Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Истинският наем на тристаен в Лозенец, Център, Витоша и Манастирски ливади

През септември сайтът показваше за Лозенец медианен наем на тристаен €800. Числото беше подценено: скрейпът ни спираше на 120 обяви на квартал и в четири квартала е хванал предимно по-евтините. С октомврийската извадка от 275 обяви медианата в Лозенец излиза €999, с 24,9% повече.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Как се получи грешката

Порталът подава обявите на страници по 40. През септември нашият скрейп взимаше първите 3 страници за всеки квартал и спираше. За повечето квартали това стигаше, защото обявите за тристаен под наем там са по-малко от 120. В Лозенец, Център, Витоша и Манастирски ливади не стигаше. Обявите бяха повече, а подредбата на портала се оказа почти по цена, от най-евтината нагоре. Хванали сме главно началото на списъка. Това число е стигнало до страниците на четирите квартала и до сметките ни за доходност. Предпочитаме да го кажем открито, вместо тихо да сменим цифрата и да се правим, че винаги е била такава.

Наемът на тристаен в четирите квартала: септември срещу октомври
Квартал	Септември: обяви	Септември: медиана	Октомври: обяви	Октомври: медиана	Поправка
Лозенец	120	€800	275	€999	+24,9%
Манастирски ливади	120	€820	229	€850	+3,7%
Център	120	€890	399 (пак таван)	€850	−4,5%
Витоша	120	€950	168	€950	0%

През октомври пуснахме скрейпа до 10 страници, тоест до 400 обяви на квартал. Таблицата е резултатът. Наемите са поискани в обявите, не договорени.

Лозенец: от 800 към 1 000 евро

Наемът на тристаен в Лозенец през октомври

€850

25-и персентил

€999

медиана

€1 250

75-и персентил

€1 642

90-и персентил

€800

септември, 120 обяви

Месечен поискан наем, 275 обяви от 17.10.2026. Последната колона е старото число.

Най-голямата поправка е тук. През септември 55% от хванатите обяви искаха до 800 евро. В пълния октомврийски списък такива са само 20,7%. Средната половина от наемите в Лозенец сега е между €850 и €1 250. Всяка десета обява иска над €1 642. Скокът има и втора причина. Хванатите през септември апартаменти бяха и по-малки: медиана 90 кв.м срещу 100 сега. На квадрат разликата е само +4,4%, от 9,1 на 9,5 евро. Не сме видели по-евтин Лозенец. Видели сме по-малките тристайни в него. За наемател с бюджет €800 разликата е съществена. С такава сума в Лозенец пак се търси, но изборът е около една пета от обявите, не половината. Как изглежда кварталът като покупка, има в статията за тристаен в Лозенец.

Центърът: таванът ни настигна отново

И 400 обяви не стигнаха за Център. Октомврийската извадка спря на 399, значи и новото число за центъра е непълно. Тук има и странност. Медианата през октомври е €850, по-ниска от септемврийските €890, макар че сега обявите са над три пъти повече. При строга подредба по цена щеше да е обратното. Подредбата не е строга, затова не можем да кажем колко точно е изкривен центърът. Една следа все пак има. Деветдесетият персентил в центъра е едва €1 100, при €1 642 в Лозенец. За централните квартали това прилича на отрязана горна част. Нашето четене е, че по-скъпите обяви в центъра липсват и истинската медиана е по-скоро над €850. Да я измерим не можем. Затова центърът остава извън сравненията ни и през октомври. За покупката в центъра вижте тристаен в центъра.

Витоша и Манастирски ливади: поправка от няколко евро

С колко е сгрешила септемврийската медиана

Октомврийската медиана на наема на тристаен спрямо септемврийската от 120 обяви. За Център и октомврийската извадка е с таван.

В Витоша медианата не помръдна: €950 и през двата месеца. Делът на обявите до 800 евро дори се качи, от 13,3% на 19%. Първите три страници там явно не са били само евтините. В Манастирски ливади поправката е +3,7%: от €820 на €850. Обявите до 800 евро са 37,6% от пълния списък срещу 49,2% в септемврийските 120. Посоката е като в Лозенец, силата е много по-малка. Какво следва за другите квартали? Таванът изкривява само там, където го стигнете. Където обявите са под 120, сме имали целия списък. Квартал по квартал наемите са в наема на тристаен по квартали.

Какво става с доходността

Брутна доходност от наем на тристаен: старо и поправено число

Лозенец, септември
2,6%
Лозенец, октомври
2,6%
Манастирски ливади, септември
3,8%
Манастирски ливади, октомври
3,8%
Център, септември
3%
Център, октомври
3%
Витоша, септември
4,4%
Витоша, октомври
4,4%

Медианен месечен наем × 12 към медианната обявена цена на тристаен за продажба в квартала. Преди данъци, празни месеци и поддръжка.

Брутната доходност в Лозенец се вдига от 2,6% на 2,6%. Пак е сред най-ниските в града, но не толкова далеч от останалите, колкото изглеждаше. При обявена цена от €460 000 за тристаен поправката в наема прави около €2 388 в повече на година. В другите три квартала числото почти не се мести: 3,8% става 3,8% в Манастирски ливади, 4,4% остава 4,4% във Витоша, 3% става 3% в центъра, където и новото е с уговорка. Доходностите по квартали за октомври събрахме в доходността през октомври 2026. Сметката за инвеститор с данъци и празни месеци е в тристаен като инвестиция.

Защо тези квартали са извън сравненията

Сравнението между двата месеца стъпва на проста идея: виждаме обявата през септември и проверяваме дали още е там през октомври. В квартал с таван идеята се чупи. Обява от четвъртата страница през септември ще изглежда нова през октомври. Евтина обява, която просто е слязла по-надолу в списъка, ще изглежда изчезнала. Затова в колко бързо се отдава тристаен и в наемите през септември и октомври тези квартали ги няма. Броим 2 187 обяви от квартали, които и в двата скрейпа са под тавана. Едно уточнение важи навсякъде. Изчезнала обява не значи отдаден апартамент. Обявата може да е свалена, пусната отново с друг телефон или с поправена площ. Пишем „най-вероятно е отдадена“ и не повече.

Как да проверите наема в голям квартал сами

Ако търсите или отдавате тристаен в един от тези квартали, не стъпвайте на първите страници от търсенето, нито на нашите, нито на портала. Подредете по цена в двете посоки и вижте и двата края на списъка.

Проверка на наема в квартал с много обяви

0 / 6

Подредих обявите по цена възходящо и после низходящо.
Преброих колко са общо, за да знам дали виждам целия списък.
Сравних наема на квадрат, не само месечната сума.
Отделих обявите с площ, близка до моята, плюс-минус 15 кв.м.
Махнах очевидните дубли на един и същ апартамент.
Погледнах 25-ия и 75-ия персентил, не само медианата.

Ако искате ориентир за конкретен адрес и бюджет, опишете ги в заявката. Методът ни стъпка по стъпка е в как да следите наемите сами.

Оценка на редакцията: тристаен под наем в Лозенец и центъра

2,2от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем в Лозенец и центъра

Лозенец е по-скъп за наемателя, отколкото показвахме, и малко по-доходен за собственика. За центъра честният отговор е, че и пълната ни извадка не стига.

Наем спрямо града★★★★★
Медиана €999 в Лозенец при поправеното число.
Избор до €800★★★★★
Само 20,7% от обявите в Лозенец са до 800 евро.
Доходност за собственика★★★★★
2,6% брутно в Лозенец, 3% в центъра.
Надеждност на числото за Лозенец★★★★★
275 обяви, под тавана от 400.
Надеждност на числото за центъра★★★★★
Извадката спря на 399 обяви и горната част вероятно липсва.

Предимства

Пълен списък за Лозенец, Витоша и Манастирски ливади
Поправката е видима и обяснена
Наем на квадрат почти не се е променил

Слабости

Центърът остава непълен
Месечната промяна не се отделя от поправката
Поискани, не договорени наеми

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Подбор по квартал и бюджет
Номерът ви не стига до брокери
Собствениците са най-отгоре

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Какъв е наемът на тристаен в Лозенец през октомври 2026?

Медианата на поисканите наеми е €999 от 275 обяви. Средната половина е между €850 и €1 250, а всяка десета обява иска над €1 642.

Защо през септември показвахте 800 евро за Лозенец?

Скрейпът спираше на 120 обяви на квартал, а порталът ги подреждаше почти по цена. В Лозенец обявите бяха повече и хванахме главно по-евтините и по-малките. Затова числото беше с 24,9% под реалната медиана.

Колко е наемът на тристаен в центъра на София?

Октомврийската медиана е €850, но извадката отново опря тавана от 400 обяви. Средната половина е €750 до €980. По-скъпите обяви вероятно липсват, затова го приемайте по-скоро като долна граница, отколкото като точна стойност.

Поскъпна ли Лозенец за месец, или се смени само извадката?

Почти изцяло се смени извадката. На квадрат наемът е +4,4%, а медианната площ скочи от 90 на 100 кв.м. Реалната промяна за месец не можем да отделим от поправката.

Какво се промени за Витоша и Манастирски ливади?

Във Витоша нищо: €950 и двата месеца. В Манастирски ливади медианата се качи от €820 на €850, малка поправка в посоката на Лозенец.

Каква е брутната доходност от тристаен под наем в Лозенец?

С поправения наем около 2,6% годишно, при 2,6% по старото число. Това е преди данъци, празни месеци, ремонти и поддръжка, така че нетната е по-ниска.

Кои други квартали са засегнати от тавана?

През септември само тези четири стигнаха 120 обяви за тристаен под наем. През октомври при таван 400 само центърът го стигна. Останалите квартали са с пълни списъци и в двата скрейпа.

Мога ли да вярвам на другите ви числа за наемите?

За кварталите под тавана имаме целия списък обяви, затова там грешката от подредбата я няма. Остават обичайните уговорки: наемите са поискани, не договорени, а изчезнала обява не значи отдаден апартамент.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →