Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Колко избор има в моя бюджет: тристайните по ценови класове

Между 17.09.2026 и 06.10.2026 броят на обявите за тристаен в районите без таван на извадката мина от 5 795 на 5 823. Почти нищо. Разликата е в най-ниския клас: под €150 хил. обявите са 156 вместо 168, с −7,1% по-малко.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Шест ценови класа, две дати

Разделихме обявите на шест класа по обявена цена и ги преброихме на двете крайни дати. Броихме само в районите, където imot.bg не реже списъка около 240 обяви, тоест в квартали, села и градове без таван. Там броят на обявите е честен, а не изрязан от портала.

Обяви за тристаен по ценови класове
Клас17.09.202606.10.2026РазликаПромяна
до €150 хил.168156−12−7,1%
€150–200 хил.1 0531 056+3+0,3%
€200–250 хил.1 4091 430+21+1,5%
€250–300 хил.1 2321 241+9+0,7%
€300–400 хил.1 2911 288−3−0,2%
над €400 хил.642652+10+1,6%
Промяна в броя на обявите за 19 дни по класове
  • до €150 хил.
    −7,1%
  • €150–200 хил.
    +0,3%
  • €200–250 хил.
    +1,5%
  • €250–300 хил.
    +0,7%
  • €300–400 хил.
    −0,2%
  • над €400 хил.
    +1,6%

Само райони без таван на извадката. Цените са офертни.

Пет от шестте класа се движат в рамките на два процента. Най-много обяви добавя класът €200–250 хил.: 21 повече. Над €400 хил. също има 10 нови. На такъв фон спадът под €150 хил. се вижда ясно, макар в бройки да е малък.

Под €150 хил.: най-тънкият слой изтънява

168 обяви на 17.09.2026, 156 на 06.10.2026. Дванадесет обяви звучат като дреболия. При такава база това е горе-долу всяка четиринадесета. Ако търсите в този клас, усещането, че изборът се свива, не е само усещане.

Къде са тези обяви? По основната ни извадка от септември най-много тристайни под €150 хил. има в кв. Обеля 2 (19), кв. Модерно предградие (14), кв. Люлин 5 (8) и кв. Люлин 2 (6). Това са панелни квартали в края на града и места, където новото строителство е на ниска цена на квадрат. Медианната площ на тристаен под €150 хил. е 84 кв.м, при 107 кв.м за целия град.

Защо слоят изтънява? Най-евтините обяви изчезват по-бързо от всички останали, а нови на същото ниво идват рядко. Подробностите са в скъпи и евтини: кои се движат. Изчезнала обява не е непременно продадена: може да е оттеглена или преобявена. Но за купувача резултатът е същият: на портала има по-малко.

Обяви, които слязоха под кръгла сума

Има и обратно движение. Някои обяви сами влизат в по-нисък клас, когато продавачът свали цената. Преброихме колко от обявите, налични и на двете дати, са били над прага на 17.09.2026 и под него на 06.10.2026.

Обяви, слезли под прага с намаление за 19 дни
  • под €150 хил.
    1 обява
  • под €200 хил.
    16 обяви
  • под €250 хил.
    22 обяви
  • под €300 хил.
    19 обяви
  • под €400 хил.
    7 обяви

Брой обяви от проследените на двете дати, които са били над прага и вече са под него.

Общо 65 обяви от 6 129 проследени, около 1,1%. Най-много минават под прага от €250 хил., а под €150 хил. е слязла една-единствена обява. Дали самата кръгла сума привлича намаленията, проверихме в намалението до прага, и там отговорът беше по-скромен, отколкото се очаква.

Практичното следствие е просто. Ако бюджетът ви е €250 хил., филтърът на портала до €250 хил. не показва обявите на €255 хил., които след седмица може да струват €249 000. Слагайте горната граница с пет-шест процента над бюджета и гледайте кои обяви от този коридор мърдат.

Медианата се качи, без цените да се качат

Медианната обявена цена на тристаен беше €262 250 на 17.09.2026 и €264 000 на 06.10.2026. На квадрат: €2 476/кв.м и €2 499/кв.м. Лесно е да се прочете като поскъпване. Не е.

Същите обяви, проследени във времето, по-често свалят, отколкото вдигат цената. Медианата се мести, защото се сменя съставът: евтините изчезват по-бързо, а новите обяви са малко по-скъпи. Затова ценовите класове са по-полезни от една обща цифра. Цялата картина за трите седмици е в отчета за 19 дни.

Колко струва една стъпка нагоре

Често изборът е между това да чакате в своя клас и да вдигнете бюджета с десетина-петнадесет хиляди. Разликата между €250 000 и €265 000 при 80% финансиране и 2,7% лихва за 30 години е около €49 на месец във вноската. Самоучастието расте с още €3 000.

Колко струва следващият ценови клас на месец

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Сметката е ориентир. Лихвата и финансирането зависят от банката и от вашия доход. Колко квадрата купува всеки бюджет по квартали, сме сметнали в колко квадрата за бюджета.

Обратната сметка също си струва. Ако останете в своя клас и чакате намаление, колко ще спестите? При медианно намаление около три процента на обява за €250 хил. това са седем-осем хиляди евро, и то само ако продавачът изобщо свали. Повечето не го правят в рамките на три седмици. Понякога стъпката нагоре е по-евтина от месеците търсене, понякога не. Решението е ваше, числата само показват мащаба.

Как да търсите, когато вашият клас е тесен

Слоят €150–200 хил. е по-широк, отколкото изглежда отвън: над хиляда обяви. Най-много тристайни до €200 хил. по септемврийската ни извадка има в кв. Овча купел, кв. Малинова долина, кв. Овча купел 2 и кв. Люлин 9. В тези четири квартала 80,5% от обявите до €200 хил. са в строеж. За по-ниския край вижте евтин тристаен в София, за средния тристаен до €300 000.

Настройка на търсенето по бюджет

0 / 6

Ако искате да получавате подбрани обяви във вашия клас, опишете бюджета и кварталите в заявката.

Оценка на редакцията: изборът по ценови класове

2,6от 5

Оценка на редакцията: изборът по ценови класове

Средните класове са стабилни и широки. Под €150 хил. изборът е тесен и се свива, затова там скоростта и готовото финансиране тежат повече от пазарлъка.

  • Избор до €150 хил.★★★★★

    Малко над 156 обяви в районите без таван и намаляват.

  • Избор €150–300 хил.★★★★★

    Най-широкият слой, с почти постоянен брой обяви.

  • Избор над €400 хил.★★★★★

    Стабилен брой, но разпръснат в малко квартали.

  • Шанс обява да слезе в бюджета★★★★★

    Около 1,1% от проследените минават под кръгъл праг за 19 дни.

  • Яснота на данните★★★★★

    Броят е честен в районите без таван. В деветте големи квартала не е.

Предимства

  • Средните бюджети имат стабилен избор
  • Част от обявите сами влизат в по-нисък клас
  • Класовете показват повече от общата медиана

Слабости

  • Най-ниският клас се свива
  • Броят в големите квартали е изрязан от портала
  • Изчезналата обява не казва дали е продадена

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Без такса и без договор
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Намаляват ли обявите за тристаен?

Не, общият брой стои. В районите без таван те са 5 795 на 17.09.2026 и 5 823 на 06.10.2026. Свива се само най-ниският клас, под €150 хил.

Колко тристайни под €150 000 има в София?

В районите, които броим изцяло, 156 обяви на 06.10.2026, при 168 на 17.09.2026. Най-много са в кв. Обеля 2, кв. Модерно предградие и кв. Люлин 5.

Кой ценови клас расте?

Най-много обяви добави класът €200–250 хил.: 21. Над €400 хил. са с 10 повече. И двете промени са под два процента.

Колко обяви слизат под кръгла сума с намаление?

За 19 дни 65 обяви от 6 129 проследени минаха под някой от праговете €150, 200, 250, 300 или 400 хил. Най-често под €250 хил..

Защо медианната цена расте, щом обявите свалят?

Защото се сменя съставът. Евтините обяви изчезват по-бързо, а новите са малко по-скъпи. Същите обяви по-често поевтиняват.

Какъв филтър да сложа на портала?

С няколко процента над бюджета. Така виждате и обявите, които може да слязат във вашия клас след намаление.

Изчезналите евтини обяви продадени ли са?

Не знаем. Изчезналата обява може да е продадена, оттеглена, изтекла или преобявена. Виждаме само, че я няма в списъка.

Колко по-висока е вноската за следващия клас?

При €15 хил. разлика, 80% финансиране и 2,7% лихва за 30 години, около €49 на месец. Вашата банка може да даде друго число.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен