Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 15 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Зелените квартали на София: индекс от четири части и какво струва зеленото на квадрат

Направихме собствен индекс на зеленото за 69 квартала с достатъчно обяви за тристаен: паркове и градинки, близост до гора, близост до водоем и площадки. Четирите части тежат еднакво и идват от OpenStreetMap, не от официална класация. В един и същ пояс около центъра по-зелената половина е по-скъпа с +17,6% до +26,6% на квадрат, а наемът почти не мърда.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Четири съставки с равно тегло

Зелено е дума, която всеки агент слага в обявата. Затова решихме да я измерим, доколкото картата позволява. Взехме 69 квартала, за които имаме поне осем обяви за тристаен и известна площ. За всеки преброихме паркове и градинки на км², после площадки и игрища на км². Отделно измерихме разстоянието от центъра на квартала до най-близката гора над 5 ха и до най-близкия водоем над 1 ха. Четирите числа са в различни мерни единици, затова всяко превърнахме в z-оценка: колко стандартни отклонения кварталът е над или под средното за всички 69. При гората и водата знакът е обърнат, защото по-близо е по-добре. Индексът е простото средно на четирите. Никоя част не тежи повече от друга, защото нямаме основание да кажем, че езерото е по-ценно от площадката. Това е наш инструмент за сравнение, не официален рейтинг на общината или на когото и да било. Смени ли се тегло, редът в средата на таблицата ще се размести.

69квартала в индекса, всеки с поне 8 обяви за тристаен
4съставки, всяка с тегло една четвърт
0,49корелация на индекса с логаритъма на цената на квадрат
+26,6%по-зелената половина в пояса 4–7 км, на кв.м

Кои квартали излизат най-зелени

Индекс на зеленото: първите 12 квартала (0 = средното за всички)

Средна z-оценка от четирите съставки. OpenStreetMap, 15.10.2026; разстоянията са от центъра на квартала.

Борово е далеч пред всички с 2,54. Причината е една съставка: доброволците там са очертали 73 отделни градинки и междублокови площи, докато в повечето квартали такива парчета изобщо не са нанесени. Тук картата е по-подробна, а не непременно кварталът по-зелен от съседите. Зона Б-5 е втори по друга причина: 27 площадки на малка площ от 0,3 км². Лагера печели от близката гора, Белите брези от водоема наблизо. Яворов е балансиран, без голям скок в която и да е част. Отворихме и квартали, които си представяхме по-нагоре. Младост 2 е дванадесети, с добри паркове и площадки, но с водоем далеч от центъра му. Как близостта до гората и до езерото действат поотделно, е разказано в статията за гората и тази за езерата.

Колко струва зеленото в един пояс

По-зелената половина срещу по-малко зелената в един пояс: медиана €/кв.м
  • 0–4 км (29 квартала)
    +17,6%
  • 4–7 км (29 квартала)
    +26,6%
  • над 7 км (11 квартала)
    +7%

Пояси по разстояние от центъра на града. В пояса над 7 км кварталите са малко и изводът е слаб.

Без делене по пояси сравнението би лъгало: централните квартали имат повече паркове и са по-скъпи по много други причини. Затова сравняваме само съседи по разстояние. До 4 км по-зелената половина е на €2 775/кв.м, другата на €2 360/кв.м. Между 4 и 7 км разликата расте до +26,6%, тоест около €62 000 за типичните 107 кв.м. Навън, след седмия километър, остават 11 квартала и разликата пада до +7%. Подобна картина има в статията за парковете, където мерим само парковете и градините. Там премията е най-голяма в центъра и изчезва навън. В нашия по-широк индекс върхът е в средния пояс: там са Дианабад, Младост 1 и Студентски град, където гората и паркът са част от продажбата. Корелацията 0,49 е умерена. Зеленото върви с цената, но не я обяснява сама.

Защо под планината индексът е нисък

Дъното на индекса: какво го тегли надолу
КварталИндексПарковеГораВодоемПлощадки
Орландовци−1,34−0,3−3,5−0,6−1
Драгалевци−1,12−0,5−0,4−2,6−1,1
Симеоново−0,94−0,31,2−3,7−1
Обеля−0,83−0,2−0,5−2,1−0,5
Левски Г−0,60,2−2,30,4−0,6

Най-отдолу е Орландовци: гората е далеч от центъра му и тази съставка е −3,5. После идват Драгалевци и Симеоново, което изглежда абсурдно за квартали в подножието на Витоша. Обяснението е в метода. Парковете и площадките се броят на км², а Драгалевци е голям вилен квартал от 6,6 км² с дворове, които картата не брои за парк. Водоемът над 1 ха също е далеч. Индексът мери обществено зелено, до което се стига пеш, не двора зад къщата. Ако за вас зеленото значи планина, гледайте тристайните близо до Витоша. Там мерим разстоянието до подножието, а не градинките. Обеля и Левски Г са по-честни случаи: далеч от гора и с малко нанесени площадки. Там проверката на място е задължителна, защото в новите части картата изостава.

Наемателят почти не плаща за зеленото

При наемите същото делене дава +4,4% до 4 км и +6,4% между 4 и 7 км. Навън по-зелената половина е дори с −16,7%, но там са малко квартали и много къщи. Купувачът плаща за зеленото четири пъти повече от наемателя. Причината е позната от други наши сравнения: при покупка човек плаща за двадесет години напред и за препродажба, при наем за година-две живот. Повече за наемите до парк има в наема до парк. Сметнете сами колко прави премията на месец, ако купувате с кредит.

Тристаен в по-малко зелен срещу по-зелен квартал, пояс 4–7 км

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Сменете цените с конкретни обяви. Ако разликата във вноската ви се струва много за същите стаи, търсете от по-евтината страна на границата и ходете до парка пеш.

Зеленото на огледа

Картата казва колко, не какво. Градинка от 200 кв.м и парк от 20 ха са по една точка в първата съставка. Площадката може да е нова или ръждясала люлка от 80-те. Затова на оглед минаваме маршрута от входа до най-близкото зелено място с часовник в ръка. С количка десет минути са много.

Проверка на зеленото около тристайния

0 / 7

За шума и за тихите улици има отделен индекс в тихите квартали. Ако търсите зелено с добро съотношение към цената, вижте удобствата за парите. В заявката може да опишете какво зелено ви трябва и в какъв бюджет.

Оценка на редакцията: тристаен в зелен квартал

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен в зелен квартал

Зеленото се плаща при покупка, най-силно между 4-тия и 7-мия километър, и почти не се връща при наем. Индексът помага да се стесни търсенето, но не замества разходката до парка.

  • Цена на зеленото★★★★★

    Премия +17,6% до +26,6% на кв.м в един пояс, осезаема сума при 107 кв.м.

  • Ползата за семейство★★★★★

    Площадки и парк на пешеходно разстояние променят ежедневието с малки деца.

  • Наемен ефект★★★★★

    Наемът е само с +4,4% до +6,4% по-висок, собственикът не си връща премията.

  • Постоянство по пояси★★★★★

    Положителен знак навсякъде, но в пояса над 7 км кварталите са малко.

  • Надеждност на картата★★★★★

    Подробността на OpenStreetMap се различава силно от квартал до квартал.

Предимства

  • Лесно се проверява пеша
  • Плаща се малко при наем
  • Средният пояс дава много зелено

Слабости

  • Картата изкривява Борово и новите квартали
  • Вилните квартали излизат подценени
  • Зеленото между блоковете може да се застрои

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Подбор по квартал и бюджет
  • Само обяви, които още са активни
  • Кои документи да поискате
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Как точно се смята индексът на зеленото?

Четири съставки: паркове и градинки на км², площадки и игрища на км², разстояние до гора над 5 ха и до водоем над 1 ха. Всяка става z-оценка спрямо 69 квартала, индексът е средното им. Теглата са равни.

Официална класация ли е това?

Не. Индексът е наш, от данни на OpenStreetMap към 15.10.2026. Служи за сравнение между квартали, а с други тегла редът в средата би се променил.

Кой е най-зеленият квартал по индекса?

Борово с 2,54, най-вече заради 73 нанесени градинки. Следват Зона Б-5 и Яворов. Подробната карта в Борово вдига числото.

Плаща ли се зеленото при покупка?

Да, в един пояс около центъра. До 4 км по-зелената половина е с +17,6% на кв.м, между 4 и 7 км с +26,6%. След 7 км разликата е +7% при малко квартали.

А при наем?

Слабо: +4,4% и +6,4% в двата вътрешни пояса. Наемателят получава зеленото почти без надценка.

Защо Драгалевци и Симеоново са в дъното?

Индексът брои обществени паркове и площадки на км², а тези квартали са големи и вилни. Дворовете не се броят, водоемът е далеч. За планината има отделна статия с разстоянието до подножието.

Може ли да вярвам на картата?

Отчасти. Доброволците картират някои квартали до последната градинка, други почти не. Нула в картата е повод за разходка, не доказателство, че няма парк.

Как да проверя зеленото до конкретен блок?

Измерете пеша пътя до парка, вижте площадката и проверете предназначението на празния терен до блока в кадастъра. Зеленото между блоковете не винаги остава зелено.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен