Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Разстоянието до центъра и скоростта на продажба: U-образната крива

Разпределихме обявите за тристайни от 17.09.2026 в пет пръстена според разстоянието на квартала до центъра и преброихме кои липсват на 17.10. Най-бавен е средният пръстен, 5–7 км, с 5 месеца предлагане (оптимистичен ориентир, реалното време за продажба вероятно е по-дълго), а двата края са по-бързи. Голяма част от тази крива обаче идва от това какви сгради има на всеки пръстен, не от километрите.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Пет пръстена и една крива

Изчезнали обяви за тристаен за 30 дни по разстояние до центъра

25,8%

до 3 км

22%

3–5 км

20%

5–7 км

23,8%

7–10 км

25,7%

над 10 км

Обяви от 17.09 в квартали и села без таван на извадката, липсващи на 17.10.2026. Разстоянието е от центъра на квартала.

На графиката се вижда буквата U. До 3 км изчезват 25,8% от обявите, после делът слиза до 20% на 5–7 км и отново се качва до 25,7% след десетия километър. Изчезването мерим само там, където imot.bg не реже извадката. Затова 11 от големите квартали, сред тях Младост 4 и Дружба 1 и 2, липсват, и средният пръстен е по-беден, отколкото е в действителност.

3,9месеца предлагане до 3 км

5месеца на 5–7 км

3,9месеца след 10 км

4,4месеца средно за града

Месеците предлагане не са срок за продажба

Месеците предлагане делят наличните обяви на изчезналите за месец. На 5–7 км 1 649 обяви срещу 329 изчезнали дават 5 месеца. Изчезването включва продажби, но и изтекли, оттеглени или преобявени обяви. Затова числото е оптимистичен ориентир, долна граница на времето: реалният срок, в който се продава един тристаен, вероятно е по-дълъг.

Не четете кривата като „на шести километър се продава бавно“. Тя казва, че от обявите, които стояха там на 17.09, по-малка част са спрели да се виждат след месец. Пет снимки не са дневни данни. Обява може да изчезне и да се върне между два кадъра, без да я видим. Методът е описан в как правим анализа на обявите.

Защо средата е най-бавна

Какви сгради има на всеки пръстен

в строеж
отпреди 1990
друго

до 3 км
34%28%38%
3–5 км
31%25%44%
5–7 км
49%14%37%
7–10 км
52%9%39%
над 10 км
51%40%

Наша разбивка на обявите от 17.09.2026.

На 5–7 км почти половината обяви, 49,4%, са в строящи се сгради. Това е поясът на кв. Овча купел 1, кв. Студентски град и кв. Младост 1, където новите проекти се редят между панелите. Строящите се обяви изчезват по-бавно навсякъде. Пръстен с много от тях ще изглежда бавен, дори километрите да нямат нищо общо.

Край центъра е обратното: повече стари блокове, 27,8%, и повече свалени цени, 13,3% срещу 8,3% на 5–7 км. Старите апартаменти се движат по-бързо, защото продавачът е собственик, който реагира. Само кв. Овча купел 1 с 157 обяви и 8,3 месеца предлагане, дори като оптимистичен ориентир, натежава на целия среден пръстен.

Същите пръстени, но в еднакви сгради

Изчезнали за 30 дни по пръстен, отделно за завършени и за строящи се сгради (17.09 → 17.10)
Пръстен	Завършени: обяви	Изчезнали	В строеж: обяви	Изчезнали
до 3 км	796	28,9%	417	19,9%
3–5 км	1 074	25,2%	479	14,6%
5–7 км	835	27,2%	814	12,5%
7–10 км	292	29,1%	322	18,9%
над 10 км	190	30,5%	199	21,1%

При готовите апартаменти кривата се изправя. Изчезват между 25,2% и 30,5% на всеки пръстен, а средата вече не е дъно. При строящите се U-то остава: 19,9% до 3 км, 12,5% на 5–7 км, 21,1% след 10 км. Обяснението там вероятно е друго: в края на града на зелено се продават малки сгради и къщи, които свършват бързо, а в средата стоят големи комплекси с много свободни апартаменти.

Има и още едно изкривяване в първия пръстен. Без кв. Център, където обявите се сменят необичайно бързо, изчезналите до 3 км са 22,6%, а не 25,8%. Левият край на U-то е до голяма степен ротация.

Краят на града не е една група

След десетия километър има 40 места с обяви и почти нищо общо помежду им. с. Бистрица губи 48,6% от обявите си за месец, м-т Камбаните 36,4%, а кв. Горубляне само 7,8%, с 12,8 месеца предлагане. Средното 25,7% скрива тези крайности. Ако гледате тристаен извън града, по-полезни са числата за конкретното място в месеците предлагане по квартали.

Същото важи и вътре в града. кв. Гео Милев е на 3,8 км и изчезва в 42,9%, а кв. Красно село на 4,1 км само в 13%. Два квартала на почти еднакво разстояние, над три пъти разлика в темпото. Километърът е лош предсказател и за цената, както показахме в цената и разстоянието от центъра.

Как да ползвате кривата

До 3 км

Обявите в старите блокове се движат бързо и цените се свалят по-често. Ако апартаментът е реалистично оценен, решавайте без дълго протакане.

5–7 км

Много строящи се сгради и бавно темпо. Има време за сравнение и за въпроси към строителя за срока.

След 10 км

Средното нищо не казва. Гледайте конкретното село или квартал и броя обяви в него.

Ако избирате по-далечен квартал: колко струва пътят

Спестено при покупката, €Километри на ден (отиване и връщане)Разход, л/100 кмЦена на горивото, €/лМинути път на денРаботни дни в годината

Само горивото и времето. Амортизацията на втора кола, паркингът и таксите идват отгоре.

Калкулаторът не мери скоростта на продажба, а цената на решението да живеете по-далеч. Пресметнете го, преди да се примирите с по-дълъг път заради по-бавен пазар. Колко спестявате извън града, има в тристаен извън София, а как метрото влияе на същото темпо, в метрото и скоростта.

Разстоянието на картата и на пазара

0 / 5

Проверих в кой пръстен е кварталът и какъв дял от обявите там е в строеж.
Сравних с конкретния квартал, не със средното за пръстена.
Разбрах дали продавачът е собственик или строител с ценова листа.
Пресметнах пътя до работа и училище в минути, не в километри.
Не приех, че далечен квартал означава лесен пазарлък.

Ако искате подбор на тристайни в определен пръстен, напишете бюджета и посоката в заявката.

Оценка на редакцията: разстоянието като сигнал за скорост

2,4от 5

Оценка на редакцията: разстоянието като сигнал за скорост

Разстоянието само по себе си казва малко за скоростта. U-кривата идва главно от това, че в средния пръстен са строящите се комплекси, а в центъра има ротация на обяви.

Влияние върху темпото★★★★★
От 20% до 25,8% за 30 дни, но смесено със сградите.
Смесване с вида сграда★★★★★
При готовите сгради кривата почти изчезва.
Разлики вътре в пръстена★★★★★
Бистрица и Горубляне са в един пръстен с шест пъти различно темпо.
Размер на групите★★★★★
Стотици до над хиляда обяви на пръстен.
Полза за купувача★★★★★
Добра отправна точка, ако веднага се премине към конкретния квартал.

Предимства

Пет пръстена и 30 дни
Отделна проверка за завършени и за строящи се
Показан ефектът на Център

Слабости

Разстоянието е по права линия
Изчезнала обява не е продадена
Големите квартали с таван липсват

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Връщаме отговор до един работен ден
Без такса и без договор
Собствениците са най-отгоре

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Продават ли се по-бавно тристайните далеч от центъра?

Не непременно. Най-бавен е средният пръстен 5–7 км с 20% изчезнали за 30 дни, а след 10 км делът е 25,7%, почти колкото до 3 км.

Защо кривата е с формата на U?

Главно заради сградите. На 5–7 км 49,4% от обявите са в строеж, а те изчезват бавно. При готовите апартаменти кривата почти се изправя: между 25,2% и 30,5%.

Колко месеца предлагане има до центъра?

3,9 месеца до 3 км, при градско средно 4,4. Без Център, където обявите се сменят много бързо, делът на изчезналите до 3 км пада от 25,8% на 22,6%. И двете числа са оптимистичен ориентир, реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Значи ли изчезнала обява продажба?

Не. Обявата може да е изтекла, оттеглена или публикувана наново с друг телефон. Затова месеците предлагане са оптимистичен ориентир, най-краткият възможен срок. Реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Кой квартал след 10 км е най-бърз?

В нашите данни селото Бистрица с 48,6% изчезнали за месец. В същия пръстен Горубляне е сред най-бавните с 7,8%.

Защо някои големи квартали липсват?

11 квартала, сред тях Младост 4, Дружба 1 и 2 и Малинова долина, показват таван от около 240 обяви в imot.bg. Там не можем да различим изчезнала обява от изместена.

Как мерите разстоянието?

От центъра на квартала или селото до центъра на града, по права линия. Затова два апартамента в един квартал имат едно и също разстояние, а пътят по улиците може да е съвсем друг.

Цените вземат ли се предвид?

Тук не. Мерим само дали обявата е изчезнала. Цените в обявите са офертни, а връзката им с разстоянието е описана в отделна статия за цената по километри.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →