Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Кохортите на новите обяви за тристаен: как оцеляват обявите, родени в един и същи ден

Проследихме три групи нови обяви за тристаен, появили се на 02.10, 06.10 и 13.10. От първата след 15 дни остават 71,1%. Обявите, които заварихме на пазара на 17.09, за същите 15 дни запазват 86,9%. Новото предлагане се оттича почти двойно по-бързо.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Обяви, родени в един ден

Кохорта е дума от демографията: група, която тръгва от една и съща начална точка. При нас това са обявите, които виждаме за първи път на една и съща дата и ги нямаше на нито една от предишните. Така знаем възрастта им с точност до периода между снимките. Имаме три такива групи. 702 обяви са нови на 02.10, 270 на 06.10 и 392 на 13.10. Заедно 1 364 обяви. Срещу тях стои наличността от 17.09, 5 418 обяви, но тя не е кохорта в строгия смисъл: там има обяви на ден и обяви на година, събрани в една снимка.

702нови обяви на 02.10, следени 15 дни

71,1%от тях са налични на 17.10

61,9%от новите на 06.10 са налични седмица по-късно

83,9%от новите на 13.10 остават след 4 дни

Изключени са 11 квартала с таван на сайта, сред тях кв. Младост 4, кв. Дружба 2 и кв. Малинова долина. Там обява може да влезе и излезе от показаните 240, без нищо да се е случило с апартамента.

Кривите една до друга

Дял на кохортата, налична на всяка следваща снимка
Кохорта	Обяви	02.10	06.10	13.10	17.10
нови на 02.10	702	100%	87,6%	75,1%	71,1%
нови на 06.10	270		100%	61,9%	59,3%
нови на 13.10	392			100%	83,9%
наличност на 17.09	5 418	86,9%	84,3%	80,1%	77,3%

Четем таблицата по редове. Кохортата от 02.10 губи 12,4 пункта за първите четири дни, после още 12,5 за следващата седмица и само 4 за последните четири. Кривата е стръмна в началото и полегата накрая. При септемврийската наличност е обратното: равномерно, без начален срив. Около 0,9 пункта на ден в първия период, после 0,7, 0,6 и 0,7. За 30 дни остават 77,3%. Как изглежда тази крива по сегменти, сме показали в кривата на оцеляване.

Загубени пункта на ден в кохортата от 02.10

3,1

02.10–06.10

1,8

06.10–13.10

13.10–17.10

Разлика в дела на наличните между две снимки, разделена на дните помежду им.

Сравнение на една и съща възраст

Честното сравнение е между обяви на една възраст. Четири дни след появата си кохортата от 02.10 е налична в 87,6%, а тази от 13.10 в 83,9%. Близко, малко по-бързо в средата на октомври. На 11 дни разликата е голяма: 75,1% при първата кохорта срещу 59,3% при тази от 06.10. После идва сравнението с наличността. На петнадесетия ден от новите на 02.10 са изчезнали 28,9%, а от заварените на 17.09 за първите им 15 дни при нас 13,1%. Повече от двойно. Това е същото, което ефектът „Линди“ показва в рамките на четири дни, само че тук го виждаме по цялата крива.

Изчезнали след 15 дни наблюдение

нови на 02.10
28,9%
наличност на 17.09
13,1%

Изчезнала значи, че обявата не се открива на снимката. Не значи продадена.

Странната кохорта от 6 октомври

Една от трите групи не се връзва с другите. От новите на 06.10 седмица по-късно остават 61,9%. Губят почти две пети за седем дни, повече от всяка друга група в който и да е период. В новите обяви от 6 октомври вече отбелязахме това число. Петата снимка добавя продължението: до 17.10 падат само до 59,3%, тоест останалите се държат съвсем нормално. Обясненията са няколко и нито едно не е доказано. Снимката от 6 октомври е наш вечерен скрейп, а подредбата на сайта в различни часове може да вкара в нея обяви, които не са истински нови. В кв. Център J видя голяма ротация точно в тези дни. Групата е и малка, 270 обяви. Не бихме градили извод върху нея. Има и по-скучно обяснение. Между 02.10 и 06.10 минават само четири дни, затова „новите“ на 06.10 включват и обяви, които са били на сайта и преди, но не са попаднали в предишната ни снимка. Такива обяви изчезват и се връщат, без апартаментът да е мръднал.

Кой влиза в новите кохорти

Състав на кохортите срещу наличността от 17.09

в строеж
преди 1990
други

нови на 02.10
25%29%47%
нови на 06.10
23%29%48%
нови на 13.10
32%24%44%
наличност 17.09
41%19%40%

„Други“ = завършени сгради от 1990 насам и обяви без посочена година.

Новите обяви не приличат на наличността. В кохортите делът в строеж е между 22,6% и 31,9%, а в заварената наличност 41,2%. Сградите отпреди 1990 са обратно: около една четвърт от новото, една пета от старото. Това обяснява част от бързината. Старите панели и тухла се продават най-бързо от всички сегменти, а строящите се най-бавно. Новото предлагане идва основно от препродажби, и то изтича като препродажба. Притока и оттока по сегменти показваме в притока и оттока на обявите.

Какво следва от кривите

За купувача практичният извод е прост. Обявата е най-уязвима през първата седмица. Ако оцелее две седмици, рискът да изчезне пада около три пъти, и след това кривата почти не се различава от наличността. Решенията за оглед са по-спешни в първите дни. За тълкуването важи същото, което казваме винаги. Пет снимки не са дневни данни. Темповете са за 17.09–17.10.2026 и през ноември може да са други. Цените са офертни. Изчезнала обява не е продадена обява. Как да познаете дали новата обява е стара, публикувана наново, обясняваме в новите обяви за тристаен, а големите групи в строеж и техния темп в кв. Витоша и кв. Кръстова вада не мерим, защото там има таван.

Първата седмица на нова обява, която ви харесва

0 / 6

Запишете датата на публикуване и първата цена
Проверете дали същият апартамент не е обявен и с друг телефон
Насрочете оглед в рамките на няколко дни
Поискайте скица и нотариален акт преди втори оглед
Сравнете цената с подобни обяви в квартала, публикувани по-рано
Не давайте капаро само защото обявата е нова

Ако искате да проследим новите обяви по вашите критерии, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: кохортите като начин да видим новото предлагане

3от 5

Оценка на редакцията: кохортите като начин да видим новото предлагане

Кохортите показват ясно, че новото предлагане изтича по-бързо от заварената наличност, най-вече в първата седмица. Сигналът е силен, но малките групи и шумът при новите обяви ограничават точността.

Яснота на кривите★★★★★
Стръмно начало и полегат край при всяка кохорта.
Сравнимост на една възраст★★★★★
Три кохорти дават само няколко точки за сравнение.
Размер на групите★★★★★
Най-малката кохорта е 270 обяви.
Чистота на данните★★★★★
Препубликуваните обяви и вечерният скрейп внасят шум.
Полза за купувача★★★★★
Казва кога да бързате с огледа.

Предимства

Сравнява обяви на една и съща възраст
Показва състава на новото предлагане
Свързва се с притока и оттока

Слабости

Пет снимки, неравни интервали
Странна кохорта на 6 октомври
Без кварталите с таван

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Сравнение с цената на кв.м в района
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Достатъчни са име и телефон

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Какво е кохорта на обявите?

Група обяви, които виждаме за първи път на една и съща дата. Имаме три: 702 нови на 02.10, 270 на 06.10 и 392 на 13.10.

Колко от новите обяви оцеляват две седмици?

От новите на 02.10 на петнадесетия ден остават 71,1%. При заварените на 17.09 за същите първи 15 дни остават 86,9%.

Кога новата обява изчезва най-често?

В първите дни. Кохортата от 02.10 губи около 3,1 пункта на ден в първите четири дни и около 1 в последните четири.

Защо кохортата от 6 октомври е толкова различна?

Губи 38,1% за седмица. Може да е заради начина, по който сайтът подрежда обявите при вечерния скрейп, а групата е само 270 обяви. Не правим извод от нея.

Новите обяви по-стари сгради ли са?

Да, по-често. Около една четвърт от новите кохорти са в сгради отпреди 1990, при наличността от септември 19,3%. В строеж са по-малко.

Значи ли бързото изчезване, че новите се продават бързо?

Не непременно. Изчезналата обява може да е продадена, оттеглена или публикувана наново. Бързото изчезване е горна граница на бързите продажби.

Защо наличността от 17.09 не е кохорта?

Защото в нея има обяви на различна възраст: от публикувани предния ден до стоящи от месеци. Не знаем кога са се появили, затова я ползваме само за сравнение.

Важат ли тези проценти и за следващия месец?

Не непременно. Те са за периода 17.09–17.10.2026 и за кварталите без таван. Ще ги проверим отново със следващите снимки.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →