен.
Какво е индексът HHI?
Сборът на квадратите на дяловете. За продажбите в homes.bg е 1 328, в imot.bg 112. Колкото по-висок е, толкова по-малко източници държат повече обяви.
Има ли частни обяви за тристаен?
Много малко. В homes.bg по нашия филтър са 15 продажби и 6 наема. Отметката „собственик“ в imot.bg дава още по-малко.
Защо е важно колко обяви има един посредник?
Защото десет обяви на един номер често са десет апартамента с едни и същи условия. Пазарлъкът е с един човек, а изборът е по-малък, отколкото изглежда.
Ще публикувате ли кои са най-големите агенции?
Не. Целта е да покажем колко концентриран е пазарът, не да класираме фирми. Телефоните ползваме само за броене.
Откъде да започнете
Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.
- кв. Дружба 1€2 347/кв.м
- кв. Обеля 2€1 903/кв.м
- кв. Хладилника€3 571/кв.м
- кв. Лагера€2 901/кв.м
- кв. Бояна€2 691/кв.м
- кв. Овча купел 2€2 109/кв.м
- кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
- кв. Левски В€1 941/кв.м
- м-т Камбаните€2 518/кв.м
- кв. Славия€2 359/кв.м
- кв. Лозенец€3 902/кв.м
- кв. Център€3 445/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.
Още от новите изследвания
Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →
- Кварталите в двата портала: еднаква ли е цената на тристайнияСравнихме медианата на квадрат за тристаен в 80 квартала по двата портала: в 65% от тях…
- Обяви без квартал: какво стои зад „София-град“ в homes.bg494 обяви за продажба на тристаен в homes.bg са само с „София-град“: 74,9% са ново строителство,…
- Гаражът като отделна обява: колко струва до тристайния в София118 гаража за продажба в homes.bg: медиана €46 500, около 16,1% от цената на типичен тристаен.…
- „За ремонт“ или „след ремонт“: какво казва пълната обява за продажба на тристаенСамо 86 от 2 118 пълни обяви за тристаен признават „За ремонт“. В един квартал те са с −10,4% на…