Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Най-големите отстъпки в обявите за тристаен: 19 дни, 12 случая и една уловка

Сравнихме три снимки на обявите за тристайни: от 17.09.2026, 02.10.2026 и 06.10.2026. От 6 129 апартамента, открити и в първата, и в последната, 412 са с по-ниска цена, а 38 са отстъпили с поне една десета. Списъкът с най-големите случаи изглежда драматично, докато не го прочетете ред по ред.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Три снимки и една проста сметка

Методът е скучен и затова работи. Взимаме обява от 17.09.2026, търсим я в скрейпа от 06.10.2026 по квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон, после сравняваме двете цени. Междинната снимка от 02.10.2026 показва дали намалението е дошло наведнъж или на стъпки. За тази статия ни трябват краищата.

412обяви с по-ниска цена за 19 дни

6,7%от проследените тристайни

117с намаление от поне 5%

38с намаление от поне 10%

Една от петнайсет обяви е поевтиняла. Звучи като раздвижване, а е по-скоро обратното. Три седмици стигат на всеки надценил се продавач да коригира, ако иска, и повечето не са го направили. Типичното намаление е 3,3%, около €9 000: колкото хубава кухня, не колкото цял етаж.

Колко големи са намаленията

Свалените тристайни по размер на намалението за 19 дни

295

под 5%

5–10%

10% и повече

412 обяви, 17.09.2026 → 06.10.2026. Офертни цени от imot.bg.

Близо три от всеки четири намаления са под 5%. Такова движение купувачът изобщо не забелязва, ако не пази старата цена. Двуцифрените отстъпки са 38, под един процент от проследените обяви, и при тях има уловка, до която стигаме след малко.

Сборът на всички намаления е около €5,4 млн., средно по €13 100 на обява. Средното е над медианата, защото няколко големи отстъпки при скъпи апартаменти го дърпат нагоре. Това не са пари, които са сменили собственика си. Това е разликата между две обявени цени, нищо повече.

Дванайсетте най-големи случая

Най-големите намаления от 17.09.2026 до 06.10.2026 (без адреси и посредници)
Място	Площ и етаж	Сграда	Цена 17.09.2026	Цена 06.10.2026	Промяна
кв. Слатина	122 кв.м, ет. 3 от 8	строеж	€366 000	€280 000	−23,5%
кв. Дружба 1	86 кв.м, ет. 4 от 7	ново, завършено	€279 900	€224 999	−19,6%
с. Искрец	76 кв.м, ет. 3 от 3	1990–2014	€98 000	€80 000	−18,4%
кв. Младост 3	90 кв.м, ет. 8 от 16	1990–2014	€359 000	€295 000	−17,8%
кв. Младост 3	90 кв.м, ет. 8 от 16	1990–2014	€358 000	€295 000	−17,6%
кв. Слатина	89 кв.м, ет. 6 от 8	преди 1990	€350 000	€290 000	−17,1%
кв. Оборище	204 кв.м, партер от 9	строеж	€530 845	€441 957	−16,7%
кв. Оборище	146 кв.м, ет. 1 от 9	строеж	€406 133	€338 183	−16,7%
кв. Младост 4	89 кв.м, ет. 7 от 9	строеж	€219 990	€183 325	−16,7%
гр. Елин Пелин	108 кв.м, ет. 1 от 4	ново, завършено	€194 580	€162 150	−16,7%
гр. Елин Пелин	108 кв.м, ет. 2 от 4	ново, завършено	€194 580	€162 150	−16,7%
кв. Изток	95 кв.м, ет. 4 от 8	без година	€335 000	€280 000	−16,4%

Начело е кв. Слатина: 122 кв.м в сграда в строеж, от €366 000 на €280 000. Разликата е €86 000, почти четвърт от първата цена. Такъв скок рядко е обикновен пазарлък. По-често първата цена е била сбъркана или продавачът е сменил подхода изцяло.

Двата реда от кв. Младост 3 изглеждат като две обяви. Площта, етажът и етажността съвпадат, а цените слизат до една и съща сума, €295 000. Почти сигурно е един апартамент, пуснат от двама посредници с различни телефони, и затова се брои два пъти. За такива двойки сме писали в един тристаен, няколко обяви.

Уловката от 16,7 процента

Разделете €194 580 на 1,2. Получава се точно €162 150, новата цена на двата апартамента в гр. Елин Пелин. Същото излиза за обявата в кв. Младост 4, а двете в кв. Оборище и тази в кв. Изток са на няколкостотин евро от тази сметка. 6 от дванайсетте най-големи намаления са почти точно −16,7%: колкото е старата цена без 20% ДДС.

От обявата не можем да кажем какво е станало. Възможно е продавачът да е започнал да пише сумата без ДДС, който ще се добави при сделката. Възможно е и да е истинско намаление, което случайно съвпада с тази дроб. Сред всички 412 намаления такива съвпадения са само 6, но всичките са в групата над 10%. Ако ги махнем, истинските големи отстъпки остават около 32.

При ново строителство продавач, регистриран по ДДС, обикновено начислява данъка. Дали обявената сума го включва, трябва да пише черно на бяло в предварителния договор. Питайте писмено.

Кой сваля често и кой сваля много

Свалени обяви по вид сграда и колко от тях с поне 10%

строеж
54 · 13 с 10%+
ново, завършено
64 · 9 с 10%+
1990–2014
91 · 4 с 10%+
преди 1990
148 · 9 с 10%+
без година
55 · 3 с 10%+

Проследени тристайни, 17.09.2026 → 06.10.2026.

По брой водят сградите отпреди 1990: 148 от 412 намаления. При тях отстъпката е малка, обикновено няколко хиляди, и само 9 надминават 10%. Строящите се сгради свалят рядко, едва 54 пъти за трите седмици. Затова пък 13 от тези намаления са двуцифрени, почти всяко четвърто.

Част от обяснението е уловката с ДДС: половината от шестте такива случая са в строеж. Другото е как работи ценовата листа. Тя се мести рядко и наведнъж, с етапа на строежа или с решение за целия вход. Завършените нови сгради са по средата: 64 намаления, 9 големи. Разпределението за първите петнайсет дни е в свалените цени на тристаен, тук само прибавихме още четири дни и гледаме опашката.

Какво не казват тези числа

Цените са офертни. Сравняваме обявена с обявена сума. Колко ще бъде платено пред нотариуса, не знаем, а сделките често минават още малко под последната цена в обявата.
Темпът е само за тези 19 дни. Числата описват периода 17.09.2026 – 06.10.2026. Не ги превръщайте в годишни, пазарът има сезони.
Изчезналите липсват. Обява, която е свалила и после е изчезнала, не е в сметката, защото я няма на 06.10.2026. А изчезнала обява не е непременно продадена: може да е оттеглена или пусната от друг посредник.
Дублите и ДДС. Един апартамент в две обяви се брои два пъти, а смяна на изписването с или без данък изглежда като намаление.

Затова гледаме на списъка като на сигнал, не като на доказателство. Как изглежда второ намаление на същата обява, описваме в второто намаление. Дали свалената цена предвещава скорошно изчезване, проверихме отделно в свалената цена и изчезването.

Голямата отстъпка на масата за преговори

Голямото намаление казва две неща. Продавачът мърда, а първата цена не е била пазарна. Второто е по-полезно от първото. Ако апартамент в кв. Дружба 1 е тръгнал от €279 900 и е слязъл с една пета, никой не знае дали €224 999 е таванът или подът. Сложете процента и цената в калкулатора, за да видите какво стои зад тях в евро.

Колко евро е едно намаление в обявата

Цена в обявата, €Намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Преди да повярвате на голямото намаление

0 / 6

Записах старата и новата цена и датите, на които ги видях.
Проверих дали намалението не е точно една шеста (цена без ДДС).
Потърсих същата площ и етаж в квартала, за да видя дали няма втора обява.
Попитах писмено дали сумата включва ДДС, ако сградата е нова.
Сравних новата цена на квадрат с медианата на квартала.
Не приех намалението за сигурен знак, че ще има още.

Как се ползват тези сигнали в разговора с продавача, е в пазарлъка с динамиката, а колко широко се разсейват цените в един квартал, в пазарлъка и разсейването на цените. Ако искате да проверим конкретна обява, пишете ни през заявката. Безплатно е, не сме агенция.

Оценка на редакцията: големите отстъпки като сигнал

2,8от 5

Оценка на редакцията: големите отстъпки като сигнал

Големите намаления са рядкост и половината от най-ярките случаи имат обяснение, различно от отстъпчив продавач. Полезни са за пазарлък, ако ги проверите, преди да им повярвате.

Честота на отстъпките★★★★★
6,7% за 19 дни, приблизително една от петнайсет обяви.
Размер на типичната отстъпка★★★★★
Медиана −3,3%, около €9 000.
Чистота на сигнала★★★★★
Дубли и сметки с ДДС влизат сред най-големите случаи.
Полза за пазарлъка★★★★★
Свалилият веднъж продавач е по-отворен за разговор.
Прозрачност на метода★★★★★
Три снимки, един ключ за разпознаване, изрични уговорки.

Предимства

Видими случаи с цена преди и след
Разбивка по вид сграда
Проверка за намаления, равни на ДДС

Слабости

Само 19 дни
Офертни цени, не сделки
Изчезналите обяви не се виждат

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Попълва се за две минути
Само обяви, които още са активни
Номерът ви не стига до брокери

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко тристайни свалиха цената за 19 дни?

412 от 6 129 обяви, които открихме и на 17.09.2026, и на 06.10.2026, или 6,7%. Обявите, изчезнали междувременно, не влизат в сметката, защото не знаем последната им цена.

Каква е обичайната отстъпка?

Медианата е 3,3%, около €9 000. Близо три четвърти от намаленията са под 5%, тоест в рамките на нормален пазарлък, а не на паника.

Защо някои намаления са точно 16,7%?

Толкова се получава, когато от цена с 20% ДДС махнете данъка. 6 от най-големите намаления съвпадат с тази сметка почти до евро. Може да е смяна на изписването, може и да е реална отстъпка, затова питайте писмено дали сумата е с ДДС.

Голямото намаление значи ли, че с апартамента има проблем?

Не непременно. Често първата цена е просто висока и продавачът я коригира след няколко седмици без обаждания. Двуцифрената отстъпка все пак е повод да прегледате по-внимателно документите и състоянието, преди да решите, че е изгодно.

Къде бяха най-големите отстъпки?

Най-голямата е в Слатина, −23,5% за апартамент в строеж. В списъка с дванайсетте са още Дружба 1, Младост 3, Оборище, Младост 4, Елин Пелин, Изток и село Искрец. Случаите са малко и не описват квартала като цяло.

Кои сгради свалят най-често?

По брой водят сградите отпреди 1990, с 148 от 412 намаления. Строящите се свалят рядко, само 54 пъти, но около всяко четвърто тяхно намаление е поне 10%.

Изчезналите след намаление обяви продадени ли са?

Не знаем. Изчезнала обява може да е продадена, оттеглена, изтекла или пусната наново от друг посредник. Между 02.10.2026 и 06.10.2026 част от изчезналите по-рано обяви дори се върнаха на пазара.

Ще продължат ли намаленията?

Числата описват само периода от 17.09.2026 до 06.10.2026 и не са прогноза. Втори път за четири дни свалиха 4,8% от вече намалените обяви, така че шанс има, но не е голям.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →