Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Бавни и бързи квартали: къде обявите за тристаен се сменят най-често

Снимахме обявите за тристаен в 73 квартала два пъти, на 17.09.2026 и на 02.10.2026. В медианния квартал за тези 15 дни изчезват 10,3% от обявите, а нови се появяват 10,5%. Зад тези средни числа стоят квартали, в които не мърда нищо, и такива, в които се сменя всяка четвърта обява.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Как мерим темпото на един квартал

Методът е прост, макар и бавен за правене. Една обява е „същата“, ако на двете дати има еднакъв квартал, площ, етаж, етажност, година на въвеждане и телефон. Ако на втората дата я няма, броим я за изчезнала. Ако се появи обява, която я нямаше преди, тя е нова. Две ограничения казваме веднага. В 9 големи квартала imot.bg показва само около 240 обяви, затова там една обява може да изпадне от списъка, без да е свалена. Тези квартали махнахме и останаха 73 квартала с поне 25 обяви всеки. Двата процента, които ще срещнете в статиите ни, мерят различни неща. Ако съберем всички 6 050 проследени обяви на куп, изчезват 12,1% от тях. Ако първо сметнем дела за всеки квартал и после вземем средния квартал, излиза 10,3%. Разликата идва от това, че няколко много раздвижени квартала с много обяви дърпат общото число нагоре. За сравнение между кварталите ползваме второто.

10,3%изчезнали обяви в медианния квартал за 15 дни (12,1% за всички обяви заедно)
10,5%нови обяви в медианния квартал за същия период
73квартала с поне 25 проследени обяви

Второто ограничение е по-важно. Изчезнала обява не е непременно продаден апартамент. Тя може да е продадена, но може и собственикът да се е отказал, срокът на публикацията да е изтекъл или същият имот да е качен наново от друг посредник. Тук мерим движение на офертите. Сделките остават невидими.

Където обявите си отиват най-бързо

Най-висок дял изчезнали обяви за тристаен за 15 дни

Квартали с поне 25 обяви, без тези с таван на извадката. Изчезнала обява не значи продадена.

Отваряме реда за Дървеница: от 47 обяви 12 ги няма на втората дата, а нова е само една. Предлагането там се топи. Подобна е картината в Симеоново (24% изчезнали срещу 9,3% нови) и в Докторски паметник, където си отива всяка четвърта обява. Тези квартали нямат много общо помежду си. Единият е панелен, другият е в подножието, третият е най-скъпият в града. Общото е по-скоро в типа сгради. В бързите квартали (без центъра) медианният дял на строящите се обяви е 43,1%, в бавните 59,4%. А готовите жилища се движат по-бързо навсякъде: от тристайните отпреди 1990 г. за двете седмици изчезват 18,9%, от строящите се едва 8%. Симеоново е изключението, което пази правилото от твърде лесни изводи: там строящите се са мнозинство, а обявите пак се топят.

Центърът е бърз или просто шумен

Центърът е в отделна категория. От 118 обяви на 17.09.2026 51 изчезват, но се появяват 90 нови. Това са 43,2% и 76,3% за половин месец. Нито един друг квартал не е и наполовина толкова раздвижен. Ако четем числото буквално, центърът продава най-бързо. Не го четем така. Когато толкова много обяви си отиват и толкова много идват едновременно, по-вероятното обяснение е, че едни и същи апартаменти се качват наново: с друг телефон, с поправена площ или с друга година на сградата. При около една шеста от изчезналите в центъра на втората дата има нова обява със същата площ и същия етаж. Нашето строго съвпадение не ги свързва, защото друг признак е сменен.

Как изглеждат такива случаи в целия град, показваме в статията за обявите, които сменят агенцията. Ако търсите в центъра, четете и общия преглед на тристайните там: дублите и преобявяванията правят предлагането да изглежда по-голямо, отколкото е.

Кварталите, в които почти нищо не мърда

Най-нисък дял изчезнали обяви за 15 дни

Същата извадка. Нула изчезнали при 30 обяви е напълно възможно и при нормален пазар.

В Надежда 4 и Зона Б-18 не изчезва нито една обява от общо 62. В Карпузица си отива една от 74. Застой ли е това? Не непременно. Бавните квартали в нашата таблица са с повече ново строителство: в Горубляне и Левски В строящите се са мнозинството от обявите. Там често един продавач държи обявите за целия вход, докато не продаде последния апартамент. Такава обява може да седи месеци, без да значи, че никой не купува в сградата. За купувача следствието е практично: в бавен квартал имате време да сравните, да питате за отстъпка и да поискате график на плащанията.

Растящи и свиващи се: нетният баланс

Друг начин да погледнем същите числа е нетно: колко нови обяви остават след като извадим изчезналите. Положителното число значи, че изборът расте. Отрицателното, че се свива.

Нетна промяна в броя обяви за тристаен за 15 дни

Нови минус изчезнали обяви, в брой. Центърът е с най-голям плюс, но там част от новите са вероятни преобявявания.

Редута печели 16 нови обяви срещу 6 изчезнали. Драгалевци добавя нетно 8. На обратния полюс Люлин 9 губи 13 обяви за двете седмици, а Павлово 10, при само 2 нови. Петнадесет дни не правят тенденция. Ако обаче квартал, който вече гледате, губи обяви по десет на всеки две седмици, следващият разумен апартамент може да не дойде скоро. Как се движат самите цени по квартали, е в промените на цените за 15 дни.

Какво да правите с темпото на квартала

Бърз квартал

Подгответе предварително одобрение от банката и списък с документи. Огледът и решението ще трябва да се случат в рамките на дни, не на седмици.

Бавен квартал

Имате време за пазарлък и за втори оглед. Питайте колко дълго е публикувана обявата и дали има други свободни жилища в същата сграда.

Свиващ се квартал

Изборът намалява. Разширете търсенето към съседните квартали, преди да вдигнете бюджета.

Преди да решите, че кварталът е „бърз“

0 / 6

Кои тристайни изобщо си отиват първи, разглеждаме в отделна статия, а дали си струва да изчакате по-ниска цена, в сметката за чакането. Броят на обявите по квартали, без темпото, е в картата на предлагането. Ако ни кажете кои квартали гледате в заявката, ще върнем подбор и бележка колко бързо се движат обявите там.

Оценка на редакцията: темпото на квартала като ориентир

2,8от 5

Оценка на редакцията: темпото на квартала като ориентир

Темпото на обявите помага да прецените колко време имате за решение, но само за 15 дни и с уговорката, че изчезналата обява не е задължително продадена.

  • Сила на данните★★★★★

    73 квартала с поне 25 обяви, но само два моментни среза.

  • Полза за купувача★★★★★

    Показва къде да бързате и къде имате време за пазарлък.

  • Яснота на сигнала★★★★★

    Изчезналата обява смесва продажба, оттегляне и преобявяване.

  • Риск от погрешно тълкуване★★★★★

    Центърът изглежда най-бърз, а вероятно е най-шумен.

  • Покритие на града★★★★★

    9 големи квартала са извън сметката заради тавана на портала.

Предимства

  • Сравнява кварталите по един и същ метод
  • Показва къде изборът се свива
  • Лесно се проверява от всеки купувач

Слабости

  • Само 15 дни
  • Не различава продажба от оттегляне
  • Големите квартали липсват

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Попълва се за две минути
  • Собствениците са най-отгоре
  • Без такса и без договор
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен изчезват за две седмици в един квартал?

В медианния квартал 10,3% за 15 дни, измерено в 73 квартала, а за всички проследени обяви заедно 12,1%. Разпръскването е голямо: от нула в Надежда 4 до 25,5% в Дървеница и 43,2% в Центъра.

Изчезналата обява продадена ли е?

Не е сигурно. Може да е продадена, оттеглена, изтекла или качена наново от друг посредник. Нашите числа описват движението на офертите, не броя на сделките.

Защо Центърът излиза най-бърз?

Там за 15 дни изчезват 43,2% от обявите, но идват 76,3% нови. Такова едновременно движение в двете посоки говори повече за преобявяване, отколкото за много продажби.

Кои квартали са най-бавни?

Надежда 4 и Зона Б-18 без нито една изчезнала обява, Карпузица с една от 74. В такива квартали често един продавач държи обявите за цяла сграда, затова застоят е отчасти привиден.

В кои квартали предлагането на тристайни намалява?

За двете седмици Люлин 9 губи нетно 13 обяви, Дървеница и Симеоново по 11, Павлово 10. Това е кратък период и може да се обърне.

Защо не включвате Младост 1 и другите големи квартали?

В 9 квартала порталът показва около 240 обяви. Там обява може да изпадне от списъка, без да е свалена, и изчезванията биха били изкривени.

Мога ли да умножа числата по 24 за цяла година?

Не. Петнадесет дни в края на септември не са представителни за годината, а една и съща обява не може да изчезне два пъти. Ползвайте ги за сравнение между кварталите, не като годишен темп.

Какво да правя, ако гледам тристаен в бърз квартал?

Подгответе финансирането и документите предварително и не отлагайте огледа. Преди капаро все пак проверете собствеността и тежестите, колкото и да бърза продавачът.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен