Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен над €400 000: какво получавате и кога цената е надплатена

Над €400 000 стоят 880 обяви за тристайни в София, около една на девет. Типичната е 138 кв.м за €487 390, с €3 695/кв.м, което е +50,5% над градската медиана. Под една и съща ценова граница се крият два различни продукта.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Колко са и какви са

880обяви за тристаен над €400 000
11%от всички обяви за тристайни
138 кв.ммедианна площ
57,8%са над 130 кв.м

Повече от половината от тези жилища са над 130 кв.м. По размер това е територията на четиристайния, просто с една стая по-малко и с по-голям хол. Какво значи такава площ за цената на квадрат, разгледахме в тристаен над 130 кв.м.

Обявите са скромни в думите. „Лукс“ пишат 89 от тях, около една на десет. „Гледка“ или „панорама“ се появява в 72, „пентхаус“ едва в 5. Вярно, гледаме само първите около 120 знака на описанието, така че реалната употреба е по-голяма.

Два пазара под една цена

Тристайни над €400 000 по цена на квадрат
172 обяви
под €3 000/кв.м
384 обяви
€3 000–4 000
196 обяви
€4 000–5 000
128 обяви
над €5 000/кв.м

172 обяви над €400 000 са под €3 000 на квадрат. Това са жилища, които струват много, защото са огромни, а не защото са на скъпо място. На другия край 128 обяви минават €5 000 на квадрат: там парите отиват за адреса.

Купувачите също са различни. Семейство, което има нужда от място, търси първия тип и често го намира в подножието. Купувач, който иска определена улица, плаща втория. Проблемът идва, когато някой плаща цената на адреса за жилище, което е скъпо само заради площта си.

Какво носи всяка следваща стотица хиляди

Тристайни над €400 000 по ценови диапазон
ДиапазонОбявиМедиана€/кв.мПлощ
€400 хил. – €500 хил.503€448 0003 492130 кв.м
€500 хил. – €700 хил.292€562 9003 879146 кв.м
над €700 хил.85€846 2305 208167 кв.м

От диапазона €400–500 хил. до този над €700 хил. площта расте с 28,5%, а цената на квадрат с 49,1%. Над определена граница не купувате повече метри. Купувате по-скъпи метри.

Обявите над €700 хил. са 85. Медианата им е €846 230 за 167 кв.м. Тук данните ни изтъняват и всяко обобщение тежи по-малко, отколкото при широката маса между €400 и €500 хил.

Къде са

Квартали с най-много тристайни над €400 000

кв. Лозенец има 156 такива обяви, 66,7% от всичките си тристайни. Там €400 хил. е норма, а не таван; подробно в тристаен в Лозенец. В кв. Хладилника и кв. Докторски паметник делът е още по-висок.

Обратният случай е по-интересен за купувача. В кв. Кръстова вада и кв. Дружба 2 тристайните над €400 хил. са под една десета от пазара. Такава обява там е изключение и трябва да има причина: площ, паркомясто, етаж. Ако причината не се вижда, цената вероятно е надценена. Изгрев, Изток и Дианабад сравняваме в отделна статия, а подножието в тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново.

Повечето вече са построени

Тристайни над €400 000: в строеж и завършени
23,4%в строеж
  • в строеж 23,4%
  • завършени 76,6%

При всички тристайни делът в строеж е 45,8%.

При всички обяви почти половината са за сгради без Акт 16. При скъпите е под една четвърт. Купувачът на половин милион иска да види жилището, а продавачът на такова жилище обикновено вече го има.

Има и обратна страна. Завършеното скъпо жилище е видимо и за другите купувачи, така че добрите оферти изчезват бързо, а слабите висят с месеци. Обява над €400 хил., която стои дълго без промяна в цената, е добър повод за по-смела оферта. Колко дълго е „дълго“, обявите не казват; питайте агента или собственика направо.

Това дава време за проверка. Паркомястото, таксата за поддръжка и съседите се виждат на място. При тези цени паркомястото често е отделен обект с отделна цена, затова питайте какво точно влиза в сумата; повече в тристаен с гараж или паркомясто.

Кога цената е надплатена

Сравнете обявата с медианата на квартала, не с града. В Лозенец медианата на квадрат е €3 902/кв.м, горната пета част започва от €4 820/кв.м. Обява над това ниво трябва да има видима причина.

Скъп тристаен спрямо квартала

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

При кредит банката поръчва оценка. Ако тя излезе под цената, разликата се покрива от вашите пари, а при такива суми разликата може да е десетки хиляди. Как се чете разсейването на цените в квартала, показваме в разсейването и пазарлъка.

Преди оферта за тристаен над €400 000

0 / 6

Сметката на месец

При 80% финансиране, лихва около 2,7% и срок 30 години медианната обява от €487 390 значи кредит €389 912 и вноска около €1 581 на месец. Самоучастието е €97 478, без данъците и таксите; те са описани в данъците и таксите при покупка.

От €400 000 до медианата: разликата на месец

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Колко от дохода може да отиде за вноска, решава банката, а не таблицата; повече в кредит за тристаен. Ако търсите в този диапазон и искате втори поглед, пишете в заявката. Цените в лева на такива жилища, например 800 000 лв, разглеждаме в цените, превърнати от левове.

Оценка на редакцията: тристаен над €400 000

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен над €400 000

Над тази граница добрата сделка е голямата площ на разумна цена на квадрат. Скъпият адрес си струва, ако ви трябва точно този адрес.

  • Площ за парите★★★★★

    57,8% са над 130 кв.м; 172 обяви са под €3 000 на квадрат.

  • Цена на квадрат★★★★★

    Медиана €3 695/кв.м, с +50,5% над града.

  • Готовност★★★★★

    Само 23,4% са в строеж; повечето се виждат на място.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Купувачите в този диапазон са малко и избират бавно.

  • Тежест на кредита★★★★★

    Вноска около €1 581 и самоучастие €97 478 при медианата.

Предимства

  • Голяма площ, често готова
  • Широк избор в Лозенец и Оборище
  • Време за проверка на място

Слабости

  • Висока цена на квадрат
  • Тесен кръг купувачи при препродажба
  • Голямо самоучастие

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Собствениците са най-отгоре
  • Приемаме и заявки от продавачи
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко тристайни над €400 000 има в София?

В извадката ни 880, около 11% от всички обяви за тристайни. Медианата им е €487 390 за 138 кв.м.

Какво получавам за €400 000?

В диапазона €400–500 хил. медианата е 130 кв.м при €3 492/кв.м. Това е голям тристаен в добър квартал или много голям в по-далечен.

Къде са най-скъпите тристайни?

Най-много са в кв. Лозенец, кв. Оборище и кв. Драгалевци. В кв. Лозенец 66,7% от обявите за тристайни са над €400 хил.

Колко е вноската за тристаен за €487 000?

При 80% кредит, 2,7% и 30 години около €1 581 на месец. Самоучастието е €97 478 плюс данъци и такси.

Тези тристайни в строеж ли са?

Повечето не са. В строеж са 23,4% при 45,8% за всички тристайни. Купувачите на скъпи жилища предпочитат да ги видят завършени.

Плащам ли за площ или за адрес?

Зависи от цената на квадрат. 172 обяви над €400 хил. са под €3 000 на квадрат, тоест скъпи заради площта. 128 са над €5 000, там плащате за мястото.

Пише ли „лукс“ в тези обяви?

Рядко: 89 от 880 в началото на текста. „Лукс“ не е критерий; гледайте цената на квадрат спрямо квартала.

Как да разбера дали скъп тристаен е надценен?

Сравнете цената на квадрат с медианата и с горната пета част на квартала. Обява над тях трябва да има видима причина: етаж, гледка, паркомясто, двор. Без такава причина имате място за пазарлък.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен