Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристайните в София за 15 дни: отчет 17 септември – 2 октомври 2026

Свалихме обявите за тристайни от imot.bg два пъти, на 17.09.2026 и на 02.10.2026, и ги сдвоихме една по една. От 6 303 обяви, които са и в двата скрейпа, 314 свалиха цената, 81 я вдигнаха, а останалите не мръднаха. Медианата на пазара се качи, но това е ефект на състава, не поскъпване.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Две снимки на един пазар

Първата снимка е основата на целия сайт. Втората дойде петнайсет дни по-късно и ни позволи да видим не само какво се продава, а какво се случва с него. Една обява смятаме за същата, ако съвпадат кварталът, площта, етажът, етажността, годината на сградата и телефонът за връзка. По този ключ 7 542 от 7 995 септемврийски обяви са различими една от друга, останалите са групи от еднакви апартаменти на един продавач.

7 995обяви за тристаен на 17.09.2026

7 972обяви на 02.10.2026

6 303обяви, които открихме и в двата скрейпа

1 232 / 1 209изчезнали срещу нови за 15 дни

Две уговорки важат за всяко число надолу. В 9 големи квартала сайтът показва таван от около 240 обяви, затова там „изчезнала“ може да значи просто „избутана извън списъка“. Темповете на изчезване мерим само в останалите квартали, върху 6 050 обяви. Втората уговорка е по-важна. Изчезнала обява не е продаден апартамент: тя може да е оттеглена, изтекла, преобявена от друг посредник или с нов телефон. Сделки не виждаме, виждаме оферти.

Медианата се качи, офертите слязоха

Ако гледате само медианите, пазарът изглежда поскъпнал. Цената на типичния тристаен мина от €260 281 на €263 000, квадратът от €2 455/кв.м на €2 478/кв.м. Същите обяви обаче сочат обратна посока. Средната промяна на 6 303 проследени тристайни е −0,15% за петнайсетте дни.

Три начина да измерите един и същ пазар за 15 дни

Медиана на цената, всички обяви
+1%
Медиана на €/кв.м, всички обяви
+0,9%
Средна промяна на същите обяви
−0,1%

Скрейпове на imot.bg от 17.09.2026 и 02.10.2026. Офертни цени, не сделки.

Разликата идва от това кои обяви влизат и кои излизат. Новите се оказаха с 4,7% над медианата на своя квартал на квадрат и по-често в стари сгради, а от старите обяви по-често си отиват малките и евтините. Така средното се вдига, без никой да е вдигнал цена. Подробно за двата потока сме писали в новите обяви за тристаен и в какви тристайни изчезват.

Кой пипа цената и колко

Проследените тристайни по промяна на цената за 15 дни

5%с по-ниска цена

без промяна 93,7%
по-ниска цена 5%
по-висока цена 1,3%

6 303 обяви, открити и в двата скрейпа.

Почти деветнайсет от всеки двайсет обяви стоят на същата цена. Когато продавач все пак отстъпи, медианата на намалението е 3,2%, около €8 650. Повишенията са четири пъти по-редки, но по-големи: медиана +4,5%, €10 000. 72,8% от тях са в сгради в строеж, тоест ценови листи, не решения на собственици. Разбивката е в свалените цени и в повишените цени.

Отстъпват по-често обявите, които стоят над нивото на квартала: 6,8% от тях за двете седмици, срещу 3,8% при евтините. Връзката между цена и скорост е разгледана в цената и скоростта на обявата. Кръглите прагове не играят роля, каквато очаквахме. Намаленията, които минават под 200 или 300 хиляди, са колкото при случаен размер на отстъпката, вижте намалението до прага.

Какво си отиде и какво дойде

Изчезнали за 15 дни по вид сграда, %

строеж

10,1%

ново, завършено

15,2%

1990–2014

18,9%

преди 1990

17,1%

без година

Панелът и тухлата отпреди 1990 губят обяви най-бързо: 18,9% за петнайсет дни. Строящите се сгради губят 8%, и то при положение, че продажбите на зелено не винаги свалят обявата. При площта картината е същата. Под 80 кв.м изчезват 18,3%, над 150 кв.м едва 8,7%.

Двустайните са малко по-подвижни от тристайните, четиристайните малко по-бавни: 12,5%, 12,1% и 11,4% изчезнали. Сравнението е в двустаен, тристаен, четиристаен. Част от изчезванията изобщо не са изчезвания. 73 обяви се върнаха със същите признаци и друг телефон, повечето на същата цена, за което има отделен текст: обявата сменя агенцията.

Кварталите: малко движение, много шум

Отваряме кв. Център. Изчезнали 43,2%, нови 76,3%, най-бързият квартал в града на хартия. Там е и най-много преобявяване, затова приемаме тези числа с резерва. Медианата за 73 квартала е 10,3% изчезнали и 10,5% нови, а списъкът с бързите и бавните е в бавни и бързи квартали.

При цените разликите между кварталите са в десети от процента. Най-много поевтиняха офертите в кв. Слатина (−1,32%) и гр. Елин Пелин (−1,11%), но и в двата случая средното тегли едно-две големи намаления. В кв. Кръстова вада и кв. Овча купел се движи нагоре, с малко. Таблицата по квартали и как да я четете е в цените по квартали за 15 дни.

Основните показатели на една страница

Тристайни в София и околността, 17.09.2026 → 02.10.2026
Показател	Стойност	Бележка
Обяви в първия скрейп	7 995	основата на сайта
Обяви във втория скрейп	7 972	същият филтър
Открити и в двата	6 303	по квартал, площ, етаж, етажност, година, телефон
Със свалена цена	314 (5%)	медиана −3,2%, €8 650
С повишена цена	81 (1,3%)	медиана +4,5%, €10 000
Без промяна	5 908
Изчезнали	1 232	12,1% в кварталите без таван
Нови	1 209	720 в кварталите без таван
Преобявени с друг телефон	73	53 на същата цена
Сменена година на въвеждане	25 от 5 560	19 към по-късна година
Медиана на цената	€260 281 → €263 000	ефект на състава
Медиана на €/кв.м	€2 455/кв.м → €2 478/кв.м	ефект на състава
Средна промяна на същите обяви	−0,15%	по-добрата мярка за посоката

Таблицата е направена за препращане. Всички темпове в нея са за петнайсет дни и не бива да се умножават по 24, за да станат годишни: пазарът има сезони, а една снимка от края на септември не казва нищо за януари.

Всички текстове от двата скрейпа

Освен динамиката, в същата серия разгледахме няколко статични среза от септемврийските обяви. Ето ги накратко, с по едно число.

Свалени цени. 314 намаления, в 7 от 69 квартала нито едно.
Повишени цени. 81 повишения, 34 от тях в групи от една сграда.
Какво изчезва. Старите и малките апартаменти първи.
Цена и скорост. И евтините, и скъпите изчезват по-често от средните.
Новите обяви. Само 25% са в строеж, срещу 42,8% от наличните.
Бавни и бързи квартали. 73 квартала, подредени по изчезнали и нови.
Две, три, четири стаи. Колкото по-голям, толкова по-бавен.
Прагът. 64 намаления минават под кръгла сума, колкото и при случайност (67).
Отложеният Акт 16. 19 обяви преместиха годината напред.
Смяна на посредника. 73 преобявявания за две седмици.
Как да следите сами. Нашият метод, приложен към вашите 5–10 обяви.
На зелено и после. Сдвоената разлика Акт 16 срещу Акт 14 е +9,1%.
Да чакате ли. Вероятността да изчезне е над два пъти по-висока от тази за отстъпка.
По квартали. 69 квартала, 6 без нито една промяна.
Двор. 163 обяви, 74,2% на партер или първи етаж.
Мазе и таван. Споменават ги едва 35 обяви.
Забележителности. Името на парк в обявата не вдига цената.
Тераса. 141 обяви с думата, сдвоено −2,2%.
Възраст на сградите. Градската медиана за завършените е 2008.

Какво следва за купувача

Петнайсет дни са кратко време, но достатъчно, за да се види темпераментът на пазара. Продавачите почти не мърдат, обявите се сменят по-бързо от цените, а големите отстъпки са рядкост. За купувач с конкретен апартамент наум това значи, че чакането рядко носи пари, а пазарлъкът носи повече. Разсейването на цените в квартала е описано в пазарлъка и разсейването на цените, а сравнителната таблица по квартали е в цените на тристаен в София.

Как да ползвате отчета

0 / 6

Проверих в кой сегмент е апартаментът, който гледам: строеж, нов завършен, 1990–2014 или отпреди 1990.
Знам дали кварталът ми е сред деветте с таван на извадката.
Не умножавам 15-дневните темпове по 24.
Сравних цената на квадрат с медианата на квартала.
Записах обявата с площ, етаж и етажност, за да я позная, ако се върне с друг телефон.
Помня, че изчезнала обява не значи продаден апартамент.

Ако искате да видите кои обяви в избрания квартал са се движили през двете седмици, напишете ни в заявката. Безплатно е и не сме агенция.

Оценка на редакцията: пазарът на тристайни за 15 дни

2,8от 5

Оценка на редакцията: пазарът на тристайни за 15 дни

Спокоен, почти неподвижен по цени пазар, в който обявите се сменят по-бързо от сумите в тях. За купувача това е сигнал за пазарлък, не за чакане.

Движение на офертите★★★★★
Средна промяна −0,15%: почти нищо.
Отстъпчивост на продавачите★★★★★
Само 5% свалят цената за две седмици.
Скорост на подмяна★★★★★
12,1% от обявите изчезват за 15 дни.
Шум в данните★★★★★
Преобявяване, таван на извадката и дубли изкривяват картината.
Полза за купувача★★★★★
Показва къде и при кои сгради има движение.

Предимства

Сравнение на едни и същи обяви
Прозрачен метод и уговорки
Числа по сегменти и квартали

Слабости

Само 15 дни
Офертни цени, не сделки
Изчезналата обява не е продажба

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Само обяви, които още са активни
Номерът ви не стига до брокери
Не сме посредник, нямаме комисиона

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Поскъпнаха ли тристайните за 15 дни?

Офертите на едни и същи апартаменти по-скоро леко поевтиняха, средно с 0,15%. Медианата на всички обяви се качи с около 1%, но това е заради смяната на състава: влизат по-скъпи на квадрат обяви, излизат по-малки и по-евтини.

Колко обяви свалиха цената?

314 от 6 303 проследени, тоест 5%. Медианното намаление е 3,2%, или около €8 650 в евро. Една четвърт от тях са под 2%.

Колко тристайни са продадени за двете седмици?

Не знаем и никой не може да го каже от обявите. Изчезнаха 1 232, но изчезналата обява може да е оттеглена, изтекла или пусната отново от друг посредник. Цените на реалните сделки се виждат в Агенцията по вписванията, не в сайтовете за обяви.

Защо медианата и същите обяви показват различни посоки?

Медианата е на различни жилища в двата момента. Новите обяви са по-малко в строеж и по-скъпи на квадрат спрямо квартала, а изчезналите са по-често стари и малки. Затова сравнението на едни и същи обяви е по-честата мярка за посоката.

Какво значи таван на извадката?

В 9 големи квартала imot.bg показва около 240 обяви за тристайни, дори когато са повече. Там обява може да изпадне от списъка, без да е свалена. Затова изчезванията мерим само в останалите квартали.

Може ли 15-дневният темп да се направи годишен?

Само с голяма уговорка. Пазарът има сезони, а намаленията и изчезванията не се трупат равномерно. Числата тук описват края на септември и началото на октомври 2026 и толкова.

Кои квартали поевтиняха най-много?

Сред 69 квартала с поне 30 проследени обяви най-голям спад има в Слатина (−1,32%), Елин Пелин и Център. Става дума за десети от процента, движени от няколко обяви.

Ще повторите ли отчета?

Планираме нови скрейпове през същия метод, за да се натрупа по-дълъг ред. Тогава сравненията ще кажат повече за посоката, отколкото една двуседмична снимка.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →