Надморската височина и цената на тристаен: колко метра над морето плащате и защо това е грешен въпрос

Откъде идват метрите

Надморската височина не стои в нито една обява. Затова я взехме от сателитния модел на релефа SRTM с клетка от 30 метра, през безплатната услуга OpenTopoData. За всеки от 97 квартала с поне осем обяви за тристаен питахме за една точка: средата на квартала. Това е груб метод. В Бояна или в Драгалевци долната и горната улица са на десетки метри една от друга по вертикала, а ние имаме само една цифра. Все пак диапазонът е ясен. Най-ниско е Левски Г с 524 м, най-високо Бояна с 828 м. Типичният квартал е на 573 м.

Цената по пояси на височината

Ако височината беше цената, колоните щяха да растат стъпало по стъпало. Не растат. Най-скъпа е групата 570–600 м с €2 901/кв.м, а не най-високата. Причината е в бележката: в нея са квартали средно на 4,3 км от центъра, сред тях Лозенец и Изгрев. Групата над 650 м е на 7,7 км и е по-евтина, €2 691/кв.м. Най-ниските 16 квартала под 540 м са и най-евтините, €2 053/кв.м. Това са Левски, Враждебна, Орландовци, Свобода, северът и североизтокът на града. Там е ниско, защото там е долината на реките, а евтино по други причини.

Девет процента на сто метра и почти нищо обяснено

Пуснахме и проста линия: логаритъм от цената на квадрат срещу метрите. Наклонът излиза +9,2% на всеки 100 м височина. Звучи като правило. Обаче коефициентът на детерминация е 4%. На човешки език: ако знаете само на колко метра е един квартал, почти нищо не знаете за цената му. Разстоянието до центъра, което разгледахме в цената и разстоянието от центъра, обяснява няколко пъти повече, а и то не е много. Цената на квартала идва от сградите, посоката, репутацията и предлагането, а метрите над морето вървят заедно с част от тях. Затова не четете тази статия като „купете високо“. Четете я като опит да разделим два ефекта, които на картата на София почти се припокриват.

Едно разстояние от центъра, различна височина

Тук е най-интересното. В пояса до 4 км по-ниската половина е средно на 548 м, по-високата на 570 м. Двайсетина метра, колкото един осеметажен блок. А разликата в квадрата е +30,2%, от €2 498/кв.м до €3 253/кв.м. Никой не плаща толкова за осем етажа релеф. Плаща за това, че по-високата половина е на юг от центъра, а по-ниската на север: Хаджи Димитър е на 528 м, Лозенец е по склона към Витоша. В пояса 4–7 км метрите са 61, разликата в цената +24,6%. Във външния пояс над 7 км височината се разминава с цели 101 м, а премията пада до +7,3%. Колкото по-голяма е разликата в метрите, толкова по-малка е разликата в парите. Това е обратното на това, което би станало, ако купувачите плащаха за самата височина.

Най-високите и най-ниските квартали

Отваряме таблицата и първо прави впечатление последната колона. Горе медианният дял на газа е 94%, долу е 0%. Високите квартали са къщи и малки кооперации на газ, ниските са панел и стари блокове на ТЕЦ. Това е втората скрита променлива. Топлопреносната мрежа е построена в равното, където са големите комплекси. Как видът отопление се отразява на цената, има в отоплението и цената на тристаен. Не всички високи квартали са скъпи. Малинова долина е на 641 м, а квадратът е €2 118/кв.м, под градската медиана от €2 455/кв.м. Горна баня също е под нея. И обратно, ниският Хаджи Димитър е над нея, защото е на 2,9 км от центъра.

Какво реално получавате с метрите

Има неща, които височината наистина носи, и те не са в таблиците. София е в котловина. В зимните дни с мъгла често се вижда как сивото стои в ниското, а склоновете към планината са над него. Колко точно, не измерваме, и не знаем надежден източник по квартали. Другото е наклонът. Улица под ъгъл значи заледен тротоар през януари, кола с добри гуми и разходка с количка, която е тренировка. Гледката обикновено идва с наклона. Как се плаща тя в обявите, вижте в тристаен с гледка. Близостта до самата планина е друга тема, с друго измерване: тристаен близо до Витоша. Тук не я повтаряме. Ако ви интересува по-скоро зеленината около дома, тя е събрана в зелените квартали.

В калкулатора са медианите на двете половини на пояса 4–7 км за 107 кв.м: около €214 000 срещу €267 000. При 80% кредит за 30 години разликата във вноската е около €172 на месец. Плащате я за посоката и за газовото отопление поне толкова, колкото за въздуха.

Огледът на склона

• Пеша до спирката. Изминете пътя нагоре, не само надолу. Обратният път с торби е този, който ще правите всеки ден.
• Зимата. Попитайте съседите дали улицата се почиства и кога. По стръмните улици в горната част на кварталите това е въпрос, не даденост.
• Отводняването. На склон водата от горните парцели минава през долните. Огледайте мазето и основите след дъжд.
• Селата в планината. Около София има места много по-високо от града: Маджаре (1858 м), Говедарци (1619 м) и Бели Искър (1599 м). Те са друг живот и друг пазар.

Опишете бюджета си и дали искате юга или по-евтиния север в заявката. Ако мислите за тишина повече, отколкото за метри, вижте тихите квартали.

Оценка на редакцията: по-високият квартал

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Бояна€2 691/кв.м
• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Симеоново€2 989/кв.м
• кв. Княжево€2 500/кв.м
• кв. Горна баня€2 350/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Левски€1 847/кв.м
• кв. Орландовци€1 677/кв.м
• кв. Сухата река€2 504/кв.м
• кв. Враждебна€1 982/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Тристаен близо до Витоша
• Цената и разстоянието
• Отоплението и цената
• Тихите квартали
• Зелените квартали
• Тристаен с гледка

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Зелените квартали на София: индекс от четири части и какво струва зеленото на квадратСглобихме индекс на зеленото за 69 квартала от паркове, гори, езера и площадки. В пояса 4–7 км…
• Тристаен до гората: залесените места в картата и цената на квадратПоловината квартали в София са на под 1 км от горски масив над 5 ха. В пояса 4–7 км по-близките…
• Тристаен до трамвайна линия: релсите под прозореца, цената на квадрат и наемътИзмерихме колко далеч от релсите е всеки от 97 квартала. В един пояс от центъра по-близките до…
• Тристаен близо до ТЕЦ: какво показват цените около централите на парното и защо комините не са цялата историяМерихме колко далеч е всеки от 97 квартала от ТЕЦ и централите на парното. В един пояс от…