Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Какво остава на пазара: оцелелите, изчезналите и новите обяви

От 5 418 обяви за тристаен на 17 септември в кварталите без таван 4 189 са още там на 17 октомври. Те са по-често в строеж (44,7% срещу 29,1% при изчезналите) и малко по-големи. Новите обяви обаче приличат на изчезналите, и съставът на пазара почти не се мени.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Три купчини обяви

4 189оцелели от 17.09 до 17.10

1 229изчезнали за 30 дни

1 193нови на 17.10, които ги нямаше на 17.09

5 382наличност на 17.10 извън тавана

Представете си пазара като рафт в магазин. За месец от него изчезват около 1 229 кутии, а продавачите слагат около 1 193 нови. Въпросът е какво остава на рафта и дали той постепенно се пълни с неща, които никой не взима.

Разделихме обявите на три групи. Оцелелите са налични и на 17 септември, и на 17 октомври. Изчезналите ги няма на последната дата. Новите са на 17 октомври, а на 17 септември не ги е имало. Броим само в кварталите, където imot.bg не реже списъка около 240 обяви, тоест без Бояна, Дружба 1, Дружба 2, Кръстова вада, Лозенец, Малинова долина, Манастирски ливади и още няколко. Изчезнала обява не значи продаден апартамент, но е най-близкото до продажба, което виждаме.

Кой остава и кой си отива

Състав по тип сграда

в строеж
ново, завършено
1990–2014
преди 1990
без година

Всички на 17.09
41%16%10%19%14%
Оцелели
45%17%17%13%
Изчезнали
29%14%13%27%17%
Нови до 17.10
29%15%13%26%16%
Всички на 17.10
41%17%10%19%13%

Дял от обявите във всяка група, в квартали без таван.

Оцелелите са по-строителни: 44,7% в строеж при 41,2% в началото. Изчезналите са обратното: само 29,1% на зелено и 27,2% в сгради отпреди 1990 г. Старите апартаменти си отиват първи, новите проекти остават. Това потвърждава казаното в окончателно изчезналите обяви.

Тогава защо пазарът не „остарява“ наобратно и не се пълни с обяви на зелено? Погледнете четвъртия ред. Новите обяви приличат на изчезналите почти точка по точка: 29,2% в строеж и 26% стари сгради. Затова на 17 октомври съставът е почти като на 17 септември, 41,1% в строеж срещу 41,2%. Рафтът се подменя, не се пълни.

По-малките се подменят по-бързо

Дял на обявите под 80 кв.м

Оцелели

15,1%

Изчезнали

14,2%

Нови

Площта е обявената, при новото обикновено застроена.

Същото се вижда по площ. Медианният оцелял тристаен е 107 кв.м, изчезналият 100 кв.м, новият също 100. Сред изчезналите малките тристайни под 80 кв.м са 15,1%, сред оцелелите едва 9%. Новите отново са по-близо до изчезналите: 14,2%.

Малкият тристаен от 70-те и 80-те е най-подвижната стока на пазара. Семейство, което иска три стаи на цената на голям двустаен, го търси активно. Голямото ново жилище от 120 кв.м има по-тесен кръг купувачи и стои. Какво още предсказва изчезването, разказахме в какви тристайни изчезват.

Цената: една и съща медиана, различен квадрат

Профил на трите групи
Група	Обяви	Медианна цена	Медиана €/кв.м	Медианна площ	В строеж	Преди 1990
Всички на 17.09	5 418	€259 000	€2 495	105 кв.м	41,2%	19,3%
Оцелели до 17.10	4 189	€259 000	€2 457	107 кв.м	44,7%	17%
Изчезнали	1 229	€259 000	€2 583	100 кв.м	29,1%	27,2%
Нови до 17.10	1 193	€265 000	€2 593	100 кв.м	29,2%	26%
Всички на 17.10	5 382	€259 972	€2 497	105 кв.м	41,1%	19%

Една странност: медианната цена на оцелелите и на изчезналите е една и съща, €259 000. Изчезналите обаче са по-скъпи на квадрат, €2 583 срещу €2 457. Не защото купувачите търсят скъпото. Изчезналите са по-малки и по-често в стари сгради в по-централни квартали, а там квадратът е по-скъп. Строящите се, които остават, са по-евтини на квадрат, защото се продават на шпакловка и със застроена площ.

Затова медианата на целия пазар се движи малко, а повод за заглавия няма. Ако след месец прочетете, че „цените на тристайните са се вдигнали“, проверете дали не се е сменил съставът. В притока и оттока на обявите показваме как се движи самата наличност.

Къде рафтът се пълни и къде се празни

На ниво квартал подмяната не е равна. В кв. Връбница 1, кв. Левски В, кв. Карпузица и кв. Горубляне за месец почти нищо не изчезва, а строящите се са между половината и четири пети от обявите. Там оцелелите натежават. В кв. Гео Милев, където на зелено са едва няколко процента, за месец си отиват над две пети от обявите Там пазарът се върти, а не трупа.

Едно и също число за града крие два различни пазара. Единият е стар и подвижен, с частни продавачи, малки апартаменти и чести смени. Другият е нов и бавен, с ценови листи и голяма квадратура. Месеците предлагане за всеки квартал са в месеците предлагане по квартали.

Какво значи това, когато търсите

Ако търсите малък стар тристаен, конкуренцията ви е голяма и бърза. Обявата, която харесате днес, има реален шанс да я няма след месец. Ако търсите голям нов, времето е на ваша страна, поне за офертите, които виждаме.

Как да прецените дали обявата „остава“ или „си отива“

0 / 6

Знам дали обявата е в строеж или в готова сграда
Видях площта: под 80 кв.м се движат по-бързо
Проверих откога е обявата и дали е сменяла цена
Сравних с подобни обяви, появили се през последния месец
Гледам темпа на конкретния квартал, не на града
При стар апартамент не отлагам огледа с надежда за намаление

Как живеят новите обяви седмица по седмица, има в кохортите на новите обяви. Обобщение за целия месец е в отчета за 30 дни. Ако искате да ви пращаме подбор от нови обяви, преди да изчезнат, опишете търсенето си в заявката.

Уговорките

Цените в обявите са офертни. Петте снимки за месеца, 17.09, 02.10, 06.10, 13.10 и 17.10, не са дневни данни: обява, която е живяла само три дни между две дати, не я виждаме. Изчезнала не значи продадена, а нова не значи непременно ново предлагане: понякога е старата обява с друг телефон. Кварталите с таван на портала, като Дружба, Младост 4 и Малинова долина, са извън сметката. Какво означават новите обяви в по-широк смисъл, има в новите обяви за тристаен.

Оценка на редакцията: какво остава на пазара

3,2от 5

Оценка на редакцията: какво остава на пазара

Пазарът на тристайни се подменя, без да се променя на вид. Малките стари апартаменти си отиват бързо, а мястото им се заема от подобни. Новите проекти стоят и формират бавния слой на предлагането.

Стабилност на състава★★★★★
41,2% в строеж на 17.09, 41,1% на 17.10.
Шанс малкият стар тристаен да ви чака★★★★★
15,1% от изчезналите са под 80 кв.м.
Шанс голямото ново да ви чака★★★★★
44,7% от оцелелите са в строеж.
Подвеждане от медианата★★★★★
Медианата на квадрат се мести от състава, не от отстъпките.
Надеждност на извода★★★★★
Пет снимки за месец, без кварталите с таван.

Предимства

Ясно се вижда кой тип се движи
Съставът не се изкривява за месец
Голямото ново дава време за решение

Слабости

Малките стари изчезват бързо
Медианата може да подведе
Част от новите обяви са преобявени стари

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Вноска по кредита и такси по сделката
Панел, тухла или ново строителство
Собствениците са най-отгоре

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Кои тристайни остават най-дълго на пазара?

Строящите се и по-големите. Сред оцелелите след 30 дни 44,7% са в строеж, сред изчезналите 29,1%. Медианната площ е 107 срещу 100 кв.м.

Пазарът пълни ли се с непродаваеми обяви?

Не за този месец. Новите обяви приличат на изчезналите и съставът на 17 октомври е почти като на 17 септември: 41,1% в строеж срещу 41,2%.

Колко нови обяви се появиха за месеца?

1 193 обяви на 17 октомври ги нямаше на 17 септември. За същото време изчезнаха 1 229 от старите.

Изчезналите по-евтини ли са?

Не. Медианната цена е същата, €259 000, а квадратът е по-скъп, защото изчезналите са по-малки и по-често в стари централни сгради.

Изчезналата обява продадена ли е?

Не непременно. Може да е изтекла, оттеглена или пусната отново с друг телефон.

Защо медианната цена се движи, ако никой не сменя цената?

Защото се сменя съставът. Ако си отидат малки стари апартаменти и дойдат големи нови, медианата се мести, без някой да е пипнал офертата си.

Кои квартали са включени?

Всички, в които imot.bg не показва таван от около 240 обяви. Дружба 1 и 2, Младост 4, Малинова долина, Лозенец и още няколко са изключени.

Ще е същото и следващия месец?

Не знаем. Данните са за 30 есенни дни. Сезонът и новите проекти могат да сменят картината.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →