Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Наемите на тристаен в София: септември срещу октомври 2026

Медианата на всички обяви за тристаен под наем в сравнимите квартали е €830 на 15 септември и €800 на 17 октомври. Но когато следим една и съща обява, типичната промяна е 0%. Наемите не са паднали, сменил се е съставът на обявите.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Две мерки, два различни отговора

Първата мярка е проста: подреждаме всички обяви и взимаме средната. През септември е €830, през октомври €800, промяна −3,6%. Ако прочетете само заглавие „наемите падат“, то е стъпило на нея. Втората е по-бавна за смятане. Взимаме обявите, които са в портала и на двете дати, и гледаме как се е променила цената на всяка. Медианата на тази промяна е 0%, средната −2,1%. Средната е отрицателна, защото една на четири обяви е свалила, а почти никоя не е вдигнала. Медианата стои на нула, защото повечето не са мръднали.

€830медиана на всички обяви, 15 септември

€800медиана на всички обяви, 17 октомври

0%типична промяна при същата обява

−2,1%средна промяна при същата обява

За продажбите правим същото всеки месец: индексът на офертите за месец. Там също сдвоената мярка е по-спокойна от медианата на всички.

Откъде идва спадът

Медианен наем на тристаен по групи обяви

€830

Всички, септември

€835

Останалите, октомврийска цена

€800

Нови, октомври

€800

Всички, октомври

Само кварталите без таван на извадката и в двете снимки.

Останалите от септември искат €835, повече от медианата на септември, защото евтините между тях вече изчезнаха. Новите искат €800 и са по-малки, 91 срещу 100 кв.м. Октомврийската медиана е смес от двете групи, а новите вече са повече от останалите. Затова тя пада, макар никой да не е поевтинял масово. Средната сдвоена промяна от −2,1% при медианен наем €830 прави около €17 на месец, и то събрани от една четвърт от обявите. На квадратен метър новите обяви искат 8,7 €, септемврийските 8,9 €: разлика −2,2%. Коя мярка да вярвате? За конкретен апартамент, сдвоената. Тя казва, че собственик, който е искал 850 евро през септември, най-вероятно иска 850 и сега. Как се появяват и какви са новите обяви, разгледахме в новите обяви за наем.

По квартали: малко нагоре, малко надолу

Промяна на медианния наем по квартали, септември срещу октомври

Хиподрума (36→45)
+13,3%
Лагера (54→63)
+9,8%
Младост 2 (43→39)
+8,9%
Гео Милев (62→81)
+7,9%
Хаджи Димитър (21→23)
+7,3%
Люлин 8 (11→15)
+7,1%
Зона Б-5 (26→29)
−12,6%
Мусагеница (18→16)
−13,6%
Люлин 10 (15→14)
−14,6%
Горна баня (13→16)
−16,7%
Изгрев (20→20)
−17,1%
Дианабад (49→53)
−19,2%

Медиана на всички обяви в квартала на всяка дата. В скоби: брой обяви. Само квартали с поне 10 обяви и в двата месеца.

Типичният квартал е с −2%. Най-нагоре е Хиподрума с +13,3%, най-надолу Дианабад с −19,2% и Изгрев с −17,1%. Не вярваме, че наемите в Дианабад са паднали с една пета за месец. Част от спада са истински намаления: 37,9% от останалите там свалиха. Останалото най-вероятно е от смяната на обявите: излизат по-скъпи, влизат по-евтини или по-малки. При 49 обяви през септември и 53 през октомври няколко апартамента местят медианата с много. Същото важи и нагоре. Хиподрума с +13,3% не е квартал, в който наемите са скочили. Там от 36 станаха 45 обяви, и медианата просто следва кои апартаменти са влезли и кои са излезли.

Двустайните: същата картина

При двустайните сдвоената промяна също е 0%. Медианата им през септември беше €630. И там пазарът не е свалил наемите, а е сменил част от обявите. Две отделни групи жилища, една посока. Това прави извода по-сигурен, отколкото ако се опирахме само на тристайните. Двустайните изчезват дори по-бързо, 56% за месеца, и въпреки това собствениците им не са вдигнали исканото. Пазар, на който апартаментите се отдават бързо, а наемите стоят, е пазар в равновесие, поне за този месец.

Кварталите извън индекса

Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша не влизат в сравнението. През септември скрейпът спираше на 120 обяви на квартал, а порталът ги подаваше почти по цена. Колко голямо е това изкривяване, се вижда в Лозенец. Медианата на хванатите там през септември е €800, а на октомврийската, много по-пълна извадка €999. Разлика +24,9%, която няма нищо общо с поскъпване. Ако някъде видите „наемите в Лозенец скочиха с една четвърт за месец“, проверете как е събрана извадката. Подробно: истинският наем в Лозенец и центъра.

Как да четете месечен отчет за наемите

Повечето отчети за наемите сравняват средната на всички обяви в два момента. За един месец това мери по-скоро кои обяви са влезли и излезли, отколкото какво искат собствениците. Ако отдавате, сравнете своята обява с обявите в квартала за октомври, не с тези от лятото. Ако наемате, гледайте дали конкретната обява е сваляна. Как да следите това сами, без скрейп, е в как да следите наемите сами. Какво значи октомврийският наем за доходността, е в доходността през октомври 2026, а по-широката картина по квартали е в наема на тристаен по квартали.

Преди да повярвате на „наемите падат“

0 / 6

Проверих дали сравнението е за същите обяви или за всички.
Знам колко обяви стоят зад числото за квартала.
Проверих дали извадката не е спирала на таван.
Различавам поискан наем от договорен.
Сравних площта на новите обяви с тази на старите.
Не правя извод от един месец за цялата година.

Ако искате ориентир какъв наем е реалистичен за конкретен тристаен през октомври, опишете го в заявката.

Наемите са поискани в обявите. Сдвоената промяна е само за обявите, останали в портала на двете дати. Кварталите с таван на септемврийската извадка не са включени.

Оценка на редакцията: наемите на тристаен за месеца

3от 5

Оценка на редакцията: наемите на тристаен за месеца

Наемите на тристаен между септември и октомври 2026 стоят на място. Спадът в общата медиана идва от това, че се сменят обявите, а не от собственици, които масово свалят.

Стабилност на наемите★★★★★
Сдвоена медиана 0%, средно −2,1%.
Сигурност на общата медиана★★★★★
−3,6%, но от смяната на обявите.
Сигурност на сдвоеното сравнение★★★★★
Над 1 100 обяви, проследени на двете дати.
Картина по квартали★★★★★
Малки извадки местят кварталната медиана с десетки проценти.
Полза при договаряне★★★★★
Показва, че собствениците още не свалят масово.

Предимства

Две независими мерки
Потвърждение и при двустайните
Ясно обяснение на спада в медианата

Слабости

Само един месец
Четири квартала липсват
Поискани, не договорени наеми

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Собствениците са най-отгоре
Подбор по квартал и бюджет
Попълва се за две минути

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Паднаха ли наемите на тристаен в София през октомври 2026?

Не. Същите обяви са на същата цена: медианна промяна 0%, средна −2,1%. Медианата на всички обяви падна от €830 на €800, но заради смяната на обявите.

Защо медианата пада, ако наемите не падат?

Евтините обяви изчезнаха по-бързо, а новите са по-малки, с медиана 91 кв.м и €800. Средата на всички обяви се измества надолу без масово поевтиняване.

Каква е разликата между сдвоено и общо сравнение?

Сдвоеното следи една и съща обява на двете дати. Общото сравнява всички обяви, а те са различни жилища. За месец сдвоеното е по-честно.

В кои квартали наемът се е качил?

По медиана на всички обяви най-много в Хиподрума (+13,3%), Лагера и Младост 2. При малко обяви това е по-скоро смяна на обявите, отколкото поскъпване.

Къде наемът е паднал?

В Дианабад (−19,2%), Изгрев и Горна баня. И тук причината най-вероятно е в състава: при 15–50 обяви няколко апартамента местят медианата.

А двустайните?

Същото: сдвоена промяна 0% при септемврийска медиана €630.

Защо Лозенец и Център ги няма?

През септември скрейпът хвана само по-евтините 120 обяви. В Лозенец това прави медианата €800 срещу €999 в по-пълната октомврийска извадка, без реално поскъпване.

Какъв наем да поискам, ако отдавам тристаен сега?

Сравнете се с октомврийските обяви в своя квартал със същата площ и обзавеждане. Медианата на целия град е груб ориентир, а разликите между кварталите са по-големи от промяната за месеца.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →