Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Намалението до прага: търсят ли продавачите кръглата граница

От 314 намалени обяви за тристаен 64 слизат под кръгъл праг: €200, €250, €300 хиляди и т.н. Очаквахме продавачите да се целят точно в прага. Данните казват друго: намаленията прекосяват прагове само толкова, колкото им позволява размерът.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Хипотезата, която не издържа

Логиката изглеждаше желязна. Купувачите търсят с филтър „до €250 000“, и обява на €255 000 не им излиза. Продавач, който реши да свали, би трябвало да свали точно под прага, за да влезе в повече търсения. Как стоят кръглите цени в един момент, разгледахме в кръглите цени в обявите. Тук гледаме движението: два скрейпа на imot.bg, 17.09.2026 и 02.10.2026, и обявите, които са намалили цената между тях. Прагове взехме седем: 150, 200, 250, 300, 350, 400 и 500 хиляди евро.

314обяви за тристаен с по-ниска цена за 15 дни

64от тях слизат под кръгъл праг

20,4%дял на прекосилите праг

Цените са офертни, а периодът е половин месец. Това ограничава какво можем да кажем, но не и посоката на проверката. Идеята не е наша. В търговията на дребно цените на 9,99 работят, а в много имотни портали филтрите по цена наистина отрязват обявите над границата. Затова очаквахме ясен сигнал. Ако го имаше, щеше да е полезен на купувача: можеше да се чака обявата малко над бюджета да слезе сама.

Кои прагове се прекосяват

Намаления, които минават под прага, по прагове

150 хил.

200 хил.

250 хил.

300 хил.

350 хил.

400 хил.

500 хил.

Общо 64 обяви от 314 намалени.

Най-много пресичания има при €350 000 (17) и при €250 000 (15). Под €150 000 слиза една обява, което не изненадва: тристайни под тази цена почти няма. Отваряме една обява в Дружба 1: от €279 900 на €224 999. Пресича и 250-те хиляди, а новата цена завършва на 999. Изглежда като учебникарски пример. В Слатина обаче цена от €366 000 пада на €280 000 и прескача два прага наведнъж, без да спре до нито един. Отстъпка от една четвърт рядко е тактика, по-често е признание, че началната цена е била нереална.

Три проверки и никъде праг

Първата проверка е за размера. Ако вземем всяко намаление такова, каквото е, и попитаме колко прагове има между старата и новата цена, получаваме 67 пресичания. Наблюдаваните обяви са 64, защото някои прескачат по два прага. Тоест всичко, което виждаме, се обяснява с това колко са свалили, а не къде са искали да стигнат. Втората е с измислени прагове. Преместихме седемте граници с €25 000 нагоре: 175, 225, 275 хиляди и т.н. Ако кръглото число привлича, около тези произволни граници пресичанията трябва да са по-малко. Те са 80, повече от кръглите.

Намаления, които пресичат граница, кръгли срещу произволни

кръгли прагове (200, 250, 300 хил.)
64
измислени прагове (+25 хил.)
80

Същите двойки обяви, същия период. Допълнителна проверка на редакцията.

Третата е най-пряка. Обявите, които на 17.09.2026 седят до €10 000 над някой праг, намаляват за двете седмици в 4,9% от случаите. Всички останали намаляват в 5%. Ако прагът дразнеше продавачите, първите трябваше да свалят видимо по-често. Не свалят. Три пъти един и същ отговор. За половин месец прагов ефект не се вижда. Може да съществува на по-дълъг период или при сделките, които не виждаме, но в офертите го няма.

Как изглежда новата цена

Нещо все пак се променя: окончанието. След намалението продавачите по-често избират цени на 900, 990 или 999 и по-рядко кръгли десетки хиляди.

Окончания на цените на намалените обяви: преди и след

кратно на 10 000
кратно на 1 000
на 900/990/999
друго

Преди намалението
26%46%12%17%
След намалението
21%45%18%15%

Същите 314 обяви на 17.09.2026 и на 02.10.2026.

Цените на 900/990/999 стават 58 от 37, а кратните на 10 000 падат от 81 на 67. Психологията на числото работи, но в последните три цифри, не в границата. Продавачът свали колкото е решил и после „оформя“ цената да изглежда по-ниска. Сред обявите, които все пак прекосяват праг, около половината кацат до €5 000 под него. Другата половина минава доста по-надолу, както при Малинова долина: от €280 000 на €239 900.

Обявите, които седят точно над прага

Обяви за тристаен до €10 000 над всеки праг

150–160 хил.
92 обяви
200–210 хил.
378 обяви
250–260 хил.
419 обяви
300–310 хил.
237 обяви
350–360 хил.
143 обяви
400–410 хил.
54 обяви
500–510 хил.
28 обяви

Всички обяви на 17.09.2026.

На 17.09.2026 419 обяви за тристаен стоят между €250 000 и €260 000, а 378 между €200 000 и €210 000. Ако търсите с филтър „до 250“, не ги виждате. И понеже не чакат да слязат, няма да ги видите и след две седмици. Практичният извод е обратен на хипотезата. Вместо да чакате обявата да падне под вашата граница, вдигнете филтъра с 10–15 хиляди и започнете пазарлъка сами. Колко е разумно да искате, зависи от разсейването на цените в квартала, разгледано в пазарлъка и разсейването.

Обява малко над прага: колко трябва да падне

Цена в обявата, €Желано намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Медианното намаление при тристайните е −3,2%. Пробвайте с цената на обявата, която гледате, и вижте дали тази отстъпка ви вкарва под бюджета.

Как да търсите, след като прагът не помага

Търсене около кръгла граница

0 / 6

Филтърът за цена е с поне €10 000 над реалния бюджет
За всяка обява над бюджета сте сметнали нужната отстъпка в проценти
Отстъпката е до около 5%, а не една пета
Проверили сте дали продавачът вече не е намалявал
Имате поне две подобни обяви в същия квартал за сравнение
Знаете колко са таксите при покупка отгоре на цената

Колко често и с колко намаляват тристайните изобщо, по типове сгради и квартали, показваме в свалените цени. Дали да чакате или да предложите сега, сметнахме в сметката за чакането, а как сами да следите няколко обяви, в практическото ръководство. При бюджет до триста хиляди вижте и най-плътния ценови слой. Ако искате ние да отсеем обявите малко над вашата граница, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: ценовите прагове като тактика на продавача

3,2от 5

Оценка на редакцията: ценовите прагове като тактика на продавача

Прагов ефект в намаленията на тристайните не се вижда. Продавачите свалят колкото са решили и после оформят последните цифри, а купувачът печели, ако търси малко над бюджета си.

Сила на находката★★★★★
Три различни проверки дават един и същ отговор.
Размер на извадката★★★★★
314 намаления за 15 дни, по 1 до 17 пресичания на праг.
Полза за купувача★★★★★
Показва защо филтърът трябва да е над бюджета.
Ефект на окончанията★★★★★
Цените на 900/990/999 зачестяват след намаление.
Приложимост към сделките★★★★★
Мерим офертите, не договорените цени.

Предимства

Честен отрицателен резултат
Проверка с измислени прагове
Ясен практически съвет за филтрите

Слабости

Само половин месец
Малко пресичания на отделен праг
Не виждаме сделките

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Приемаме и заявки от продавачи
Връщаме отговор до един работен ден
Сравнение с цената на кв.м в района

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Свалят ли продавачите цената точно под €200 000 или €250 000?

Не повече, отколкото бихме очаквали случайно. От 314 намаления 64 прекосяват кръгъл праг, точно колкото позволява размерът на отстъпките.

Как разбрахте, че прагът не влияе?

С три проверки. Размерът на намаленията обяснява всички пресичания, при измислени граници (+€25 000) пресичанията са 80 срещу 64, а обявите точно над прага свалят цената толкова често, колкото другите.

Колко обяви седят точно над €250 000?

На 17.09.2026 419 обяви за тристаен са между €250 000 и €260 000. С филтър „до 250 хил.“ не ги виждате.

Какво се променя в цената след намаление?

Окончанието. Цените на 900, 990 или 999 растат от 37 на 58, а кратните на 10 000 намаляват.

Колко е типичното намаление на тристаен?

Медианата е −3,2%, или около €8 650 в евро. За 15 дни намаляват около 5% от обявите.

Да вдигна ли филтъра над бюджета си?

Да, с около 10–15 хиляди евро. Така виждате обявите малко над границата и можете да започнете пазарлъка сами, вместо да чакате да слязат.

Тези данни валидни ли са за реалните сделки?

Не. Мерим офертни цени в обявите за 15 дни. Договорената цена може да е по-ниска, а прагът може да играе роля при сделката, която не виждаме.

Защо някои обяви падат с 20% наведнъж?

Най-често началната цена е била далеч над квартала. Такова намаление прескача прагове, без да спре до тях, и е повече корекция, отколкото тактика.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →