Тристайни апартаменти за продажба в кв. Орландовци
Близостта до центъра държи тристайния в кв. Орландовци скъп, но срещу това получавате по-кратък път за двама работещи родители. В кв. Орландовци тристаен апартамент почти никога не е първо жилище: по-често е второ след двустаен или продадено наследство.
Медианната обявена цена на тристаен тук е €170 400, смятана от 22 оферти в imot.bg през септември 2026, или €1 677/кв.м, 32% по-ниско от €2 455/кв.м за града. Орландовци е от местата, където тристаен още е по джоба на повече семейства: квадратът е 32% под столичния.
Картата (OpenStreetMap) отбелязва 3 училища и 2 детски градини в квартала, важна подробност, когато тристайният е за семейство. Числата идват от собствен скрейп на imot.bg (09.2026) и са офертни цени; договорената цена по правило е с 3–7% по-ниска.
Краткият списък на семейството, което търси тристаен апартамент тук, като правило изглежда ето така: две истински спални, градина на ходене и паркомясто. Цената в кв. Орландовци е половината от въпроса; другата е годините, през които семейството ще живее там.
За кого е тристаен в кв. Орландовци
Хората, които гледат тристайни в кв. Орландовци, най-често са от четири типа. Ето как изглежда кварталът за всеки от тях.
Семейства
Умерено удобен: 5 училища и градини общо и 4 площадки. Вижте точните минути от входа преди да платите капаро, а не после.
Инвеститор или съквартиранти
Обяви за наем на тристайни тук рядко виждаме, поради това доходността е предположение. Средното ниво за София е 3,9% брутно.
Сменящите двустаен
Разликата между медианата на двустаен (€120 700) и тристаен (€170 400) в квартала е към €50 хил. Толкова трябва да покрият парите от продадения двустаен и новият кредит.
Работещите от вкъщи
За двама, които работят от вкъщи два-три дни, тихата стая е по-важна от гледката.
Спални със сходна площ са важни за съквартиранти, докато родителите приемат по-малка детска стая.
Двата варианта виждаме често: „детска и спалня“ или „спалня и кабинет“. Решението определя и разпределението. Дрешникът се оказва скритата подбуда за тристаен апартамент: с две деца дрехите и играчките растат по-бързо от децата.
Тристаен в кв. Орландовци: цени от обявите
Медианата на 22 обяви за тристайни в кв. Орландовци е €170 400, при €1 677/кв.м. Най-ниската оферта е €133 050, най-високата €260 000, но работният коридор е €165 хил. – €226 хил., където попадат три от всеки пет оферти.
Как се разпределят офертите по бюджет:
- до €200 хил.14 оферти · 64%
- €200–250 хил.7 обяви · 32%
- €250–300 хил.1 обява · 5%
- €300–400 хил.0 обяви · 0%
- над €400 хил.0 обяви · 0%
Тежестта на пазара тук е в слоя до €200 хил. (14 оферти), а в цяла София повечето тристайни са между €200 и €250 хил. До €200 хил. има 14 оферти, обикновено малка площ, партер или апартамент за ремонт.
В дъното на ценовата скала бяха 74 кв.м срещу €133 050, партер в сграда на 4 етажа, в строеж, срок 2027 г.; €140 000 при 84 кв.м, т.е. €1 667/кв.м, 2-ри от 7 етажа; €140 457 за 86 кв.м (последен, 5-и етаж, в строеж, срок 2027 г.).
В долната третина на класацията по €/кв.м: 3-то място от 103 квартала. Колко се сваля? Обичайно 3–7%, по-голяма отстъпка за жилища с нужда от ремонт или бързаща продажба.
Хистограма на 22 обяви за тристайни в квартала по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Колко пари трябват за тристаен в кв. Орландовци
Когато семейство купува тристаен апартамент в кв. Орландовци за €170 000 с кредит, сумите се разпределят така (лихва 2,7%, 85% финансиране):
| Какво | Сума |
|---|---|
| Цена на апартамента | €170 000 |
| Комисиона на агенция 2% + ДДС (ако има) | €4 100 |
| Самоучастие (15%) | €26 000 |
| Нотариална такса, вписване и юрист | €1 300 |
| Общински данък (3%) | €5 100 |
| Банкова оценка и такса обработка | €800 |
| Размер на кредита, 85% | €144 000 |
| Вноска за 30 г. при 2,7% | €584/мес. |
| 25 години, 2,7% лихва | €661/мес. |
Спестяванията покриват €26 000 самоучастие и приблизително €7 200 разходи по сделката. €584 на месец изглежда поносимо, ако двамата взимат общо поне €1 300; при по-малко от това кредиторите режат сумата.
Верижната сделка (продавате двустаен и купувате тристаен) изисква добре уредени срокове: предварителният договор трябва да даде достатъчно време за и двете нотариални сделки. С по-малък бюджет тук също има избор: до €250 хил. са 21 обяви от 22, а до €200 хил. 14 обяви. Ако един от родителите е в майчинство, питайте в банката как смята обезщетението; практиката не е еднаква.
Приблизителна сметка, не оферта: проверете поне три банки. Калкулатор за ваши числа.
Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка
Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.
- Приемаме и заявки от продавачи
- Попълва се за две минути
- Можете да изберете само имейл
Орландовци: силни и слаби страни
3,6 от 5 за Орландовци. Ето откъде идва числото, признак по признак. Един признак остава с „няма данни“ и не влиза в средното.
- Достъпност на цената5
При €1 677/кв.м сто квадрата в кв. Орландовци струват около €168 хил.; средно в града около €246 хил. 21 от 22 обяви са до €250 хил.
- Избор на тристайни3
Преброихме 22 тристайни за продажба тук.
- Училища и детски градини3,5
Отбелязани са 3 училища и 2 детски градини. Броят не казва нищо за качеството.
- Зеленина и площадки3,5
На картата: 10 парка и градинки и 4 детски площадки. При 4 площадки рядко се налага да вървите далеч.
- Транспорт и метро3
21 автобусни спирки. Много семейства тук разчитат на кола, понякога на две.
- Ново строителство4,5
Ново или почти ново е 72,7% от предлагането (16 от 22 обяви). Преобладават обявите на строители, а там договорът и графикът на плащанията са важни колкото цената.
- Доходност от наемняма данни
Надеждни данни за наемите тук нямаме. Доходност не смятаме.
- Тишина и паркиране2,5
Орландовци е в зона „широк център“. Типичната сграда тук е на 4 етажа.
Средното 3,6 е от 7 признака с данни. Най-високо: достъпност на цената (5). Най-ниско: тишина и паркиране (2,5).
Какво работи в полза
- Цена на квадрат €1 677, под градската
- 72,7% от обявите са ново строителство
За внимание
- Без данни: доходност от наем
Редакционна формула, не анкета. Гласове на купувачи тук няма.
Ипотека за тристаен в кв. Орландовци: самоучастие и вноска
Кредиторите в 2026 г. финансират до 80–85% от оценката при лихви около 2,4–3%; за тристаен в кв. Орландовци това е заем между €136 хил. и €145 хил. Срок над 30 години се дава рядко и не от всяка банка, затова 35-те години в таблицата са по-скоро за сравнение.
| Срок | Месечна вноска | Платена лихва общо |
|---|---|---|
| 25 г. | €630 | €51 500 |
| 30 г. | €550 | €62 500 |
| 35 г. | €500 | €74 500 |
Горната граница за задлъжнялост е към половината от нетния доход, но банките обичат да виждат по-малко. За €550 на месец това означава нетни €1 400 за 40% или €1 100 като минимум. Лизинг на кола или кредитна карта намаляват сумата, която банката ще ви отпусне.
Смяната на двустаен с тристаен е класическият случай. При продажба за приблизително €115 хил. по цените в района заемът за тристаен от €170 хил. слиза до €62 хил., а месечното плащане при 30-годишен срок до приблизително €250. Двама с по-ниски доходи нерядко получават повече от един с висок. Пресметнете двата варианта.
Сметката е лесна, календарът не е. Някои банки вземат стария апартамент като допълнително обезпечение и по този начин заместват самоучастието, до момента, в който той се продаде; разберете колко струва това. Вземете принципно одобрение преди капарото, не след него.
Проверката на документите за тристаен в кв. Орландовци
59% от тристайните в кв. Орландовци се предлагат в строеж. Книжата тук са различни от тези при стар имот.
- Декларации на двете страни. Продавачът подписва декларация, че не дължи публични задължения, и посочва гражданство и семейно положение, а вие декларирате откъде идват средствата.
- Скицата от АГКК. Вади се онлайн и се представя при нотариуса. Сверете идентификатора и площта преди предварителния договор.
- Входът и управителят. Записките от общите събрания издават вноските, които предстоят, и конфликтите между съседите.
- Книжата от строежа. При придобиване на зелено проверете правото на строеж и дали парцелът не е ипотекиран пред банка, която финансира строителя.
- Удостоверението от Имотния регистър. Показва ипотеки, възбрани и заведени искови молби. Вадете го актуален, от дните на покупката.
- Титулът на продаващия. Сравнете площта, етажа, прилежащото мазе или тавана и броя на стаите с онова, което сте видели на място.
- Съгласието на съпруга. Ако жилището е купено по време на брак, то е съпружеска имуществена общност и трябва подписът на двамата съпрузи, даже в акта да пише само едното име.
Ако продавачът бави с документите, това също така е информация, особено когато тук има 22 обяви за сравнение.
Тристаен в кв. Орландовци в сравнение
На квадрат тристаен в кв. Орландовци е €1 677/кв.м, с 32% под нивото на столицата, където медианата е €2 455/кв.м. В класацията ни по €/кв.м Орландовци е 3-ти от 103.
От съседните райони в таблицата Орландовци е най-достъпният на квадрат, а Бенковски, Хаджи Димитър, Банишора и Сердика са над него.
Третата стая тук излиза около €50 хил.: двустаен върви за €120 700, тристаен за €170 400. На квадрат пък тристайният е по-евтин (€1 677/кв.м срещу €1 792/кв.м за двустаен), обичайната отстъпка за по-голямо жилище.
| Тип | Обяви | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Двустаен | 45 | €120 700 | €1 792/кв.м |
| Тристаен | 22 | €170 400 | €1 677/кв.м |
| Четиристаен | 2 059 | €412 200 | €2 690/кв.м |
Медианата за малък район мърда със всяка нова обява; следете тенденцията за сезон, не една стойност. Два съседни квартала с еднакви цени имат понякога съвсем различни училища, и при семейство този детайл често надделява. Друг район с 10–15 минути път повече понякога означава допълнителна стая за същите пари.
Кога да купите тристаен в кв. Орландовци
При тристайните сезонът се вижда повече, отколкото при малките жилища, защото родителите планират спрямо отпуските и учебната година. Учебната година е неофициалният краен срок за много домакинства, които търсят тристаен. Училищата в кв. Орландовци са 3 по картата; проверете правилата за прием преди огледите.
59% от тристайните в извадката ни в Орландовци са в строеж. Сроковете на строителя е намерение, не договорена дата: разберете какви санкции има договорът при забавяне. Огледът през ноември в дъждовен ден е най-честният: веднага разбирате петна по покрива, мокри стени и как се оттича водата пред входа.
В кв. Орландовци в извадката ни има 22 обяви, тесен пазар. Данните ни са от есента на 2026; със следващото опресняване ще се види дали броят обяви тук намалява или се разширява. Как се планира финансирането по етапи: заем за тристаен.
Преди да дадете капаро в кв. Орландовци: обичайните грешки
За кв. Орландовци пропуските на купувачите са сходни на тези в цяла София, но сумата ги прави осезаеми.
- Колата. Огледът по обед не казва дали изобщо се паркира в 20 часа. С две коли в семейството уточнете го на място вечер.
- Решение по снимки. Широкоъгълният обектив прави 10 кв.м да изглеждат като 15. Поискайте скица, видео или поне размерите, преди да отидете на оглед.
- Размерът на детската. Медианата в кв. Орландовци е 102 кв.м обявена, което на практика значи към 84 кв.м чисто.
- Забравени разходи. Над цената заложете около €6 600 за данък, нотариус, вписване и адвокат, ориентир при €170 хил.; проверете актуалната ставка на Столична община.
- Преустройство без узаконяване. Остъклена тераса, съборена стена или „2+1“ от двустаен без проект създават проблем за банката и за вас при препродажба. Сравнете плана в общината с това, което виждате.
- Проходна стая. Родителска спалня, до която се стига през детската стая, не е истинска стая: поискайте скицата още преди огледа.
Какво да изискате в документите: проверка преди капаро.
Честите въпроси за Орландовци
Колко е удобен транспортът в кв. Орландовци за ученици и работещи?
Метро в кв. Орландовци няма. Придвижването е с градски транспорт: 21 автобусни спирки и 2 трамвайни спирки по OpenStreetMap. До центъра са около 3,3 км. В подредбата ни по €/кв.м Орландовци е на 3. място от 103, като първото е най-евтиното. Данните за спирките са от OpenStreetMap и не казват колко често минава транспортът. За деца, които пътуват сами, по-важно е колко прехвърляния има, отколкото колко е далеч.
Кой е най-евтиният тристаен в кв. Орландовци в момента?
Цените започват от €133 050. Параметрите: 74 кв.м, партер, в строеж. Медианата е €170 400, така че разликата е €37 хил. Ниският етаж обяснява част от цената. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа. Медицински центрове в кв. Орландовци: 2. Понякога ниската цена е грешка в обявата или е за идеална част.
Има ли парно в тристайните в кв. Орландовци?
Отоплението в кв. Орландовци: ТЕЦ 67%, останалото локално. На квадрат тристайните на ТЕЦ в София са около €2 590/кв.м, на газ €2 400/кв.м. Разликата идва по-скоро от вида сграда, отколкото от самото отопление. Тристаен има повече външни стени от двустаен, затова изолацията се отразява повече на сметката. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Орландовци е 3. по евтиност на квадрат. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо. За разходка с количка тук има 10 паркови и градински площи.
По колко евро на квадрат се продават тристайните в кв. Орландовци?
По цена на квадрат Орландовци е на 3. място от 103 квартала, подредени от най-евтиния. Медианата е €1 677/кв.м, по 22 обяви за тристайни в кв. Орландовци. При двустайните тук квадратът е по-скъп, €1 792/кв.м: по-голямото жилище почти винаги излиза по-изгодно на метър. Уточнете дали площта в обявата е застроена, или чиста: разликата е 15–20%.
Има ли обзаведени тристайни за продажба в кв. Орландовци?
Гледайте цената без обзавеждането. В кв. Орландовци 1 обява от 22 е с обзавеждане. Детските стаи почти винаги се пренареждат наново. Броят на училищата в кв. Орландовци според картата е 3. Проверете уредите, не само мебелите. Оценката на банката е за имота, мебелите са за ваша сметка. Обзаведеният тристаен е удобен, ако ще се отдава.
Какъв дял от тристайните в кв. Орландовци са в строеж?
От 22 обяви в кв. Орландовци 13 са за сгради, които още се строят, това е 59%. Медианата им е €170 400 при 101 кв.м, или €1 687/кв.м. Средно за София делът е 46%. Паркови и градински площи тук: 10. Проверете дали теренът не е ипотекиран към банка. Разгледайте завършена сграда на същия строител. Двустаен в квартала върви около €120 700. Уговорете неустойка, ако Акт 16 закъснее.
Какво разпределение да търся при тристаен в кв. Орландовци?
Зависи от навиците, но с деца коридорното обикновено печели. Хол в центъра е по-светъл и открит, но всеки, който стане нощем, минава през него. В кв. Орландовци 2 от 22 обяви са в сгради отпреди 1990 г., с типичните панелни схеми. Поискайте скица с размери, преди да ходите на оглед.
Как да продам бързо тристаен в кв. Орландовци?
Ориентирът в кв. Орландовци е медиана €170 400, на база 22-те обяви, които преброихме. Цена под €165 400 ви слага сред най-евтините 20%, а те намират купувач най-бързо. Сравнете с подобни по площ и етаж. Най-близо е кв. Малашевци, на 1,6 км. Семействата гледат училищата, споменете ги в обявата. Орландовци отстои на 3,3 км от центъра. Продавачът на единствено жилище обикновено не плаща данък върху печалбата. Готовата скица и справката за тежести съкращават пътя до нотариуса.
Гледайте и в съседство
Сравнете квадратния метър тук и в съседство. Разликата нерядко покрива данъка и нотариуса.
- кв. Сердика€2 256/кв.м
- кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
- кв. Банишора€2 333/кв.м
- кв. Малашевци≈ €247 хил.
- кв. Бенковски€2 148/кв.м
- кв. Военна рампа≈ €195 хил.
- с. Кубратовонаселено място
Други райони
Прочетете преди огледа
Актуални обяви в кв. Орландовци
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Попълва се за две минути
- Кои документи да поискате
- Връщаме отговор до един работен ден
Числата за кв. Орландовци идват от 22 обяви за тристайни в района, събрани от imot.bg през септември 2026. Училищата, градините, спирките и магазините са по OpenStreetMap. Цените са поискани от продавачите, не сключени. Проверено на 27 септември 2026 г.