Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Застоялите обяви: тристайните, чиято цена не мърда

Намерихме 6 017 обяви за тристаен и на 17 септември, и на 2 октомври, и на 6 октомври. При 5 528 от тях цената е една и съща и на трите дати. В 1 058 от неподвижните квадратът е поне с 15% над медианата на квартала, а типичната надценка е +25,8%.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Три снимки, една и съща цифра

6 017обяви, открити и на трите дати
91,9%без нито една промяна в цената
1 058неподвижни и поне 15% над квартала
+25,8%медианна надценка на квадрат при тях

Подреждаме таблицата по квартал и плъзгаме надолу. Ред след ред трите колони с цени са еднакви. За 19 дни между 17.09.2026 и 06.10.2026 само 489 обяви от следените са сменили цифрата поне веднъж, нагоре или надолу.

Обявите, налични и на трите дати
91,9%неподвижни
  • Същата цена и на трите дати 91,9%
  • Цената е сменяна поне веднъж 8,1%

Това не е толкова странно, колкото изглежда. Три седмици са кратко време за продавач, който е решил колко иска. Част от тези обяви може да са свалили цената преди 17 септември, а ние виждаме само прозореца, в който сме гледали. „Застояла“ тук значи едно: в нашите три снимки цената не е помръднала.

Кога казваме, че обявата е надценена

Взимаме цената на квадрат на всяка обява и я сравняваме с медианата за тристайни в същия квартал от основната ни извадка от 17 септември. Ползваме само квартали с поне осем обяви, иначе медианата е случайна. Прагът е 15% отгоре. Под него разликата лесно се обяснява с етаж, изложение или по-нова сграда.

Така отсяхме 1 058 обяви, около 19,1% от неподвижните. Медианата им е +25,8% над квартала. При градската медиана от €2 455/кв.м и площ 107 кв.м това прави около €68 000 над типичната обява. Сумата, за която обикновено се спори месеци.

Неподвижните и надценени обяви по вид на сградата
294
в строеж
248
ново, завършено (2015+)
208
преди 1990
177
без година
131
1990–2014

Брой обяви. „Ново, завършено“ означава година на въвеждане 2015 или по-късно.

Най-много са в сгради в строеж. Там цената често идва от ценова листа на целия проект и се сменя на стъпки, не апартамент по апартамент. Следват новите завършени и старите сгради отпреди 1990, където надценката често стои зад думи като „след основен ремонт“. Ние ремонта не виждаме, затова не твърдим, че всяка надценена обява е прекалено скъпа. Твърдим само, че цената ѝ е далеч от средата и не се движи.

Къде се събират

Квартали с най-много неподвижни и надценени обяви

Брой обяви с еднаква цена на трите дати и поне 15% над медианата на квартала на квадрат.

кв. Лозенец води, и това има логика. Медианата там е €3 902/кв.м, а горният край на квартала е много по-високо: къщи на етажи, нови кооперации с гледка, тухла от 30-те. Петнадесет процента над такава медиана са сума, която се оправдава само с конкретно жилище.

кв. Дружба 2 е по-голямата изненада. Квартал с медиана €2 392/кв.м, около средата на града, а с почти толкова надценени обяви. Следват кв. Оборище и кв. Банишора. В кв. Лозенец, кв. Кръстова вада и кв. Витоша imot.bg показва само около 240 обяви, затова броят там е „поне“. Цената на една и съща обява обаче се проследява и там.

Надценените рядко отстъпват

Да гледаме по-широко: на 17 септември 1 584 обяви бяха поне 15% над квартала. На 6 октомври около 76,9% от тях още стояха, около 1 218 обяви. От тези, които останаха, само 9,6% бяха свалили цената, тоест около 117. Девет от десет надценени обяви държат цифрата.

Другата част изчезна от портала. Изчезнала обява не значи продаден апартамент. Тя може да е оттеглена, изтекла, преобявена от друга агенция или с нов телефон. А тук сме броили и в кварталите с таван от ~240 обяви, където „изчезване“ понякога е просто изместване в подредбата. Затова процентът е по-груб от 84,6% оцелели, които мерим в статията за живота на обявата, и не бива да се сравнява директно.

За сравнение, сред всички обяви, които проследихме от 17.09.2026 до 06.10.2026, 6,7% са с по-ниска цена. Надценените свалят малко по-често, но не много. Кой сваля най-много, е в най-големите отстъпки.

Защо продавачът стои

Причините не се виждат в обявата, но на огледи ги чуваме в няколко варианта. Собственикът не бърза и не е обвързан с нова покупка. Цената е закотвена в обявата на съседа, която също е офертна. Агенцията има изключителен договор и не иска да сваля в първите седмици. При строящите се сгради цената се определя за целия вход и никой продавач на отделен апартамент не я пипа.

Нашите данни не казват коя от тези причини важи. Казват само колко дълго цифрата стои. Ако една обява е +25,8% над квартала и не е мръднала три седмици, продавачът или вярва в нея, или чака купувач с по-малко информация от вас. За сравнението с останалите в квартала има разбор и в цената и скоростта на обявата.

Сметнете отклонението сами

Вземете медианата на квадрат от страницата на квартала и цифрите от обявата. Калкулаторът показва колко над или под средата е тя. Над 15% вече сте в групата, за която пишем тук.

Колко над квартала е тази обява

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Помнете, че медианата е от офертни цени, не от сделки. Нормалното разсейване в един квартал може да е голямо, особено в централните, затова вижте и разсейването на цените. Ако искате по-подробна сметка с корекции за етаж, площ и етап на строеж, ползвайте оценката на тристаен сами.

Какво да правите с такава обява

Преди да се обадите за застояла обява

0 / 7

Обява, която стои, ви дава време. Не ви дава гаранция за отстъпка. Как да ползвате сигналите от трите снимки в разговора с продавача, описваме в пазарлъка с динамиката. Ако искате ние да сравним конкретна обява с квартала, пишете в заявката. Ще получите ориентир и списък с по-евтини сходни обяви.

Оценка на редакцията: застоялата и надценена обява

3от 5

Оценка на редакцията: застоялата и надценена обява

Застоялата обява дава време за сравнение, но не и сигурна отстъпка. Девет от десет надценени обяви държат цифрата три седмици, затова аргументът трябва да е подготвен.

  • Шанс за отстъпка★★★★★

    Само 9,6% от останалите надценени обяви са с по-ниска цена след 19 дни.

  • Време за мислене★★★★★

    Обявата рядко изчезва за дни. Има време за огледи и сравнения.

  • Риск да я изпуснете★★★★★

    Нисък в кратък срок. Надценените обяви рядко привличат бърз купувач.

  • Сила на аргумента със сравнение★★★★★

    Медианата на квартала е силен аргумент, ако имате три сходни обяви под ръка.

  • Прозрачност на цената★★★★★

    Обявата рядко казва какво оправдава надценката. Трябва да попитате.

Предимства

  • Без натиск от времето
  • Ясна разлика спрямо квартала, която може да се посочи
  • Повече време за проверка на документите

Слабости

  • Продавачът често не мърда
  • Надценката може да има истинска причина, която не се вижда
  • Офертната медиана не е цена на сделка

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Без такса и без договор
  • Номерът ви не стига до брокери
  • Подбор по квартал и бюджет
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен не сменят цената?

От 6 017 обяви, които видяхме и на трите дати, 5 528 (91,9%) са с еднаква цена на 17.09.2026, 02.10.2026 и 06.10.2026. Само 489 са я сменили поне веднъж.

Какво наричате надценена обява?

Обява, чиято цена на квадрат е поне 15% над медианата за тристайни в същия квартал. Медианата е от основната ни извадка от 17 септември, само за квартали с поне 8 обяви.

Колко надценени обяви стоят без промяна?

1 058, около 19,1% от неподвижните. Медианно те са +25,8% над квартала на квадрат.

Къде има най-много застояли надценени обяви?

Най-много са в кв. Лозенец (55), кв. Дружба 2 (48), кв. Оборище (41) и кв. Банишора (35). В част от тях imot.bg показва само около 240 обяви, затова броят е долна граница.

Свалят ли накрая цената?

Рядко в рамките на три седмици. От надценените на 17 септември, които още бяха налични на 6 октомври, 9,6% бяха с по-ниска цена.

Ако обявата изчезне, значи ли, че е продадена?

Не. Може да е оттеглена, изтекла или преобявена с друг телефон. Ние виждаме само, че вече не е в списъка, не и защо.

Надценената обява винаги ли е прекалено скъпа?

Не непременно. Ремонт, гледка, паркомясто или по-голяма тераса могат да оправдаят част от разликата. Ние виждаме цената и площта, не състоянието на жилището.

Как да проверя конкретна обява?

Сметнете цената на квадрат и я сравнете с медианата от страницата на квартала. Ако разликата е над 15%, поискайте от продавача да обясни какво точно плащате отгоре.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен