Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Купи на зелено, продай на Акт 16: колко остава след сметката

Сдвоени по квартали, тристайните с Акт 16 се предлагат с +9,1% на квадрат над тези на Акт 14, в 33 квартала с достатъчно обяви. На медианна цена от €244 824 това са около €22 280 на хартия, преди две сделки, месеци чакане и данъчните въпроси.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Идеята и числото зад нея

Схемата се разказва лесно. Купувате тристаен, докато сградата е груб строеж, изчаквате Акт 16 и продавате като готово жилище. Разликата в цената между двата етапа е реална, данните я потвърждават. Въпросът е колко от нея стига до вас.

€244 824медианна цена на тристаен с Акт 14, 240 обяви

€290 900медиана с Акт 16, 675 обяви

+9,1%сдвоена разлика на квадрат в един квартал, 33 квартала

22 от 33квартала, в които Акт 16 е по-скъп

Суровата разлика между двете медиани е 18,8%. Тя е подвеждаща: обявите с Акт 16 са в други квартали и в други сгради. Честото сравнение е вътре в един квартал, етап срещу етап, и там остават +9,1%. Как се движи цената между трите акта, сме разгледали подробно в Акт 14, 15 и 16: цената на етапа.

Не във всеки квартал

В 11 от 33 квартала готовото жилище не е по-скъпо от строежа, а в някои е по-евтино. Това често е знак, че там се строи много и готовите апартаменти се конкурират помежду си.

Акт 16 срещу Акт 14 в един квартал: крайните случаи

Симеоново
−24,4%
Надежда 2
−18%
Толстой
−14,3%
Люлин 4
+59,4%
Левски Г
+35,2%
Хаджи Димитър
+22,5%

Медиана на €/кв.м. В крайните квартали групите са по 2–6 обяви, затова тези стойности са шумни.

В Симеоново готовите тристайни излизат с 24,4% по-евтино на квадрат от строящите се. В Люлин 4 е обратното, но и при двете крайности сравняваме шепа обяви. Другата страна на същата монета е отстъпката за строеж. Сдвоено по квартали, строящите се тристайни са с −9,2% на квадрат под завършените след 2020. Това е цената на чакането и на риска, който поема купувачът, както описахме в годината на завършване и цената.

Сметката ред по ред

На брутна база печалбата е €22 280 при медианна покупка. От тази сума трябва да извадите всичко, което двете сделки струват.

Местен данък при придобиване. Плаща се при покупката. Ставката се определя от общинския съвет в наредбата за местните данъци, за София от Столична община. Проверете актуалната в наредбата или в общинската данъчна служба.
Нотариална такса и вписване. Нотариалната такса е по тарифа към Закона за нотариусите, вписването е такса към Агенцията по вписванията. Точната сума ще ви каже нотариусът преди сделката.
Посредник. Ако има агенция при покупката или при продажбата, комисионата е по договор с нея. При продажба на готово често се ползва посредник.
Пари, които стоят. Самоучастието и вноските по схемата на плащане са заключени до Акт 16. Ако има кредит, лихвата тече през същото време.
Данъци и такси докато притежавате. Данък сгради и такса смет след въвеждането, вноски към етажната собственост.

Нетен резултат при различни допускания, в евро, при покупка за €244 824
Ръст до продажбата	Разходи 4% от цената	Разходи 6%	Разходи 8%
0%	€−9 790	€−14 690	€−19 590
+4,6%	€1 350	€−3 550	€−8 450
+9,1%	€12 490	€7 590	€2 690

Процентите за разходите в таблицата са примерни, общо за двете сделки, а не ставки от закон. Сменете ги със своите числа. Виждате колко бързо се свива резултатът. Ако ръстът е половината от медианния, а разходите са средни, излизате на загуба. Ако чакате с пари, които биха носили по 2% годишно другаде, всяка година струва още около €4 900.

Забавата яде печалбата

Сметката по-горе приема, че Акт 16 идва навреме. За петнайсетте дни между двата скрейпа 19 обяви преместиха годината на въвеждане напред, 14 от тях бяха обещани за 2026. Малко са, 25 от 5 560 проследими обяви. Но това са само промените, които продавачът е отразил в обявата за две седмици.

При 11 от отложените цената също беше свалена. Продавач, който отлага и намалява едновременно, вероятно има по-малко купувачи, отколкото е очаквал. Отваряме примерите: Драгалевци, Горна баня, Хаджи Димитър и Люлин 8. Във всеки от тях годината е преместена с една напред. Как да се защитите в договора, е описано в отложеният Акт 16.

Разликата между двата етапа във вноската

Покупка на Акт 14, €Готово жилище с Акт 16, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Калкулаторът показва разликата в самоучастието и във вноската, ако купувате готово вместо на зелено. Тя е и цената, която следващият купувач трябва да е съгласен да плати на вас.

Данъкът при продажбата: кой определя

Тук не пишем ставки. Дали се дължи данък върху печалбата при продажба на жилище и в какъв размер, се урежда в Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Отговорът зависи от това колко време сте притежавали имота, колко имота продавате през годината и как сте ги придобили. Проверете в Националната агенция за приходите или при счетоводител, преди да подпишете предварителния договор за покупка, а не след продажбата.

Ако покупките и продажбите станат редовни, може да възникне и въпрос за ДДС и за регистрация като търговец. Това е въпрос към счетоводител, не към сайт за обяви. Общите такси при покупка са описани в данъци и такси при покупка.

Това не е инвестиционен съвет. Показваме офертни медиани и как се свива разликата след разходите. Решение със суми от този порядък е добре да се обсъди с независим финансов консултант и с адвокат по договора.

Кой реално печели от разликата

Купувачът, който иска да живее в жилището, печели отстъпката за строеж директно, без втора сделка и без втори данък. За него сметката е проста. За препродаващия е по-тясно. Той се конкурира с ценовата листа на строителя, който продава своите последни апартаменти в същата сграда точно когато излиза Акт 16.

За живеене

Купувате на зелено с отстъпка, чакате, влизате. Рискът е забавата, ползата остава при вас.

За препродажба

Две сделки, двойни разходи, конкуренция със строителя. Печалбата зависи от квартала и от срока.

За отдаване

Сметката е друга: наем срещу цена, описана в статията за тристаен като инвестиция.

Ако темата ви е доходността от наем, вижте тристаен като инвестиция. Схемите на плащане по етапи и как влияят на цената са в разсроченото плащане и цената. Скорошните повишения на цените в строящи се сгради са разгледани в повишените цени за 15 дни: повечето са ценови листи, а те определят и тавана, на който ще продавате.

Преди да подпишете

Проверка преди покупка на зелено с цел продажба

0 / 7

Сравних Акт 14 и Акт 16 в същия квартал, не градските медиани.
Знам колко готови апартамента предлага строителят в същата сграда.
Сметнах разходите по двете сделки с числа от нотариус и община.
Попитах счетоводител за данъка при продажба в моя случай.
Договорът има срок за Акт 16 и неустойка при забава.
Мога да издържа година забава без да продавам на загуба.
Имам план, ако реша да живея в жилището вместо да го продам.

Ако искате да видите кои строящи се тристайни в избрания квартал вече са с отстъпка или с отложена година, пишете в заявката. Ще получите подбор и списък какво да проверите в документите. Повече за самия избор между чакане и покупка сега има в да чакате ли намаление.

Оценка на редакцията: покупка на зелено с цел препродажба

2,5от 5

Оценка на редакцията: покупка на зелено с цел препродажба

Разликата между етапите съществува, но е по-тънка, отколкото изглежда. Добре работи за живеене, а за препродажба само при кратък срок, ниски разходи и квартал, в който готовото наистина е по-скъпо.

Брутна разлика★★★★★
+9,1% на квадрат в един квартал.
Разходи по две сделки★★★★★
Данък, нотариус и посредник два пъти.
Риск от забава★★★★★
19 отлагания за 15 дни само във видимите обяви.
Конкуренция при продажбата★★★★★
Строителят продава в същата сграда.
Данъчна яснота★★★★★
Зависи от личния случай, иска счетоводител.
Надеждност на данните★★★★★
33 квартала, крайните с по 2–6 обяви.

Предимства

Реална отстъпка за строеж
Ясна полза при покупка за живеене
Видими данни по квартали

Слабости

Двойни разходи
Забавите не се виждат навреме
Данъчни въпроси за всеки случай поотделно

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Достатъчни са име и телефон
Номерът ви не стига до брокери
Само обяви, които още са активни

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко по-скъп е тристаен с Акт 16 от такъв с Акт 14?

В един и същ квартал, медианно +9,1% на квадрат, в 33 квартала с достатъчно обяви. Суровата разлика между градските медиани е 18,8%, но тя смесва различни квартали и сгради.

Печелиш ли, ако купиш на зелено и продадеш на Акт 16?

На брутна база около €22 280 при медианна покупка. След разходите по две сделки, лихвите и данъците може да остане малко или нищо. Таблицата в статията показва кога резултатът става отрицателен.

Във всички квартали ли готовото е по-скъпо?

Не. В 11 от 33 квартала Акт 16 не е над Акт 14 на квадрат. Там обикновено се строи много и готовите апартаменти се конкурират.

Какъв е местният данък при покупка?

Ставката се определя от общинския съвет в наредбата за местните данъци. За София проверете наредбата на Столична община или общинската данъчна служба. Пресметнете го за двете сделки, ако продавате и купувате.

Дължи ли се данък при продажбата?

Зависи от срока на притежание, броя продадени имоти в годината и начина на придобиване. Правилата са в Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Попитайте НАП или счетоводител преди покупката.

Колко често се отлага Акт 16?

За петнайсет дни 19 от 5 560 проследими обяви преместиха годината напред, 14 от тях от 2026. Това е само видимата част: много отлагания не стигат до обявата.

Мога ли да продам, преди да има Акт 16?

Правото по предварителния договор може да се прехвърли, ако договорът и строителят го позволяват. Условията и таксите за това са различни при всеки строител, затова питайте адвокат преди подписа.

Това съвет ли е да купя на зелено?

Не. Показваме офертни медиани и колко от разликата се губи по пътя. Решението зависи от вашите пари, срок и риск и е добре да го обсъдите с независим консултант.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →