Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново: голяма площ, газ и кола

В трите квартала под планината и двете вилни зони до тях намерихме 274 обяви за тристайни. Квадратът е +14,1% спрямо медианата на София, но апартаментът е голям: 126 кв.м, а 57,7% от обявите са над 120 кв.м.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Под Витоша тристайният започва от 80 кв.м

В групата няма нито една обява за тристаен под 80 кв.м. В града такива са около една десета от предлагането. Тук медианата е 126 кв.м, а в Драгалевци стига 131 кв.м. Хол с трапезария, две спални, нерядко втора баня: тристайният тук е по-скоро семеен апартамент с размер на четиристаен от панела.

Тристайни в групата по площ

до 80 кв.м

80–100

100–120

158

над 120

274 обяви, обявена площ.

Четиристайните тук са сериозна конкуренция. В Бояна обявите за четиристаен са 80 срещу 37 за тристаен, с медиана €500 000. Ако бюджетът стига, сравнете директно. Как площта сваля цената на квадрат при големите апартаменти, видяхме в анализа на тристайните над 130 кв.м.

Петте части една до друга

Тристаен в Бояна, Драгалевци, Симеоново и вилните зони
Квартал	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ	В строеж	Наем/мес.
Бояна	37	€320 хил.	€2 691/кв.м	115 кв.м	32,4%	€1 300
Драгалевци	149	€356 хил.	€2 792/кв.м	131 кв.м	34,9%	€1 200
Симеоново	75	€342 хил.	€2 989/кв.м	124 кв.м	64%	€1 100
Киноцентъра	8	€382 хил.	€3 107/кв.м	122 кв.м	50%	няма данни
Симеоново – Драгалевци	5	€430 хил.	€3 011/кв.м	129 кв.м	80%	няма данни

Симеоново има най-скъпия квадрат от трите големи части, €2 989/кв.м, но 64% от тристайните там са в строеж. Бояна е с най-евтиния квадрат, €2 691/кв.м, и с най-широкия обхват: двадесетте процента най-евтини са под €233 хил., а горните двадесет над €492 000. Драгалевци дава най-много обяви, 149, и най-тесния обхват, от €298 хил. до €436 000.

Вилните зони Киноцентъра и Симеоново–Драгалевци са с 8 и 5 обяви. Това не е статистика, а няколко конкретни сгради, затова числата им в таблицата приемайте като пример, не като цена на мястото.

Под €300 хиляди изборът е тесен

Тристайни в групата по цена, хил. €

до 150
0
150–200
5
200–250
23
250–300
43
300–400
121
над 400
82

274 обяви.

Масата е между €300 и €400 хил., 121 обяви. Над €400 хил. са 29,9% от предлагането. До €250 хил. остават 28 обяви. Петте най-евтини:

Симеоново: 87 кв.м за €180 000 (€2 069/кв.м), етаж 2 от 3, сграда от 1970 г.
Симеоново: 95 кв.м за €191 000 (€2 011/кв.м), етаж 1 от 4, в строеж, срок 2027 г.
Бояна: 97 кв.м за €191 170 (€1 971/кв.м), етаж 1 от 4, сграда от 2025 г.
Бояна: 105 кв.м за €198 614 (€1 892/кв.м), етаж 2 от 6, в строеж, срок 2028 г.
Симеоново: 92 кв.м за €199 999 (€2 174/кв.м), етаж 3 от 4, в строеж, срок 2027 г.

Три от петте са в Симеоново и две са в строеж. Евтиното тук значи по-малка площ, нисък етаж или чакане, рядко стара сграда: в групата само 0,4% от обявите са отпреди 1990 г. Калкулаторът показва колко струва на месец разликата между евтиния и скъпия край на Бояна.

Евтин или скъп тристаен в Бояна: разликата във вноската

Долният край в Бояна (20%), €Горният край в Бояна (80%), €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Газ, ниски сгради и много партери

Газът е правилото. В Бояна 91,7% от посочилите отопление са на газ, в Драгалевци 93,5%, в Симеоново 94,7%. В града газът е около 30,3%. Сметката за отопление на апартамент от 131 кв.м зависи от котела, изолацията и това колко топло държите, затова поискайте от продавача сметките за последната зима.

На кой етаж са тристайните в групата

27,2%партер и първи

партер и първи 27,2%
среден етаж 57,9%
последен 14,9%

Сграда с 12 и повече етажа тук няма. Ниските блокове правят партера и първия етаж обичайни: 27,2% от обявите срещу около 13,4% в града. Често идват с двор. Отстъпката, която тези етажи носят другаде, и рисковете при тях са в статията за партера и първия етаж. За газа срещу ТЕЦ вижте отоплението и цената.

Магазинът е с кола

Ежедневни обекти по OpenStreetMap: магазини, аптеки, училища, градини

Бояна
1
Драгалевци
2
Симеоново
14

Броят зависи от това колко подробно е картиран кварталът.

По картата в Бояна няма отбелязан супермаркет, аптека или училище, а в Драгалевци детска градина. Това вероятно е повече картата, отколкото реалността: доброволците в OpenStreetMap не картират всички квартали еднакво подробно. Посоката обаче е вярна. Симеоново има най-много обекти и 40 автобусни спирки, срещу 14 в Драгалевци и 6 в Бояна.

Практически: две коли в семейство с деца тук са норма, не лукс. Какво значи квартал, в който всичко е пеша, разгледахме в квартала на 15 минути. Ако и без това ще карате, сравнете с тристайните извън София, където квадратът е по-евтин.

Зимата, наклонът и пътят надолу

Огледът тук се прави два пъти: веднъж през лятото и веднъж след сняг. Вътрешните улици на някои нови комплекси са частни и общината не ги чисти. Наклонът, който през юни изглежда приятен, през януари решава дали колата излиза.

Преди капаро под Витоша

0 / 7

Кой чисти снега по пътя до сградата и кой плаща
Колко е наклонът на улицата и има ли алтернативен път
Котелът: година, марка, последен сервиз, сметки за зимата
Две паркоместа ли са, в договора ли са записани
Колко минути пеша до най-близката автобусна спирка
Поддържа ли се дворът като обща част и с каква такса
Има ли Акт 16 или кога се очаква

За сградите в строеж срокът тежи повече от обикновено: 43,8% от обявите в групата са на зелено, в Симеоново дори 64%.

Наемът е по-висок, отколкото очаквате

Тристаен в Бояна се дава за €1 300 на месец, в Драгалевци за €1 200, в Симеоново за €1 100. Медианата за София е €850. Брутната доходност в Бояна, 4,9%, е сред най-високите в града, защото семействата, които наемат голям апартамент с двор, плащат за него. Двустаен там се дава за €800.

Съседната група Витоша и Кръстова вада е с медиана €2 675/кв.м при 110 кв.м и по-близо до града. Горният край на пазара има отделен анализ в тристайните над €400 000, а наемите по квартали в наема на тристаен по квартали.

Ако търсите в групата, напишете в заявката колко коли имате и до кое училище ще пътувате. Тези два отговора стесняват избора повече от бюджета.

Оценка на редакцията: тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново

Голям апартамент в нисък блок с газ и планина зад сградата, на квадрат малко над средното за града. Цената се плаща в коли, път и зима.

Площ за парите★★★★★
Медиана 126 кв.м, без нито една обява под 80 кв.м.
Цена на квадрат★★★★★
+14,1% спрямо града, Бояна е най-евтина от трите.
Ежедневни услуги пеша★★★★★
Картата показва малко магазини и аптеки, освен в Симеоново.
Транспорт★★★★★
Автобусни спирки от 6 в Бояна до 40 в Симеоново, без метро.
Тишина и въздух★★★★★
Ниски сгради, без кули, близо до планината.
Зима и път★★★★★
Наклон, частни улици и сняг изискват проверка.

Предимства

Големи апартаменти
Газ и ниски сгради
Висок наем при нужда от отдаване

Слабости

Кола задължителна
Почти половината е в строеж
Малко данни за вилните зони

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Панел, тухла или ново строителство
Собствениците са най-отгоре
Не сме посредник, нямаме комисиона

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Бояна?

Медианата е €320 000 при 115 кв.м, или €2 691/кв.м. Обхватът е широк: от €233 хил. до €492 хил. за средните 60% от обявите.

Къде е по-евтино: Бояна, Драгалевци или Симеоново?

На квадрат най-евтино е в Бояна (€2 691/кв.м), после Драгалевци (€2 792/кв.м) и Симеоново (€2 989/кв.м). Като цяла сума Бояна също е най-ниско, €320 000.

Защо тристайните под Витоша са толкова големи?

Сградите са ниски, а парцелите позволяват по-широки апартаменти. Медианата е 126 кв.м, а под 80 кв.м в извадката няма нито една обява.

С газ ли са апартаментите в Драгалевци?

В 93,5% от обявите, в които е посочено отопление. ТЕЦ практически няма в трите квартала.

Може ли да се живее в Бояна без кола?

Трудно. По OpenStreetMap в Бояна има 6 автобусни спирки и почти няма отбелязани магазини и аптеки. Симеоново е по-добре обслужено.

Колко от обявите са в строеж?

43,8% в групата и 64% в Симеоново. Проверете етапа и срока, преди да сравнявате цени със завършени сгради.

Колко е наемът на тристаен в Бояна и Драгалевци?

€1 300 в Бояна и €1 200 в Драгалевци на месец, при €850 за София.

Какво да проверя за зимата?

Кой чисти пътя до сградата, наклона на улицата, котела и сметките от последната зима, както и дали паркоместата са в договора.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →