Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Агенциите и скоростта на отдаване на тристайни

Не знаем кой стои зад всеки телефон, но знаем колко обяви има всеки номер. Обявите от телефони с десет и повече тристайни под наем изчезнаха за месец в 41,2% от случаите, а тези от телефони с една-две обяви в 56,5%. Разликата казва повече за начина, по който се поддържат обявите, отколкото за това кой отдава по-бързо.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Как броихме: по телефона, не по името

1 036различни телефона в септемврийските обяви
36телефона с по 10 и повече обяви
27,7%от обявите са на десетте най-активни номера
43%от сравнимите обяви са на номер с 10+

За всеки телефон в септемврийската снимка преброихме колко обяви за тристаен под наем има. Номер с десет и повече почти сигурно е на агенция, на брокер или на фирма, която управлява имоти. Номер с една или две обяви е най-често собственик, но може да е и агент, който работи с малко имоти. Имена и номера не публикуваме.

Скоростта сравняваме само в кварталите, където септемврийската снимка е пълна. Лозенец, Център, Витоша и Манастирски ливади са извън нея, защото скрейпът спря на тавана. Броят на обявите по телефон обаче е от всички квартали, затова в него влизат и те.

Големите телефони държат обявите по-дълго

Изчезнали обяви за 32 дни по броя обяви на телефона
  • телефон с 10+ обяви
    41,2% от 940
  • 3–9 обяви
    51,5% от 443
  • 1–2 обяви
    56,5% от 804

Тристайни под наем, 15.09.2026 → 17.10.2026. Броят обяви на телефона е от септемврийската снимка.

Стъпалото е ясно. Колкото повече обяви има един номер, толкова по-рядко изчезват. При десет и повече 41,2%, при три до девет 51,5%, при една-две 56,5%. Цената не обяснява това: медианният наем е €828 при големите и €800 при малките, +3,5% разлика.

Изкушаващо е да се каже, че собственикът отдава по-бързо. Данните не стигат за това. Изчезналата обява не значи отдаден апартамент, а начинът, по който се държат обявите, е различен при двете групи.

Защо агенцията изглежда по-бавна

Обявата остава

Агенцията понякога държи обявата и след като жилището е отдадено, защото носи обаждания за други имоти. Собственикът обикновено я сваля в деня на подписа, за да спре да му звънят.

Смяната на телефона

Собственик, който не е намерил наемател сам, често дава имота на агенция. Обявата се появява с друг телефон, а в нашето сравнение старата изчезва. Така част от изчезналите при малките номера не са отдадени, а просто сменят ръцете.

Опресняването

Голяма агенция обновява обявите си редовно със същия номер и същите параметри. За нас това е една и съща обява, която стои. Разликата в скоростта отчасти е разлика в поддръжката.

Различните имоти

Агенциите поемат и трудните случаи: голяма площ, висока цена, неудобен етаж. Средната цена е сходна, но разсейването в портфейла им може да е по-голямо.

Втората причина се вижда и при продажбите, където проследихме обявите, които сменят агенцията. Кой изобщо публикува обявите и колко са концентрирани, описахме в анализа на публикуващите. При наемите концентрацията е подобна: десетте най-активни номера държат 27,7% от обявите.

Кой сваля наема

Дял на висящите обяви с намален наем
24,2%
телефон с 10+ обяви
25,1%
3–9 обяви
31,1%
1–2 обяви

Сред обявите, които стоят и след 32 дни.

Собствениците намаляват по-често: 31,1% от висящите им обяви са с по-нисък наем, срещу 24,2% при големите номера. Логиката е проста. Собственикът плаща празния месец от джоба си и реагира. Агенцията вероятно няма същия натиск да променя цената, която е договорила с клиента си.

Обявите, в чийто текст пише „без комисиона“ или „от собственик“, са само 72, но там намаленията са 55,6%, двойно повече от останалите (25,6%). Изчезват със същото темпо, 50% срещу 48,8%. По тези обяви се пазари по-лесно, макар че броят им е малък за твърд извод. Повече за тях има в наема без комисиона.

Колко от пазара е в няколко ръце

Сравнимите обяви по броя обяви на телефона
2 187обяви
  • телефон с 10+ обяви 43%
  • 3–9 обяви 20,3%
  • 1–2 обяви 36,8%

От 2 187 сравними обяви 940 са на номера с десет и повече, 443 на номера с три до девет и 804 на номера с една-две. Над две пети от пазара минават през 36 телефона. За наемателя това значи, че едно обаждане отваря достъп до много имоти, но и че една и съща квартира може да е пусната от няколко агенции с различни цени.

Как да разпознаете такъв случай, обяснихме в дублите в обявите за наем. За продажбите същото правихме в един тристаен в няколко обяви.

Какво значи това за двете страни

Обява за наем от агенция или собственик: проверка

0 / 6

Ако търсите наем, обявата от голям номер, която стои от месец, не значи, че апартаментът е свободен. Звъннете и питайте конкретно за него. Обявата от собственик, която стои от месец, обратно, е добър кандидат за пазарлък. В Младост 1 или Студентски град изборът е голям и тази разлика се усеща веднага.

Ако отдавате, агенцията ви дава достъп до повече наематели, но не и по-бързо отдаване в нашите данни. Как сами да проследите обявата си месец след месец, описахме в как да следите наемите сами. Общата скорост по цена и квартал е в колко бързо се отдава тристаен. Ние не сме агенция и не взимаме комисиона: ако търсите тристаен под наем, опишете го в заявката.

Оценка на редакцията: обявите за наем от агенции и от собственици

3,2от 5

Оценка на редакцията: обявите за наем от агенции и от собственици

Големите номера държат почти половината обяви и ги пазят по-дълго, без да искат видимо по-висок наем. За наемателя обявата от собственик е по-гъвкава, за собственика агенцията спестява време, не дни.

  • Скорост при агенциите★★★★★

    41,2% изчезнали за месец, но отчасти заради обявите, които остават.

  • Скорост при собствениците★★★★★

    56,5%, с уговорката за смяната на телефона.

  • Гъвкавост в цената★★★★★

    Собствениците намаляват в 31,1% от висящите обяви.

  • Концентрация на пазара★★★★★

    Десет номера държат 27,7% от обявите, с риск от дубли.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Агенцията е отгатната по броя обяви на телефона, а изчезването не е отдаване.

Предимства

  • Наемът при агенциите не е видимо по-висок
  • Собствениците реагират бързо с цената
  • Едно обаждане до агенция отваря много имоти

Слабости

  • Обявите на агенциите остават след отдаването
  • Един апартамент може да е в няколко обяви
  • Смяната на телефона изкривява скоростта при собствениците

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Достатъчни са име и телефон
  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Панел, тухла или ново строителство
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Агенциите отдават ли тристайни по-бързо от собствениците?

В нашите данни не. Обявите от телефони с 10+ обяви изчезнаха за месец в 41,2% от случаите, тези от телефони с 1–2 обяви в 56,5%. Разликата идва отчасти от това, че агенциите държат обявите по-дълго.

Как разбрахте кои обяви са от агенции?

По броя обяви на един телефон в септемврийската снимка. Номер с 10 и повече обяви почти сигурно е агенция или фирма, но не публикуваме имена и номера.

Колко от обявите за наем са от агенции?

43% от сравнимите обяви са от телефони с 10+ обяви, а десетте най-активни номера държат 27,7% от всички септемврийски обяви. Различните телефони са 1 036.

По-скъпи ли са наемите при агенциите?

Почти не. Медианата е €828 при големите номера и €800 при малките. Комисионата обаче е отделен разход, ако има такава за наемателя.

Кой намалява наема по-често?

Собствениците: 31,1% от висящите им обяви са с по-нисък наем след месец, срещу 24,2% при големите номера. При обявите с „без комисиона“ в текста делът е 55,6%, но те са само 72.

Защо обявата от агенция стои, а апартаментът вече е отдаден?

Понякога обявата остава, защото носи обаждания и за други имоти. Питайте конкретно за апартамента, преди да уговорите оглед.

Изчезналата обява на собственик значи ли, че е отдадена?

Не винаги. Собственикът може да е дал имота на агенция и обявата да се появи с друг телефон. Затова пишем, че обявата изчезна, а не че апартаментът е отдаден.

Да дам ли тристайния си на агенция?

Това зависи от времето и нервите ви. Данните показват, че агенцията не отдава по-бързо, но поема разговорите и огледите. Сравнете наема си с квартала и решете колко време можете да чакате.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен