Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Оценка на тристаен сами: метод в три стъпки с корекции от пазара

Започнете от медианата на квадрат в квартала, умножете по площта и приложете една-две корекции. Измерихме ги със сдвоени сравнения в един и същ квартал: строящите се са с −9,2%, партерът и първият етаж с −5,8%, а малките под 80 кв.м с +15,9%.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Методът в три стъпки

Лицензираният оценител има достъп до сделки, ние не. Имаме нещо друго: 7 995 обяви за тристайни, разпределени по квартали, етажи, площи и години. От тях може да се извади честен ориентир за обявената цена, достатъчен, за да не платите безумно много. За ипотеката банката ще поръча собствена оценка.

Стъпка 1: базата. Медианата на квадрат за тристайните в квартала. Тя е на страницата на всеки квартал и в таблицата по-долу.
Стъпка 2: площта. Умножете по площта от обявата. Застроената площ в новото включва дял от общите части и е с около 15–20% над чистата.
Стъпка 3: корекциите. Приложете най-много две, тези, които описват жилището най-силно. Списъкът е в следващата секция.

Резултатът е точка. Около нея има коридор, широк колкото разсейването в квартала. Обява в коридора е нормална, обява над него иска обяснение.

Корекциите, измерени в обявите

Корекции на цената на квадрат спрямо сравнимите обяви в същия квартал

Под 80 кв.м
+15,9%
Отпреди 1990
+2,6%
Последен етаж
−2%
Затворен комплекс
−2%
Партер или първи етаж
−5,8%
Над 130 кв.м
−7,7%
В строеж
−9,2%

Медиана на разликите по квартали. Етажите са спрямо средните етажи, площите спрямо 90–120 кв.м, строежът спрямо завършени след 2020.

Най-голямата отстъпка е за чакането. Строящият се тристаен е с −9,2% на квадрат спрямо завършен след 2020 в същия квартал. Това е цената на риска и на годините без жилище; подробно в годината на завършване и цената.

Площта работи в двете посоки. Малкият тристаен под 80 кв.м е с +15,9% на квадрат: три стаи в малко пространство са търсени и рядко се предлагат. Големият над 130 е с −7,7%. За партера и първия етаж корекцията е −5,8%, за последния едва −2%. Изненадата е при старите сгради: +2,6% в полза на блока отпреди 1990 спрямо завършените по-нови в същия квартал. Вероятното обяснение е площта. Панелният тристаен е 75–90 кв.м, а по-малкото жилище, както видяхме, е по-скъпо на квадрат.

Не трупайте всички корекции

Изкушението е да съберете всичко. Апартамент от 135 кв.м в строеж излиза с −16,9%. Само че двете черти се застъпват: повечето огромни тристайни са в нови сгради и отстъпката за площ вече съдържа част от отстъпката за строеж. Корекциите са мерени поотделно, не заедно.

Пример: 135 кв.м в строеж, кв. Дружба 1
Метод	Корекция	Ориентир
Само база	0%	€317 000
Само строеж	−9,2%	€287 500
Строеж и площ заедно	−16,9%	€263 500

Разликата между последните два реда е над €24 хил.. Нашето правило: вземете по-силната корекция изцяло, а втората наполовина или изобщо не. Ако обявата е близо до долния ред, пазарлъкът е труден. Ако е над горния, имате аргумент.

Коридорът около оценката

Средно в квартал разстоянието между долната и горната четвъртина на цените е 20,2% от медианата. Половината от него, около 10,1%, е разумен коридор в двете посоки. В кв. Люлин 8 обявите са почти на една цена и коридорът е тесен като пръст. В кв. Докторски паметник е 47,3%, там методът помага малко.

Цена на квадрат за тристаен, кв. Дружба 1

€2 137/кв.м€2 724/кв.ммедиана €2 347/кв.м

Отметките са 20-ият и 80-ият перцентил на обявите в квартала.

Когато обява е извън коридора, това не е присъда. Тя е повод за въпрос. Над горната граница питайте какво оправдава цената: ремонт, гледка, паркомясто. Под долната проверете документите, както описахме в статията за твърде евтиния тристаен. Как да превърнете разликата в отстъпка, е тема на пазарлъка и разсейването.

Пример: панел в Младост 1

Да вземем апартамент от 85 кв.м на първия етаж в панелен блок отпреди 1990 в кв. Младост 1. Базата е €2 778/кв.м по 85 кв.м, тоест €236 000. Етажът сваля −5,8%, годината добавя +2,6%. Двете черти не се застъпват, така че ги събираме: общо −3,2%, ориентир около €228 500.

Коридорът е ±10,1%: от €205 хил. до €252 хил. в двата края. Обява за €256 хил. иска обяснение, а за €194 хил. иска проверка. Проверете вашия случай:

Обявата спрямо коригираната база

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на квартала с корекциите, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

В третото поле въведете медианата на квартала, вече умножена по корекциите. За първи етаж в стар панел в кв. Младост 1 това е числото по подразбиране.

Базата за няколко квартала

Медиана и коридор на квадрат за тристайните
Квартал	Обяви	20-и перцентил	Медиана	80-и перцентил
кв. Люлин 10	124	€1 750/кв.м	€1 954/кв.м	€2 404/кв.м
кв. Овча купел	239	€1 946/кв.м	€2 114/кв.м	€2 412/кв.м
кв. Младост 4	240	€2 200/кв.м	€2 353/кв.м	€2 579/кв.м
кв. Дружба 1	240	€2 137/кв.м	€2 347/кв.м	€2 724/кв.м
кв. Манастирски ливади	238	€2 285/кв.м	€2 579/кв.м	€2 943/кв.м
кв. Младост 1	107	€2 487/кв.м	€2 778/кв.м	€3 198/кв.м
кв. Красно село	79	€2 538/кв.м	€2 891/кв.м	€3 362/кв.м
кв. Лозенец	234	€3 245/кв.м	€3 902/кв.м	€4 820/кв.м

Пълната таблица е в цените на тристайните по квартали. Ако купувате с кредит, банковата оценка може да излезе под цената в обявата, а финансирането се смята от по-ниската сума; подробностите са в кредита за тристаен.

Какво методът не може

Тази оценка мери обявени цени. Сделките обикновено минават с няколко процента под тях, но това е практика, не наше измерване. Методът не вижда ремонта, вътрешното разпределение, шума от булеварда, съседа с куче на балкона. Не замества лицензиран оценител, който подписва доклад и носи отговорност за него.

Корекциите са медиани от сдвоени сравнения вътре в кварталите (септември 2026). В отделен квартал истинската разлика може да е два пъти по-голяма или с обратен знак.

За какво служи тогава? За да отсеете двайсет обяви до пет, преди да тръгнете на огледи. И за да имате число в главата, когато продавачът каже „тук всички са на тази цена“. Ако искате ориентир за конкретна обява, пратете я през заявката и ще получите сравнение с квартала.

Оценка на редакцията: самостоятелната оценка на тристаен

3,2от 5

Оценка на редакцията: самостоятелната оценка на тристаен

Методът с медиана на квартала и една-две корекции отсява надценените обяви бързо. Не заменя оценител и не вижда ремонта, но дава число, с което да започнете разговора.

Бързина★★★★★
Три числа и десет секунди с калкулатор.
Точност в еднородни квартали★★★★★
В квартали с тясно разсейване, като кв. Люлин 8, ориентирът е много близо.
Точност в разнородни квартали★★★★★
При разсейване над 40% методът дава широк коридор и малко сигурност.
Полза при пазарлък★★★★★
Корекция, измерена в същия квартал, е по-силен аргумент от „ми се струва скъпо“.
Заместител на оценител★★★★★
Няма данни за сделки, ремонт и правно състояние. За кредит банката поръчва своя оценка.

Предимства

Прост и бърз
Корекциите са мерени вътре в кварталите
Отсява надценените обяви

Слабости

Офертни, не сделъчни цени
Корекциите не се събират механично
Слаб в кварталите с голямо разсейване

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Номерът ви не стига до брокери
Без такса и без договор
Попълва се за две минути

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Как да оценя тристаен без оценител?

Умножете медианата на квадрат за квартала по площта и приложете една-две корекции: етаж, етап на строеж, площ. Около резултата има коридор от около ±10,1%. Това е ориентир за обявената цена, не пазарна оценка.

Колко по-евтин е тристаен в строеж?

В същия квартал строящите се са с −9,2% на квадрат спрямо завършените след 2020. Отстъпката плаща риска от забава и годините без жилище.

Колко струва първият етаж спрямо средните?

Партерът и първият етаж са с −5,8% на квадрат в същия квартал. Последният е с −2%, почти без отстъпка.

Защо малкият тристаен е по-скъп на квадрат?

Под 80 кв.м цената на квадрат е с +15,9% над тристайните от 90 до 120 кв.м. Кухнята, банята и трите стаи струват горе-долу еднакво, а площта е по-малка.

Мога ли да събера всички корекции?

По-добре не. Чертите се застъпват, например голямата площ и строежът. Вземете по-силната корекция изцяло и втората наполовина.

Каква оценка ще направи банката?

Банката поръчва оценка от лицензиран оценител, който ползва и данни за сделки. Тя често е малко под обявената цена, а кредитът се смята от по-ниското число.

Обявените цени ли са реалните?

Не. Мерим обявени цени. На пазара сделката обикновено е с няколко процента под тях, повече при дълго стоящи обяви.

Затвореният комплекс вдига ли оценката?

Не според обявите. В същия квартал обявите с охрана са с −2% на квадрат, тоест без премия.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →