Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Колко квадрата купува бюджетът: €200, 250 и 300 хил. по квартали

С €250 хил. по средната цена на квадрат в София купувате около 102 кв.м. Квартал по квартал числото се движи от 157 кв.м в кв. Модерно предградие до 43 кв.м в кв. Докторски паметник, тоест над три пъти.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Едно деление за всеки квартал

Методът е прост до неприличие. Разделяме бюджета на медианната цена на квадрат за тристайни в квартала. Правим го за 97 квартала с поне осем обяви и за три бюджета: €200, 250 и 300 хиляди.

102 кв.мза €250 хил. по средната цена в града
36квартала, където €250 хил. стигат за 110+ кв.м
13квартала, където стигат за под 80 кв.м
948реални обяви между €240 и 260 хил.

Делението отговаря на въпроса „колко пространство ми дава мястото“. Не отговаря на „какво ще намеря“. Двете неща се разминават точно в краищата на таблицата, и там е най-интересното.

Защо изобщо да делим, а не да гледаме медианните цени? Защото повечето хора започват от сумата, която банката и спестяванията им позволяват, и едва после търсят квартал. Обърнатата сметка показва веднага къде бюджетът ще купи простор и къде ще трябва да се свиете. Цената на квадрат тук е само мярката, с която превеждаме пари в площ.

Където €250 хил. стигат за над 130 кв.м

Квадратни метри за €250 хил. по медианата на квартала

В кв. Модерно предградие €250 хил. отговарят на 157 кв.м. Звучи като голям тристаен с тераса и кабинет. Отваряме обявите и търсим такъв: в коридора от €240 до 260 хил. там няма нито една. В кв. Обеля също няма, в кв. Орландовци има 2.

Причината е, че целият пазар в тези квартали е под бюджета. В кв. Модерно предградие осемдесет процента от тристайните са обявени до €189 хил., а медианната площ е 114 кв.м. Метрите свършват преди парите. Който купи там, обикновено плаща по-малко от бюджета, а не купува повече площ. За целия долен край на пазара има отделен текст, евтиният тристаен в София.

Където същите пари стигат за двустаен

Кварталите с най-малко квадрати за парите
Квартал€/кв.м€200 хил.€250 хил.€300 хил.Обяви €240–260 хил.
кв. Докторски паметник€5 830/кв.м34 кв.м43 кв.м51 кв.м2
кв. Изток€4 213/кв.м47 кв.м59 кв.м71 кв.м1
кв. Иван Вазов€4 217/кв.м47 кв.м59 кв.м71 кв.м4
кв. Яворов€4 111/кв.м49 кв.м61 кв.м73 кв.м0
кв. Изгрев€4 040/кв.м50 кв.м62 кв.м74 кв.м0
кв. Лозенец€3 902/кв.м51 кв.м64 кв.м77 кв.м1
кв. Медицинска академия€3 788/кв.м53 кв.м66 кв.м79 кв.м1
кв. Хладилника€3 571/кв.м56 кв.м70 кв.м84 кв.м0

В кв. Докторски паметник €250 хил. по медианата купуват 43 кв.м. Това е площ на едностаен. Тристаен на тази цена там практически няма: в коридора около €250 хил. намерихме 2. В кв. Изток и кв. Иван Вазов е подобно.

Тук делението лъже в обратната посока. Медианата на квадрат в скъпите квартали е повлияна от най-луксозните обяви. Долната пета е по-ниско, в кв. Докторски паметник около €4 167/кв.м. Дори по нея обаче €300 хил. стигат за около 72 кв.м. С този бюджет търсете в съседните квартали; как се променя цената през границата, писахме в съседни квартали с различна цена.

Реалните обяви около €250 хил.

Къде са обявите между €240 и 260 хил.

Общо 948 обяви, медианна площ 103 кв.м.

Теорията дава 102 кв.м за €250 хил. Реалните 948 обяви в коридора имат медианна площ 103 кв.м. Почти съвпада, и то не случайно: бюджетът е близо до медианата на града.

Обявите се трупат в средните квартали: кв. Овча купел 1, кв. Витоша, кв. Манастирски ливади. Там €250 хил. са почти точно типичната цена и изборът е най-голям. Ако бюджетът ви е такъв, започнете оттам; повече за този слой има в тристаен до €300 000.

Има и втора сметка, която делението не прави. В този ценови коридор стоят едновременно панелни тристайни след ремонт, тухлени от 90-те и нови жилища на шпакловка. Последните искат още пари за подове, врати, баня и кухня, преди да се живее в тях. Ако купувате на зелено, извадете довършването от бюджета, преди да делите на цената на квадрат. Иначе площта на хартия расте, а парите за мебели изчезват.

Какво добавят следващите €50 хил.

Квадратни метри по медианата на квартала
Квартал€/кв.м€200 хил.€250 хил.€300 хил.
кв. Люлин 5€1 765/кв.м113 кв.м142 кв.м170 кв.м
кв. Овча купел 1€2 112/кв.м95 кв.м118 кв.м142 кв.м
кв. Дружба 1€2 347/кв.м85 кв.м107 кв.м128 кв.м
кв. Младост 4€2 353/кв.м85 кв.м106 кв.м127 кв.м
кв. Витоша€2 452/кв.м82 кв.м102 кв.м122 кв.м
кв. Студентски град€2 494/кв.м80 кв.м100 кв.м120 кв.м
кв. Красно село€2 891/кв.м69 кв.м86 кв.м104 кв.м
кв. Лозенец€3 902/кв.м51 кв.м64 кв.м77 кв.м

При средна цена от €2 455/кв.м още €50 хил. купуват около 20 кв.м. Това е спалня от 12–14 кв.м с част от коридора, или втора баня и килер. На месец, при 80% кредит, разликата е около €162.

Бюджет €250 хил. срещу €300 хил.

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Въпросът е дали тези 20 кв.м ви трябват. За семейство с две деца разликата между 95 и 115 кв.м често е разликата между две детски стаи и една. За двойка с кабинет може да е излишна. Нормалните размери на стаите сме описали в квадратурата на тристаен.

Квадратите в обявата не са квадратите на пода

Площта в обявите за ново строителство е застроена: в нея влиза дял от стълбището, асансьора и стените. Чистата площ е с около 15–20% по-малка. В старите блокове обявите по-често дават площ, близка до реалната. Затова 103 кв.м в нова сграда и 103 кв.м в панел са различни апартаменти.

Преди да сравните квадратите на две обяви

0 / 6

Ако бюджетът е твърд, а нужната площ също, остават два лоста: кварталът и вноската. Колко струва месецът в отделните части на града, има във вноската по квартали. Как да избирате между по-скъп апартамент в евтино място и по-евтин в скъпо, обсъждаме в съседната статия. Можете да опишете бюджета си и в заявката.

Оценка на редакцията: делението „бюджет на квадрат“

3,4от 5

Оценка на редакцията: делението „бюджет на квадрат“

Бързо показва колко пространство дава всеки квартал, но в двата края на пазара се разминава с реалните обяви. Ползвайте го за избор на квартали, а после проверете какво наистина се предлага.

  • Бързина★★★★★

    Едно деление, без допускания за кредит.

  • Точност в средните квартали★★★★★

    Реалните обяви около €250 хил. имат 103 кв.м при теоретични 102.

  • Точност в евтините квартали★★★★★

    Обещава площ, каквато там не се продава.

  • Точност в скъпите квартали★★★★★

    Медианата е вдигната от луксозните обяви.

  • Полза за семейство★★★★★

    Показва дали втората детска стая е реалистична за бюджета.

Предимства

  • Ясно и бързо сравнение
  • Показва кои квартали изпадат от бюджета
  • Лесно се прилага към друга сума

Слабости

  • Застроена срещу чиста площ
  • Разминава се с реалните обяви в краищата
  • Не казва нищо за състоянието

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Можете да изберете само имейл
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко квадрата тристаен купуват €250 хил. в София?

По средната цена на квадрат около 102 кв.м. Реалните 948 обяви между €240 и 260 хил. имат медианна площ 103 кв.м, почти същото.

Къде €250 хил. дават най-много площ?

По медианата на квадрат в кв. Модерно предградие, кв. Обеля и кв. Орландовци: от 149 до 157 кв.м. Там обаче почти няма обяви около €250 хил., защото целият пазар е по-евтин.

Къде €250 хил. не стигат за тристаен?

В кв. Докторски паметник, кв. Изток и кв. Иван Вазов по медианата се купуват 43–59 кв.м. В 13 квартала бюджетът стига за под 80 кв.м.

Колко площ добавят още €50 хил.?

При средна цена от €2 455/кв.м около 20 кв.м, колкото една спалня с коридор. Вноската расте с около €162 при 80% кредит.

Мога ли да намеря 150 кв.м за €250 хил.?

На теория в най-евтините квартали. На практика там обявите около тази цена са единици или липсват, а медианните тристайни са 114 кв.м и под €200 хил.

Защо реалните обяви се различават от сметката?

Медианата на квадрат е средна стойност. В евтините квартали няма достатъчно големи жилища, а в скъпите долният край на цените е доста под медианата.

Застроената площ ли е в обявата?

При новото строителство почти винаги да. Чистата площ е с около 15–20% по-малка; поискайте скица с размерите на стаите.

Къде има най-много обяви около €250 хил.?

В кв. Овча купел 1 (48), кв. Витоша (41) и кв. Овча купел 2 (39). Там бюджетът е близо до типичната цена на квартала.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен