Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен с двор: какво показват 163 обяви и какво да проверите

Двор или градина се споменават в 163 обяви за тристайни, около 2% от извадката ни. Сравнени със съседите си в същия квартал, те са с +4,6% на квадрат по-скъпи. Сложим ли ги само до другите партери и първи етажи, премията се свива до +2,1%.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Къде всъщност е дворът

163обяви с двор или градина в първите редове
74,2%от тях на партер или първи етаж
€292 646медианна цена
€2 487/кв.ммедиана на квадрат

Търсехме думите „двор“ и „градина“ в началото на всяка обява. Изключихме „детска градина“, Борисовата и Ботаническата, иначе половината резултати щяха да са за съседната забавачка. Портала показва само първите около 120 знака от описанието. Затова обява без думата не значи апартамент без двор.

На кой етаж са обявите с двор
163обяви
  • Партер 33,1%
  • Първи етаж 41,1%
  • По-високо или без етаж 25,8%

Партерът и първият етаж държат почти три четвърти. Останалите са по-интересни. Отваряме обявите над първия етаж и виждаме смесица: етаж от къща, където дворът е общ за няколко семейства, мезонет с градина на покрива и нов комплекс, който рекламира „собствен двор“ на целия парцел, не на апартамента. Думата „къща“ се появява в 9 обяви. За купувача това са различни продукти, макар обявата да ги нарича еднакво.

Филтърът ни не е безгрешен и е редно да го кажем. Около 20 обяви хващат думата по съвсем друг повод: парк „Докторска градина“, улица с „градина“ в името, „Зимния дворец“, вътрешен двор на комплекс, гледка към двора. Всичките 6 обяви от кв. Докторски паметник са такива. Този шум влиза и в сравненията по-долу, още една причина да ги четем като посока, а не като точна цена.

Премията се топи, когато сравним партер с партер

Сравнението вътре в квартала маха ефекта на мястото. Обявите с двор са по-скъпи от останалите тристайни в 21 от 30 квартала, с медиана +4,6%. Ниските етажи обаче по принцип са по-евтини, затова честното сравнение е с другите партери и първи етажи. Там остават 23 квартала, 15 от тях с плюс, а медианата пада до +2,1%.

Двор срещу останалите тристайни в същия квартал: крайните случаи

Разлика в медианата на квадрат. В повечето квартали групата с двор е от 2 до 5 обяви, затова крайностите са шум.

Защо двете числа се разминават? Наборът от квартали не е един и същ, а обявите в повечето от тях са по две-три. В горния край стоят в.з. Малинова долина, кв. Бояна и гр. Банкя, където дворът е част от ниска сграда в полите на планината. В долния са места като кв. Модерно предградие, където дворът е по-скоро пространство между блоковете. Посоката е ясна, размерът не е.

Нашият прочит: дворът добавя няколко процента, не десетки. Ако продавачът иска двуцифрена премия само за градината, питайте за какво точно плащате. Подробно за отстъпката на ниските етажи писахме в тристаен на партер или първи етаж.

Къде се срещат най-често

Квартали с най-много обяви за тристаен с двор

В Докторски паметник думата идва от името на парка „Докторска градина“, не от двор към апартамента.

кв. Малинова долина води с голяма разлика. Там новото строителство е ниско, често на четири-пет етажа, и строителите оставят градини пред партерните апартаменти. Подробности за квартала има в тристаен в Малинова долина. Следват кв. Младост 4, кв. Витоша и кв. Драгалевци, където картината е смесена: къщи на етажи, малки кооперации и нови сгради една до друга.

Делът в строеж сред обявите с двор е 44,2%, почти колкото за целия град (45,8%). Дворът не е привилегия само на новото. В старите квартали той просто рядко е описан, защото рядко е само ваш.

Чий е дворът по документи

Тук обявата и нотариалният акт често говорят на различни езици. В 67 обяви текстът казва „собствен“, „самостоятелен“, „прилежащ“ или „частен“ двор. Понякога това е описание на целия комплекс. Във всички случаи е думата на продавача, не правен статус.

Срещат се няколко положения, описани тук общо. Най-честото: сградата стои в общ поземлен имот и всеки собственик притежава идеални части от него. Тогава дворът пред партера е обща част, а ползването му може да е уредено със споразумение между съсобствениците, което по-късно може да бъде оспорено или преразгледано. Второто: учредено и вписано право на ползване върху конкретна част от двора в полза на апартамента. Третото, по-рядко в блоковете: дворът е разпределен с договор или съдебно решение между собствениците на къща на етажи.

  • Нотариалният акт. Вижте дали дворът е споменат изобщо и как: идеални части от терена, право на ползване или нищо.
  • Скица или схема от АГКК. Показва поземления имот и самостоятелния обект. Границите на „вашата“ градина обикновено не са там.
  • Споразумение за ползване. Ако има такова, поискайте копие и проверете дали е вписано и кой го е подписал.
  • При ново строителство. Предварителният договор трябва да описва двора с площ и граници, иначе обещанието остава в брошурата.

Това е общ преглед, не правен съвет. Конкретният случай вижте с адвокат, преди капаро.

Колко пари са няколко процента

Медианният тристаен с двор е обявен за €292 646. Премия от +2,1% спрямо другите партери е около €6 146. Ако приемем по-широкото сравнение, +4,6%, сумата става около €13 462. С другата цифра в калкулатора можете да видите и вашия случай.

Колко пари стоят зад премията за двора

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Срещу тези пари стоят неща, които не се виждат в цената. Косене, ограда и поливане са ваша работа. Партерът е по-изложен на влага и на чужди погледи, а прозорците често искат решетки. За семейство с малко дете или с куче обаче десет крачки до тревата струват много. Повече за жилището на семейството има в тристаен за семейство с деца.

На огледа гледайте двора, не само зеленината

Оглед на тристаен с двор

0 / 7

Към чеклиста добавете и общия оглед на тристаен. Ако дворът идва с мазе или голяма тераса, вижте и мазето и таванското и терасата в обявата. Опишете какво търсите в заявката и ще ви изпратим подбрани обяви с двор, с бележка какво пише в документите.

Оценка на редакцията: тристаен с двор

2,7от 5

Оценка на редакцията: тристаен с двор

Дворът се плаща с няколко процента, не с десетки. Плюсът е реален за семейство с деца, но правният статус на градината трябва да се провери преди капаро.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    Около +2,1% спрямо другите ниски етажи, при малки извадки.

  • Яснота на собствеността★★★★★

    Обикновено идеални части от общ терен, рядко вписано право на ползване.

  • Полза за деца и домашни любимци★★★★★

    Излизане навън без стълби и асансьор.

  • Сигурност и уединение★★★★★

    Партерът е по-лесен за влизане и по-видим от улицата.

  • Влага и поддръжка★★★★★

    Ниските етажи и градината искат грижа и време.

  • Наличност★★★★★

    163 обяви в целия град, концентрирани в няколко квартала.

Предимства

  • Собствено място навън
  • Удобно за деца и куче
  • Премията е умерена

Слабости

  • Често дворът не е ваш по документи
  • Влага и сигурност на партера
  • Малък избор

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Достатъчни са име и телефон
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Попълва се за две минути
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко тристайни с двор има в София?

В извадката ни от 17 септември 2026 г. 163 обяви споменават двор или градина, около 2% от всички. Реално може да са повече, защото виждаме само началото на описанието.

С колко е по-скъп тристаен с двор?

В същия квартал медианата е +4,6% на квадрат срещу всички тристайни и +2,1% срещу другите ниски етажи. Извадките по квартали са малки, затова приемайте числата като посока.

Дворът мой ли е, ако е пред моя партер?

Не непременно. Най-често теренът е общ и вие имате идеални части от него. Изключително ползване има, ако е учредено право на ползване или има споразумение между собствениците, затова проверете документите.

На кой етаж са апартаментите с двор?

74,2% са на партер или първи етаж. Останалите са главно етажи от къщи или обяви, в които дворът е на целия комплекс.

Къде има най-много тристайни с двор?

Най-много са в кв. Малинова долина (18), кв. Младост 4 (9), кв. Витоша (8) и кв. Драгалевци (8). Това са квартали с ниско ново строителство или с къщи на етажи.

Новото строителство ли е с двор?

Почти наполовина: 44,2% от обявите с двор са в строеж, при 45,8% за всички тристайни. Дворът не е белег на новото.

Какво да пише в договора за нов апартамент с двор?

Площта и границите на двора, дали е право на ползване или идеални части, и кой плаща поддръжката. Обещание, което е само в брошурата, трудно се защитава после.

Струва ли си премията?

Зависи от семейството. При €292 646 няколко процента са €6 хил. до €13 хил.. За малки деца или куче често да, за човек, който иска тишина и сигурност, по-рядко.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен