Цената на тристаен и разстоянието до центъра: километърът тежи по-малко от посоката

Пръстените около центъра не вървят надолу по права линия

Разделихме града на пръстени през километър и за всеки взехме медианата на квадрат. Очакването е стълба, която слиза равномерно. Таблицата не е съгласна.

Най-скъпият пръстен не е най-вътрешният. В първите два километра квадратът излиза €2 743/кв.м, а малко по-навън, между втория и третия километър, скача до €3 175/кв.м. Там са Лозенец, Иван Вазов и Яворов, а в самия център има много стари сгради с тесни стълбища и без асансьор, които дърпат медианата надолу. Дъното е между 6 и 7 км с €2 157/кв.м, след което цената пак се качва.

На 7–8 км медианата е €2 397/кв.м, на 8–10 км €2 363/кв.м. Това са Младост, полите на Витоша и новите комплекси, където жилищата са по-големи (медиана 117 кв.м) и голяма част от обявите са за нови сгради. Градът не е мишена с кръгове. Прилича повече на разлято петно, което се е проточило на юг.

−3,6% на километър и защо това е слаба сила

Пуснахме обикновена регресия: логаритъм от цената на квадрат срещу километрите до центъра, по един ред за квартал. Наклонът казва, че всеки километър навън сваля средно 3,6% от цената. За апартамент от 107 кв.м при градската медиана това са около €9 000 на километър, горе-долу колкото струва паркомясто в нов блок в покрайнините.

Ако разстоянието беше всичко, точките щяха да лежат плътно около линията. Не лежат. Коефициентът на детерминация е 13%, тоест около една осма от разликите между кварталите се дължи на километрите. Седем осми идват от другаде. Двата квартала на еднакво разстояние могат да се разминават с повече пари, отколкото два квартала, отдалечени на пет километра един от друг.

Посоката тежи повече от километрите

Разделихме кварталите на четири сектора спрямо центъра на града и в рамките на един и същ пръстен сравнихме медианите на квадрат. Югът е друга държава.

На 4–7 км на юг медианата е €2 819/кв.м. На същото разстояние на запад е €2 100/кв.м, а на север €2 010/кв.м. Разликата е 40,2%, повече отколкото дават пет-шест километра в коя да е посока. В южния сектор на това разстояние са Борово, Дианабад, Изток и Манастирски ливади, в западния са Люлин, Овча купел и Красно село, а на север са Надежда, Обеля и Връбница.

Обяснението не е загадка. Югът е към планината, с по-нови сгради, повече зеленина и репутация, която се е натрупвала десетилетия. Северът и западът имат по-стари панелни комплекси и повече индустриални терени между тях. Ако бюджетът ви е ограничен, по-евтино е да се приближите до центъра откъм север или запад, отколкото да се отдалечите на юг. Цените на всеки квартал поотделно са в таблицата с цените по квартали.

Кварталите далеч под и над линията

Най-интересни са отклоненията. Сметнахме каква цена „би трябвало“ да има всеки квартал само по разстоянието и я сравнихме с реалната медиана.

Отваряме обявите в кв. Орландовци: на 3,3 км от центъра, а квадратът е €1 677/кв.м срещу очаквани €2 664/кв.м. Повечето обяви там са за сгради в строеж. В кв. Левски картината е същата: 47 от 60 тристайни в извадката ни са в строеж, на ценова листа, с площ, мерена с общите части. Тези квартали не са „подценени“. Продават нещо различно от готовия апартамент в Лозенец.

От другата страна е кв. Докторски паметник, с +104% над линията. Следват Изток, Изгрев, Иван Вазов и Яворов. Там купувачът плаща за адрес, не за километри. Разстоянието меряме от центъра на квартала по нашата карта, така че при малките квартали до центъра има и неточност от няколкостотин метра.

Сметката: спестено срещу път

Между пръстена на 3–4 км и този на 6–7 км медианата пада с 28,5%. За тристаен от 107 кв.м това са около €66 000. Изглежда много. Срещу това стоят години пътуване, гориво и време. Въведете своите числа.

Резултатът изненадва. Горивото за дванадесет допълнителни километра на ден не изяжда тази разлика и за цял живот. Времето е друга работа: 110 часа в годината, около две седмици работно време, прекарани в колата или в автобуса. Решението зависи от това дали някой в семейството наистина пътува всеки ден и с какво. Ако гледате квартал до метрото, километрите тежат по-малко, а ако мислите за село или град край София, сметката се обръща още по-рязко.

Още една поправка. По-голямата вноска не е единственият разход на близкия квартал. Таксите при покупка растат с цената, за което има отделна сметка в статията за кредита.

Как да търсите, като знаете това

Ако човек иска да плати по-малко, най-евтиният ход не е бягството навън. Той е изборът на посока. Кварталите, в които разликата между съседите е най-голяма, разглеждаме в статията за съседните квартали. Ако искате списък с обяви по вашите критерии, пишете ни в заявката.

Оценка на редакцията: разстоянието като критерий при избор

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Орландовци€1 677/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
• кв. Обеля€1 666/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Изгрев€4 040/кв.м
• кв. Изток€4 213/кв.м
• кв. Яворов€4 111/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
• кв. Зона Б-19€2 020/кв.м
• кв. Люлин 9€1 876/кв.м
• кв. Бояна€2 691/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Цени по квартали
• Тристаен в центъра
• Кредит за тристаен
• Тристаен до метрото
• Съседни квартали, различни цени
• Тристаен извън София

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →

• Годината на завършване и цената на тристаен: колко ви плащат, за да чакатеТристаен с Акт 16 през 2027 е −4,7% на квадрат спрямо 2026 в същия квартал, а строящото се −9,2%…
• Наем или покупка на тристаен: колко пари на месец не се връщат при всеки от двата пътяСобственикът на средния тристаен в София губи около €689 на месец в лихва, поддръжка и пропуснат…
• Тристаен в затворен комплекс: какво показват обявите и какво стои зад оградатаВ същия квартал тристайните с охрана или затворен комплекс са −2% на квадрат спрямо останалите.…
• Цената на тристаен и разстоянието до центъра: километърът тежи по-малко от посокатаВсеки километър от центъра сваля цената на тристаен средно с 3,6%, но разстоянието обяснява само…