Квадратура на тристаен: колко площ е нормална и как да я прочетете

Как се разпределят площите в обявите

Най-многобройни са тристайните между 91 и 120 кв.м. Под 80 кв.м са около 10,4%, повечето в стари блокове. Над 130 кв.м вече сме в територията на големите нови апартаменти и на тристайните, които са почти четиристайни.

За сравнение, медианният двустаен в София е 69 кв.м, а медианният четиристаен 160 кв.м. Тристайният стои по средата, но по-близо до двустайния, отколкото до четиристайния.

Застроена срещу чиста площ

В обявите за ново строителство почти винаги пише застроена площ. Тя включва стените и дял от общите части на сградата: стълбище, коридори, асансьорна шахта, понякога и мазето. Чистата площ е това, по което ходите вътре.

Разликата от 15–20% е ориентир, не правило. В сгради с много апартаменти на етаж общите части тежат по-малко, в малки сгради с широко стълбище повече. В извадката 238 обяви изрично споменават „застроена“ в краткото описание, но повечето не казват нищо, затова питайте.

Това е и причината новото строителство да изглежда по-евтино на квадрат. Ако сравнявате панел за €2 714/кв.м с нов апартамент за €2 609/кв.м, приведете двете площи към една и съща база.

Площта според годината на сградата

Тристайният расте с годините. Старите кооперации и панелите са около 85 кв.м, сградите от последните години около 116 кв.м. Част от ръста е реален, част е от смяната на начина на отчитане, защото в новото се обявява застроена площ.

Колко големи са стаите

• Панел и ЕПК от 70-те и 80-те. Хол 18–22 кв.м, голяма спалня 13–15, малка 9–11, кухня 7–9 отделно. Една баня с тоалетна или отделна тоалетна.
• Тухла от 90-те и 2000-те. Хол с трапезария 25–30 кв.м, спални 12–16, често кухня към хола. Понякога втора тоалетна.
• Ново строителство. Дневна с кухненски бокс 30–38 кв.м, спални 11–15, баня и отделна тоалетна или втора баня към родителската спалня.
• Стара кооперация в центъра. Високи тавани, големи стаи, но често проходни. Площта се усеща повече от числото.

Две бани или два санитарни възела са изрично споменати в 155 обяви от кратките описания. Реално са много повече, защото описанието в обявата е кратко. Попитайте за скицата.

Цена на квадрат според площта

Малките тристайни са най-скъпи на квадрат. Причината е, че те са в стари сгради в централните квартали, където квадратът е скъп, и защото кухнята и банята струват еднакво при 70 и при 100 кв.м. Над 100 кв.м цената на квадрат се изравнява и дори пада, докато новото строителство не повдигне горния край.

Практическият извод е, че ако бюджетът е ограничен, по-големият апартамент в по-стара сграда често е по-добра сделка на квадрат от малкия нов. Обратното също важи: ако ви трябва точно тристаен с две спални и нищо повече, не плащайте за 130 кв.м, които ще отопляват и чистите.

Тристаен от двустаен: преградата и „2+1“

Част от малките тристайни в обявите са бивши двустайни, в които холът е разделен с преграда или кухнята е изместена, за да се освободи стая. В обявите това понякога се пише като „2+1“ или „преустроен“. Площта е на двустаен, около 65–75 кв.м, а цената често е по-висока от тази на двустаен в същия блок.

Преустройството само по себе си не е проблем, ако е узаконено. Проверете дали има одобрен проект и дали промяната е отразена в кадастъра. Ако преградата е махната или добавена без документи, при продажба след години може да срещнете въпроси от банката на следващия купувач. Носещите стени в панела не се пипат, а ако са пипани, това е сериозен знак за внимание.

Истинският тристаен има три стаи с прозорци, две от които могат да се затварят като спални. Всичко друго е компромис, който може да ви устройва, но трябва да го знаете предварително и да го платите на цена на компромис.

Къде тристайните са най-големи и най-малки

Най-големите тристайни са в кварталите с много ново строителство в полите на Витоша и в новите части на изток. Най-малките са в старите панелни квартали, където тристаен от 75 кв.м е норма.

Как да проверите площта

1. Поискайте скицата от АГКК. Там е площта на самостоятелния обект по кадастъра.
2. Сравнете с нотариалния акт. Разлики от няколко квадрата са чести, големи разлики трябва да се обяснят.
3. При ново строителство поискайте таблицата с идеалните части и архитектурния проект.
4. Измерете спалните сами. Рулетка на огледа не е обидно, а нормално.
5. Попитайте включени ли са мазето и терасата в обявената площ.

Ако търсите конкретна площ, например поне 90 кв.м чиста с две спални над 11 кв.м, напишете го в заявката и ще филтрираме обявите по това.

Често задавани въпроси

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Хладилника€3 571/кв.м
• кв. Симеоново€2 989/кв.м
• м-т Камбаните€2 518/кв.м
• кв. Зона Б-18€2 553/кв.м
• кв. Дианабад€3 129/кв.м
• кв. Гео Милев€3 253/кв.м
• кв. Света Троица€2 591/кв.м
• кв. Разсадника€2 427/кв.м
• кв. Толстой€2 347/кв.м
• кв. Люлин 3€2 167/кв.м
• кв. Красна поляна 2€2 205/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →