Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Как сами да следите цената на 5–10 тристайни, без да се объркате

Ползваме прост метод: таблица, няколко полета и проверка два пъти седмично. Приложен към целия пазар, той показа, че за 15 дни 5% от тристайните свалят цената, а 12,1% изчезват. С десет обяви в списъка почти сигурно ще видите поне едно от двете.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Защо си струва да водите таблица

Сайтовете за обяви показват днешната цена. Вчерашната изчезва без следа, а с нея и най-полезната информация за пазарлъка: дали продавачът вече е отстъпвал. Таблицата я пази. Пет минути на проверка, два пъти седмично, и след месец знаете за своите апартаменти повече от повечето хора, които ще ви ги показват.

23%шанс поне една от 5 обяви да свали цената за 15 дни

40%същото при 10 обяви

72%шанс поне една от 10 да изчезне за 15 дни

Вероятностите са сметнати от общите темпове и приемат, че обявите се държат независимо една от друга. На практика не е съвсем така: в един строеж цените се местят заедно. Като ред на величината обаче са верни. Ако следите десет апартамента, ще имате движение в почти всяка двуседмица.

Колоните, които ви трябват

Минималната таблица за следене на обяви
Колона	Защо	Как да я попълните
Дата на проверката	Без нея промяната няма смисъл	всеки път нов ред или нова колона за цена
Квартал	Първо поле на ключа	както е в обявата, не както го наричате вие
Площ, кв.м	Най-стабилният признак	закръглена до цяло число
Етаж и етажност	Различават еднакви апартаменти в една сграда	„4 от 8“
Година или етап	Показва отлагане на строежа	годината от обявата, плюс „строеж“ или „въведен“
Телефон	Казва кой продава	само за вас, не го публикувайте
Цена	Това, което следите	точната сума, не закръглена
Връзка към обявата	За да я отворите отново	копирайте адреса
Бележка	Снимки, текст, нов посредник	кратко

Площта, етажът и етажността вършат по-голямата част от работата. Цената не е признак за разпознаване: тя е точно това, което очаквате да се смени. Не разчитайте и на заглавието. Посредниците го пренаписват, а снимките понякога се сменят изцяло, когато обявата мине у друг.

Как да познаете същата обява

В нашето сравнение на двата скрейпа ключът беше квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон. Той разпознава 94,3% от обявите поотделно. Останалите са групи от еднакви апартаменти на един продавач, обикновено строител с няколко сходни жилища на различни етажи или във втори вход. При тях следете и номера на апартамента, ако е даден.

Телефонът е най-крехкото поле. За двете седмици 73 обяви изчезнаха и се появиха отново с всички признаци еднакви и с друг номер. 53 от тях бяха на същата цена, 10 по-ниска и 10 по-висока. Ако виждате „нова“ обява с вашата площ и етаж в същия квартал, почти сигурно е старата у нов посредник.

Преобявените с друг телефон тристайни по промяна на цената

същата цена

по-ниска

по-висока

73 случая между 17.09.2026 и 02.10.2026.

Най-много такива случаи преброихме в кв. Манастирски ливади, кв. Банишора и кв. Лагера. Как изглежда смяната на посредника отблизо, описваме в обявата сменя агенцията. Дублите в един и същ момент са друга тема, разгледана в един тристаен, няколко обяви.

Колко често да проверявате

Два пъти седмично стига. По-често само ще ви изнерви, по-рядко рискувате да пропуснете обява, която се появява и изчезва за десетина дни. Намаленията са рядко голям скок. Ето как се разпределиха 314 намаления за двете седмици.

Размер на намаленията за 15 дни, брой обяви

0–2%
85
2–5%
137
5–10%
67
над 10%
25

Медиана −3,2%, около €8 650.

Повечето отстъпки са между 2 и 5 процента. Това е сумата на пазарлък, не на криза. Записвайте и посоката, не само числото. Две последователни намаления на една обява говорят повече от едно голямо. Подробно за кой и колко сваля има в свалените цени за 15 дни.

Обявата изчезна: какво значи и какво да направите

Първото желание е да решите, че апартаментът е продаден. Не бързайте. Обявата може да е изтекла и да не е подновена, собственикът може да я е спрял за празниците, посредникът може да е загубил договора, а някой друг да я пусне след седмица. От 1 232 изчезнали за двете седмици 73 се върнаха с друг телефон, а други може да се върнат по-късно.

Ако имате телефона

Обадете се и попитайте направо дали жилището е свободно. Отговорът „имаме капаро, но…“ също е информация.

Ако нямате телефона

Търсете в същия квартал по площ и етаж. Проверете и другите сайтове за обяви.

Ако е строеж

Строителят може да е спрял обявата, но да продава апартамента директно. Ценовата листа често е на сайта на проекта.

Какви жилища изчезват най-бързо, е отделна тема: какви тристайни изчезват от пазара. Накратко, старите и малките отиват първи.

Как да четете промените в таблицата

Цена надолу при стара сграда е най-честият случай: 12,3% от тристайните отпреди 1990 свалиха цената за петнайсет дни. При строящите се е едва 1,3%. Цена нагоре е почти винаги ценова листа на строител, качена наведнъж за няколко апартамента. Ако видите повишение на един от вашите, погледнете дали и съседните в сградата са мръднали. Променена година на въвеждане е тиха новина. 19 обяви я местиха напред за двете седмици, за което има текст: отложеният Акт 16.

Колко евро е промяната, която видяхте

Цена в обявата, €Намаление в обявата, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сложете в калкулатора цената от таблицата си и процента на промяната. После я сравнете с квадрата на квартала, както е показано в оценката на тристаен сами. Кой публикува обявата и защо това има значение, е описано в кой публикува обявите.

Чеклистът преди да започнете

Таблицата за следене е готова, когато

0 / 8

Избрах 5–10 обяви в 2–3 квартала, не повече.
За всяка записах квартал, площ, етаж, етажност и година.
Пазя телефона и връзката към обявата само за себе си.
Проверявам два пъти седмично в едни и същи дни.
Добавям нов ред за цената, не презаписвам старата.
Ако обява изчезне, търся по площ и етаж в същия квартал.
Отбелязвам смяна на телефона или на снимките.
Не тълкувам изчезването като продажба.

Ако нямате време за таблица, кажете ни квартала и бюджета в заявката. Ще ви изпратим подбрани обяви и какво се е случило с тях между двата скрейпа. Преди да решите дали изобщо да чакате, вижте да чакате ли намаление.

Оценка на редакцията: ръчно следене на 5–10 обяви

3,6от 5

Оценка на редакцията: ръчно следене на 5–10 обяви

Евтин и надежден метод, ако се спазва дисциплината. Дава най-силния аргумент в пазарлъка: историята на цената, която продавачът предпочита да не помните.

Нужно време★★★★★
Пет-десет минути два пъти седмично.
Точност при разпознаване★★★★★
Площ, етаж и етажност отличават 94,3% от обявите.
Полза в пазарлъка★★★★★
Знаете кога и с колко е отстъпвано.
Устойчивост на преобявяване★★★★★
Новият телефон обърква, ако не следите признаците.
Тълкуване на изчезванията★★★★★
Таблицата не казва дали е продадено.

Предимства

Без разходи
Пази историята на цената
Разпознава преобявяването

Слабости

Иска редовност
Не вижда сделките
При групи еднакви апартаменти е трудно

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Без такса и без договор
Достатъчни са име и телефон
Сравнение с цената на кв.м в района

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко обяви е разумно да следя?

Пет до десет. С по-малко рядко ще видите промяна, с повече таблицата става работа. При десет обяви шансът поне една да свали цената за петнайсет дни е около 40%.

Колко често да проверявам?

Два пъти седмично в едни и същи дни. Намаленията не идват всеки ден, а обява, която изчезва и се връща, обикновено отсъства по-дълго от няколко дни.

По какво да позная, че е същата обява?

По квартал, площ, етаж, етажност и година. В нашето сравнение тези признаци с телефона разпознават 94,3% от обявите поотделно. Цената и заглавието не стават, защото се сменят.

Обявата се появи с друг телефон. Какво значи?

Най-вероятно е преобявена от друг посредник. Преброихме 73 такива случая за двете седмици, повечето на същата цена. Понякога новата цена е малко по-ниска, понякога по-висока.

Изчезналата обява продадена ли е?

Не непременно. Може да е изтекла, оттеглена, спряна временно или преобявена. Най-бързият начин да разберете е да попитате продавача, ако имате телефона.

Защо цената на строеж се вдига?

Строителите сменят ценовите листи на етапи. 72,8% от повишенията за двете седмици бяха в сгради в строеж, често няколко апартамента от една сграда наведнъж.

Мога ли да публикувам таблицата си?

За себе си я пазете цялата. Ако я споделяте, махнете телефоните и имената. Номерата са лични данни на продавачите и посредниците.

Има ли инструмент, който да го прави вместо мен?

Някои сайтове за обяви имат известия за промяна на цената, но те следят само собствената си обява и губят следата при преобявяване. Затова ръчната таблица по признаци е по-надеждна.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →