Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Темпът на намаленията: колко обяви за тристаен свалят цена на ден

Ако сравните голите проценти, намаленията изглеждат замрели: 5% в първия период, 2% във втория. Само че първият е 15 дни, а вторият 4. Сметнато на ден, темпото не пада, а расте, от 0,33% на 0,50% от обявите.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Два прозореца с различна ширина

Първият прозорец е от 17.09.2026 до 02.10.2026. Вторият е от 02.10.2026 до 06.10.2026. Петнайсет дни срещу четири. Когато сравните колко обяви са свалили цена в единия и в другия, сравнявате неща с различен размер. Затова делим на дните. Получаваме дял на ден: каква част от наличните обяви сваля цена в един среден ден от периода. Сметката е груба. Тя приема, че намаленията са разпределени равномерно, а те идват на пачки: в понеделник, в началото на месеца, след разговор с агента. Все пак е единственият честен начин да сложим двата прозореца един до друг.

0,33%от обявите свалят цена на ден, 17.09.2026 → 02.10.2026

0,50%на ден, 02.10.2026 → 06.10.2026

140намаления само за 4 дни

126от тях са първо намаление за обявата

Базите също са различни. В първия период следим 6 303 обяви, които са налични и на двете дати. Във втория са 7 054, защото към тях влизат и обявите, публикувани между 17.09.2026 и 02.10.2026. Те не са неподвижни: от новите обяви в кварталите без таван, които са още налични на 06.10.2026, 22 вече са с друга цена. Затова разликата в базите не обяснява ускорението, но го прави по-трудно за четене.

Сметнато на ден: намаленията се ускоряват

Дял на обявите на ден, по периоди

0,33%

Свалени, 1-ви период

0,50%

Свалени, 2-ри период

0,09%

Вдигнати, 1-ви период

0,10%

Вдигнати, 2-ри период

1-ви период: 17.09.2026–02.10.2026, 15 дни. 2-ри: 02.10.2026–06.10.2026, 4 дни. Офертни цени на същите обяви.

Намаленията на ден са с около половина повече във втория прозорец. Медианното намаление е малко по-скромно: −2,7% срещу −3,2% преди това. Продавачите режат по-често, но по-плитко. Защо? Имаме предположения, не доказателство. Началото на месеца е момент, в който агенциите преглеждат портфейла си. Част от продавачите, които са чакали от лятото, вече виждат, че обявата не мърда. 14 от тях дори свалиха втори път, подробно тук. Може да има и просто случайност: четири дни с 140 намаления са малка извадка.

Всеки сегмент ускорява, но от различна база

Разделихме обявите по вид сграда. Картината е последователна: във всеки сегмент дневният темп във втория период е по-висок. Разликата между сегментите обаче е много по-голяма от разликата между периодите.

Свалени обяви на ден във втория период, по вид сграда

строеж
0,17% (преди 0,09%)
ново, завършено
0,42% (преди 0,31%)
1990–2014
1,23% (преди 0,79%)
преди 1990
1,15% (преди 0,82%)
без година
0,53% (преди 0,40%)

В скобите е дневният темп между 17.09 и 02.10. Строеж = обявата е за сграда без Акт 16.

Обявите в сгради от 1990–2014 и отпреди 1990 свалят на ден над шест пъти по-често от строящите се. В строящите се цената е ценова листа: тя мърда рядко и обикновено нагоре. В квартали, където почти всичко е в строеж, като кв. Малинова долина (67,4% от обявите на 17.09) или кв. Левски В (80,9%), намаление ще чакате дълго. Обратно, в кв. Докторски паметник и кв. Яворов голяма част от тристайните са в сгради отпреди 1990 (77,3% и 65,5% от обявите). Там продавачът е собственик или агенция, която трябва да оправдае цената пред човек, а не пред бизнес план. Затова и отстъпката идва по-лесно.

Повишенията не спряха, периодът е къс

Голите проценти подвеждат още повече при повишенията. 1,3% в първия период и 0,4% във втория изглежда като срив. На ден е 0,09% срещу 0,10%. Почти същото. Повишенията идват предимно от строящи се сгради, където строителят вдига цената за целия вход след продадени етажи или при следващ етап. Те не следват настроението на месеца. Затова е логично темпото им да стои, докато намаленията при готовите жилища се движат. Кой и колко вдига, е в повишените цени и в цените на зелено за 19 дни.

Изчезванията: по-бързи, но базата е друга

В първия период изчезват 12,8% от обявите в кварталите без таван, във втория 5,2%. На ден: 0,85% срещу 1,30%. Пак ускорение. Тук обаче разликата в базата тежи. Във втория период влизат и обявите, публикувани в края на септември, а те изчезват за четири дни 12,1% срещу 4,2% при по-старите. Числото 12,8% е малко по-високо от 12,1% в отчета за 15 дни. Причината е техническа: сега изключваме квартал, ако е с таван на която и да е от трите дати, затова базата е по-малка. И, за пореден път, изчезнала обява не значи продаден апартамент. Обявите, които изчезват след намаление, са сигнал, не сметка за сделки.

Защо не умножаваме по трийсет

Изкушението е голямо: 0,50% на ден по 30 дни прави около 15% от обявите на месец. Такова число не казваме. Първо, четири дни не са месец. Второ, една обява не сваля всеки ден: след намаление тя обикновено стои седмици. Трето, тези дни може да са били необичайни. Темпът е полезен по друг начин: той казва дали пазарът около вас омеква или стои. Конкретната обява е друга работа. Сметнете какво означава типичното намаление от 2,7% за цената, която гледате. При медианен тристаен това е около €7 000.

Какво е типичното намаление за вашата обява

Цена в обявата, €Намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сметката е за намаление, което се случва, не за такова, което ще стане. Дали да изчакате, разглеждаме в сметката за чакането, а най-плътната картина на намаленията от първия период е в свалените цени за 15 дни.

Какво да правите с темпото

Гледате стари сгради

Дневният темп там е около 1,15%. Проследете обявата две седмици, преди да предложите цена. Шансът за намаление е реален.

Гледате строящи се

Около 0,17% на ден. Пазарлъкът е за плащания и довършване, не за ценовата листа.

Гледате нова обява

Новите изчезват най-бързо: 12,1% за четири дни. Ако обявата ви харесва, не чакайте намаление седмици наред.

Ако ни кажете кои обяви следите в заявката, ще върнем бележка дали са сваляни в трите снимки и как се движи сегментът им. Общия поглед за трите седмици имате в отчета за 19 дни.

Оценка на редакцията: темпът на намаленията като сигнал

3,4от 5

Оценка на редакцията: темпът на намаленията като сигнал

Дневният темп е честен начин да сравните два различни по дължина прозореца. Показва омекване при старите сгради, но четири дни не стигат за извод за посоката на пазара.

Сравнимост на периодите★★★★★
Делим на дните, затова 15 и 4 дни стоят едно до друго.
Дължина на втория период★★★★★
Само 4 дни, с 140 намаления.
Разлики по сегменти★★★★★
Старите сгради свалят много по-често от строящите се и в двата периода.
Полза за пазарлъка★★★★★
Казва къде да очаквате отстъпка и къде не.
Риск от погрешна прогноза★★★★★
Лесно е да умножите по трийсет и да получите число, което няма да се случи.

Предимства

Сравнява различни по дължина периоди
Показва разликата между старо и строящо се
Отделя повишенията от намаленията

Слабости

Четири дни са малко
Приема равномерни намаления
Не показва сделките

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Панел, тухла или ново строителство
Номерът ви не стига до брокери
Сравнение с цената на кв.м в района

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен свалят цена на ден?

Между 17.09.2026 и 02.10.2026 около 0,33% от проследените обяви на ден, между 02.10.2026 и 06.10.2026 около 0,50%. Сметнато е като дял за периода, разделен на дните.

Намаленията увеличават ли се?

В четирите дни на октомври темпото на ден е с около половина по-високо. Четири дни обаче са кратък период и това не е прогноза за следващите месеци.

Колко голямо е типичното намаление?

Медианно 2,7% във втория период и 3,2% в първия. При медианен тристаен това са няколко хиляди евро.

Кои тристайни свалят цената най-често?

Тези в сгради отпреди 1990 и от 1990–2014: около 1,2% на ден във втория период. Строящите се са най-неподвижни, около 0,17% на ден.

Спряха ли повишенията на цените?

Не. Като голи проценти падат от 1,3% на 0,4%, но на ден са почти еднакви, около 0,09% и 0,10%.

Мога ли да сметна колко обяви ще свалят за месец?

Не надеждно. Обявата, която свали веднъж, обикновено не сваля пак скоро, а дните в извадката може да са нетипични. Ползвайте темпото за сравнение, не за прогноза.

Защо първият период има по-малко проследени обяви?

Във втория влизат и обявите, публикувани между 17.09.2026 и 02.10.2026. Само в кварталите без таван те са 726. Затова двата процента не са с една и съща база и сравнението на ден е по-честно.

Това сделки ли са?

Не. Мерим промяна на офертната цена на една и съща обява. Колко е платено в крайна сметка, обявите не показват.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →