Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Второто намаление: кои обяви за тристаен свалят цената пак

Продавач, който веднъж е свалил цената, ще свали ли пак? Между 02.10.2026 и 06.10.2026 го направиха 14 от 293 обяви за тристаен (4,8%), които вече бяха поевтинели в първите 15 дни. Рядко е, но около 2,6 пъти по-често, отколкото първо намаление при останалите.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Две стъпки надолу за 19 дни

Тук гледаме само обяви, които поевтиняха между 17.09.2026 и 02.10.2026 и бяха още налични на 06.10.2026. Те са 293. За всяка проверихме дали третата цена е по-ниска от втората. Съвпадението е по шест признака: квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон.

14обяви със второ намаление за четири дни

4,8%от вече свалилите

−4,9%медианно намаление спрямо цената на 17.09

Четири дни са малко. Повечето продавачи сменят цената на седмици, не на дни, така че 4,8% не е месечен темп и не бива да се умножава. Цифрата казва само, че в тази кратка рамка сваленото преди е по-подвижно от останалото.

Защо изобщо гледаме толкова къс период? Третата снимка дойде, за да проверим дали изчезналите обяви се връщат, и случайно даде и втора точка за цената. С две точки виждаме само посока. С три вече виждаме дали продавачът продължава да слиза, спира или се връща нагоре. Тази статия е за онези, които продължават да слизат.

Свалилият веднъж сваля по-лесно

Намаления между 02.10 и 06.10

4,8%

второ намаление сред свалилите

1,9%

първо намаление сред останалите

Дял от обявите, налични и на двете дати.

През същите четири дни 126 обяви свалиха цената за първи път. Сред обявите без предишно намаление това прави около 1,9%. При вече свалилите делът е 4,8%. Продавач, който е минал през решението веднъж, го взима по-леко втори път. Това се чува и на огледи: първото намаление е болезнено, второто е корекция.

Пак за мащаба: 14 случая. С толкова малко обяви сравнението е ориентир, а не закономерност. Как изглежда темпът на всички намаления в двата периода, показваме в статията за темпа на намаленията.

Случаите един по един

Обяви за тристаен с две намаления, 17.09 → 02.10 → 06.10
Квартал	Площ	Вид	17.09	02.10	06.10	Общо
Горна баня	121 кв.м	ново, завършено	€460 248	€396 641	€388 800	−15,5%
Сердика	103 кв.м	строеж	€240 000	€210 000	€205 000	−14,6%
Горна баня	122 кв.м	ново, завършено	€440 712	€396 641	€388 800	−11,8%
Изток	110 кв.м	преди 1990	€530 000	€489 500	€488 500	−7,8%
Люлин 3	61 кв.м	преди 1990	€141 999	€134 999	€132 999	−6,3%
Левски	92 кв.м	1990–2014	€240 000	€230 000	€225 000	−6,2%
Люлин 5	102 кв.м	строеж	€179 000	€170 000	€169 999	−5%
Красно село	87 кв.м	без година	€219 500	€214 900	€209 000	−4,8%
Славия	87 кв.м	без година	€219 500	€214 900	€209 000	−4,8%
Надежда 1	100 кв.м	1990–2014	€219 000	€215 555	€209 000	−4,6%
Студентски град	111 кв.м	ново, завършено	€338 000	€323 000	€322 500	−4,6%
Слатина	77 кв.м	1990–2014	€205 000	€202 000	€200 000	−2,4%
Младост 1	80 кв.м	преди 1990	€295 000	€294 000	€293 000	−0,7%
Младост 4	107 кв.м	строеж	€209 999	€209 998	€209 997	0%

Таблицата крие няколко истории. В кв. Сердика тристаен в строеж слезе от €240 000 на €205 000, −14,6% за 19 дни, което за строителство е рядкост. В кв. Горна баня две обяви в завършена нова сграда стигнаха до една и съща цена, €388 800: прилича на обща ценова листа, която се сваля наведнъж.

Обявите в кв. Красно село и кв. Славия имат еднаква площ, 87 кв.м, и еднакви три цени. Най-вероятно е един апартамент, обявен в два съседни квартала. Значи реалните случаи са по-скоро 13. За такива двойни обяви писахме в статията за един тристаен в няколко обяви.

Намаление с едно евро

Общо намаление от 17.09 до 06.10

Горна баня
−15,5%
Сердика
−14,6%
Горна баня
−11,8%
Изток
−7,8%
Люлин 3
−6,3%
Левски
−6,2%
Люлин 5
−5%
Красно село
−4,8%
Славия
−4,8%
Надежда 1
−4,6%
Студентски град
−4,6%
Слатина
−2,4%
Младост 1
−0,7%
Младост 4
0%

Всяка лента е една обява с две намаления.

Най-странният ред е в кв. Младост 4: €209 999, после €209 998, после €209 997. Два пъти по едно евро. Това не е отстъпка. Новата цена кара сайта да покаже обявата като обновена и тя изплува по-нагоре в списъка. Втора стъпка от едно евро има и още 1 обява, при първа нормална отстъпка.

Ако махнем техническите стъпки, остава по-ясна картина. При 9 от 14 обяви второто намаление е по-малко от първото, при 2 е равно, при 3 е по-голямо. Типичният продавач прави голяма стъпка, после дооправя. Стария тристаен в кв. Изток свали €40 500, а после само €1 000.

Какво казва второто намаление за продавача

Второто намаление обикновено значи, че първото не е довело обаждания. Продавачът вече е признал, че стартът е бил висок. Това е силна позиция за купувача, но не безкрайна: при повечето от тези обяви втората стъпка е по-малка, тоест продавачът се доближава до своя под.

Кой сваля втори път? От 14 случая 8 са в сгради отпреди 2015 г. или без посочена година, а 6 в строящи се или наскоро завършени. Новото строителство тук е представено по-силно, отколкото при първите намаления, където доминираха старите сгради. При 14 случая това може да е и случайност. Изключенията в строителството, като случая в Сердика, си струва да се проверят отделно, защото понякога зад тях стои смяна на етапа или на продавача, а не отстъпка.

Ако търсите големите отстъпки, те са събрани в статията за най-големите намаления за 19 дни. Дали намалението кара обявата да изчезне, проверихме в отделен анализ. А дали продавачите свалят точно до кръгъл праг, вижте в статията за прага.

Да чакате ли трето намаление

Колко са две намаления в евро

Първоначална цена, €Общо намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

При тристаен за около €260 хил. медианното общо намаление от −4,9% е около €12 800. Сериозни пари, но идват след две стъпки и почти три седмици. Чакането за трета има цена: в същото време част от обявите изчезват. Сметката риск срещу отстъпка е направена в статията дали да чакате намаление.

Обявата свали цената втори път

0 / 6

Проверих дали втората стъпка не е техническа, с едно-две евро
Сравних размера на първото и второто намаление
Потърсих същия апартамент в друг квартал или с друг телефон
Сравних новата цена на квадрат с квартала
Попитах колко време е обявата на пазара
Направих предложение, вместо да чакам трета стъпка

Кой продавач сваля най-често, има в статията за свалените цени. Как да превърнете две намаления в аргумент на масата, обясняваме в наръчника за пазарлък. Ако искате да следим конкретна обява, пишете ни в заявката.

Оценка на редакцията: второто намаление като сигнал

2,2от 5

Оценка на редакцията: второто намаление като сигнал

Второто намаление е рядко, но издава продавач, който вече е приел, че стартът е бил висок. Внимавайте с техническите стъпки от едно евро и с двойните обяви.

Честота★★★★★
4,8% от вече свалилите за четири дни.
Размер на общата отстъпка★★★★★
Медиана −4,9% за 19 дни.
Сила като сигнал за пазарлък★★★★★
Продавачът вече два пъти е признал високия старт.
Шум в данните★★★★★
Стъпки от едно евро и вероятно двойна обява.
Размер на извадката★★★★★
14 случая.

Предимства

Показва пълния път на цената в три точки
Отделя техническите намаления
Конкретни случаи по квартали

Слабости

Много малко случаи
Само четири дни за втората стъпка
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Вноска по кредита и такси по сделката
Без такса и без договор
Собствениците са най-отгоре

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко продавачи на тристаен свалят цената втори път?

Между 02.10.2026 и 06.10.2026 14 от 293 вече свалили, или 4,8%. Периодът е четири дни, затова числото не се умножава до месец.

Свалилият веднъж по-склонен ли е да свали пак?

В нашите данни да: 4,8% срещу около 1,9% първо намаление при останалите. Случаите обаче са само 14.

С колко е поевтиняла обявата след две намаления?

Медианно с −4,9% спрямо цената на 17.09.2026. При тристаен за €260 хил. това е около €12 800.

Второто намаление по-голямо ли е от първото?

Обикновено не. При 9 от 14 обяви е по-малко, при 2 е равно, при 3 е по-голямо.

Какво значи намаление с едно евро?

Това е начин обявата да изглежда обновена и да изплува в списъка. Не е отстъпка и не е знак, че продавачът е гъвкав.

Свалят ли втори път и строителите?

Понякога. От 14 случая 6 са в строящи се или наскоро завършени сгради, например в Сердика и Горна баня, а 8 в по-стари или без година.

Да чакам ли трето намаление?

Втората стъпка обикновено е по-малка, а обявите междувременно изчезват. По-разумно е да направите предложение, след като видите второ намаление.

Цените сделки ли са?

Не, офертни са. Реалната сума при сделка обикновено е по-ниска и не се вижда в обявите.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →