Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен във Витоша и Кръстова вада: най-голямото предлагане в южните квартали

Витоша, Кръстова вада, Павлово и Бъкстон дават 661 обяви за тристайни, най-голямото предлагане сред групите, които сравнихме. Квадратът е €2 675/кв.м, с 9% над градския. Във Витоша и Кръстова вада извадката опира в тавана на сайта с обяви, така че истинското предлагане там е поне толкова.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Много обяви, четири различни цени

€2 675/кв.ммедиана на квадрат в групата
+9%спрямо квадрата на София
661обяви за тристайни в извадката
48,4%от обявите са в строеж
Витоша, Кръстова вада, Павлово и Бъкстон по части
ЧастОбявиМедиана€/кв.мПлощВ строежТЕЦ / газНаемДоходност
Витоша239€260 000€2 452/кв.м107 кв.м51,5%2,5% / 93,8%€9504,4%
Кръстова вада239€316 000€2 860/кв.м112 кв.м49,4%4,1% / 92,4%€1 2004,6%
Павлово96€293 039€2 707/кв.м116 кв.м49%10% / 88,6%€8503,5%
Бакстон87€287 000€2 798/кв.м102 кв.м36,8%57,7% / 38,5%€8003,3%
Цена на квадрат по квартали
€2 452/кв.м
Витоша
€2 860/кв.м
Кръстова вада
€2 707/кв.м
Павлово
€2 798/кв.м
Бакстон
€2 455/кв.м
София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Витоша 239, Кръстова вада 239, Павлово 96, Бакстон 87.

Кръстова вада е горе с €2 860/кв.м, Витоша долу с €2 452/кв.м. Разликата е 16,6%, а двата квартала са с еднакъв брой обяви в извадката (239). Бъкстон и Павлово са между тях, с €2 798/кв.м и €2 707/кв.м.

Защо Витоша е по-евтина? Не е разстоянието, всички четири са на 5,5–5,7 км от центъра. По-скоро е строежът: във Витоша 51,5% от обявите са на зелено, а при най-евтините обяви това са сгради с 4–5 етажа. Медианната площ е 107 кв.м, а в Кръстова вада 112.

Кой квартал за какъв купувач

Четирите квартала се различават по това какво продават, не само по цената. Ето как ги подреждаме след таблицата.

Витоша

Най-евтиният вход в групата и най-много строеж. Подходящ, ако можете да чакате година-две и искате нова сграда с газ. Внимавайте с етажа: евтините обяви тук често са на партер.

Кръстова вада

Най-скъпият квадрат, но и най-високият наем. Ако мислите за отдаване, сметката тук излиза най-добре в групата. Голям избор на четиристайни на съседната цена.

Павлово

Най-много зеленина и кафенета на картата, 14,6% от обявите в сгради от 90-те и 2000-те. За семейство, което иска завършен квартал и не държи на най-новото.

Бъкстон

Единственият с истински дял стари блокове и ТЕЦ. Пасва на човек, който иска южните квартали, но предпочита готово жилище и централно отопление.

Няма един правилен отговор. Ако работите в южната част на града и карате кола, разликите между четирите се свиват до конкретната сграда. Ако разчитате на градски транспорт, броят на линиите до входа е по-важен от квартала в скицата.

Газ вместо ТЕЦ

Отопление в обявите по квартали
  • ТЕЦ
  • Газ
  • друго
  • Витоша
    94%
  • Кръстова вада
    92%
  • Павлово
    10%89%
  • Бакстон
    58%39%

Дял от обявите, в които отоплението е посочено.

Тук правилото на града се обръща. В 3 от четирите квартала над 80% от обявите с посочено отопление са на газ. ТЕЦ остава мнозинство само в Бъкстон (57,7%), където и старите блокове са повече: 27,6% от обявите са отпреди 1990.

Газът значи собствен котел и сметка, която зависи от вас. Не значи непременно по-ниска цена на жилището. Как отоплението върви с цената в цяла София, показахме в статията за отоплението. При оглед поискайте сметките от последната зима и годината на котела.

Под €200 хиляди почти няма

Обяви по цена във Витоша, Кръстова вада, Павлово и Бъкстон
  • под €150 хил.
    0 (0%)
  • €150–200 хил.
    30 (4,5%)
  • €200–250 хил.
    116 (17,5%)
  • €250–300 хил.
    240 (36,3%)
  • €300–400 хил.
    224 (33,9%)
  • над €400 хил.
    51 (7,7%)

Всички 661 обяви в групата по обявена цена.

Под €150 хил. няма нито една обява. Между €150 и €200 хил. са 30, едва 4,5% от групата. Сърцевината е между €250 и €400 хил.: 464 обяви. Над €400 хил. стоят 51.

Застроени квадрати по медианата на всеки квартал
Част€200 хил.€250 хил.€300 хил.Средните 60% от цените
Витоша≈ 82 кв.м≈ 102 кв.м≈ 122 кв.м€222 хил. – €291 хил.
Кръстова вада≈ 70 кв.м≈ 87 кв.м≈ 105 кв.м€283 хил. – €342 хил.
Павлово≈ 74 кв.м≈ 92 кв.м≈ 111 кв.м€261 хил. – €360 хил.
Бакстон≈ 71 кв.м≈ 89 кв.м≈ 107 кв.м€245 хил. – €347 хил.

С €250 хил. във Витоша по медианата излизат около 102 кв.м, в Кръстова вада 87. Средните 60% от цените в Кръстова вада са между €282 800 и €341 943: под €280 хил. там почти няма нищо.

Големи площи, а до тях четиристайни

Обяви по площ в групата
  • под 80 кв.м
    20 (3%)
  • 80–100 кв.м
    134 (20,3%)
  • 100–120 кв.м
    334 (50,5%)
  • над 120 кв.м
    173 (26,2%)

Обявена площ; в новото строителство тя е застроена, с общите части.

507 от 661 обяви, 76,7%, са над 100 кв.м. Под 80 кв.м са само 20. Новото строителство тук се продава с щедри площи, в които влизат и общите части. Ако търсите над 130 кв.м, вижте големите тристайни.

В Кръстова вада в извадката има 196 четиристайни с медиана €525 000 и €2 966/кв.м. Квадратът на четиристайния тук е само с 3,7% над тристайния. Ако бюджетът е над €400 хил., сравнете двата варианта, преди да решите.

Най-евтините: малки, ниски, в строеж

Най-евтините тристайни във Витоша, Кръстова вада, Павлово и Бъкстон
КварталЦенаПлощ€/кв.мЕтажГодина
Витоша€160 00080 кв.м€2 000/кв.м3 от 5в строеж, 2027
Витоша€161 84081 кв.м€1 998/кв.м1 от 4в строеж, 2027
Витоша€162 00081 кв.м€2 000/кв.м2 от 5в строеж, 2027
Кръстова вада€164 34082 кв.м€2 004/кв.м1 от 5в строеж, 2028
Витоша€178 79784 кв.м€2 129/кв.м1 от 92026

Четири от петте най-евтини са в строеж, между €160 000 и €164 340, за 80–82 кв.м в сгради с 4–5 етажа и срок 2027–2028 г. Петата е готова: 84 кв.м на 1-ви етаж от 9, завършена 2026 г., за €178 797.

Обърнете внимание на етажите. Евтиното тук е долу: 15,2% от всички обяви са на партер или първи етаж, повече от останалите групи. Защо ниският етаж се продава с отстъпка, сметнахме в статията за партер и първи етаж, а колко струва чакането на акт 16, в тази за годината на завършване.

Наем, паркове и Манастирски ливади

Обекти в OpenStreetMap по квартали
ЧастПлощадкиПарковеУчилищаДетски градиниСупермаркетиАптекиМед. центровеКафенета
Витоша72473955
Кръстова вада30232292
Павлово20123424613
Бакстон72012413

Кръстова вада води и по наем: €1 200 на месец за тристаен и брутна доходност 4,6%, най-високата в групите от тази поредица. Витоша е с €950 и 4,4%. Близо до Кръстова вада минава линия М2, но станция в границите на квартала в нашите данни няма.

Павлово е най-зеленото на картата: 12 парка, 20 площадки и 13 кафенета. В Кръстова вада OSM не показва нито един парк, което по-скоро казва нещо за картирането, отколкото за квартала. Манастирски ливади е с €2 579/кв.м, между Витоша и Кръстова вада, разгледан подробно в статията за Манастирски ливади. Сравнете и с групите Бояна, Драгалевци и Симеоново и Студентски град.

Оглед на нов тристаен под Витоша

Витоша или Кръстова вада: разликата на месец

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Нов тристаен в южните квартали: проверка

0 / 6

Калкулаторът показва колко струва на месец разликата между медианите на Витоша и Кръстова вада. Ако търсите тук и искате подбор с ориентир за цената, опишете бюджета в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен във Витоша и Кръстова вада

3,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен във Витоша и Кръстова вада

Най-широкият избор на нов тристаен в София, с големи площи и газ. Плащате над градския квадрат, но получавате нови сгради и добър наем.

  • Избор на обяви★★★★★

    661 обяви, таванът на извадката е достигнат в два квартала.

  • Цена★★★★★

    €2 675/кв.м, +9% спрямо София.

  • Площ★★★★★

    76,7% от обявите са над 100 кв.м.

  • Транспорт★★★★★

    Няма станция на метрото в четирите квартала по нашите данни.

  • Наем★★★★★

    До 4,6% брутна доходност в Кръстова вада.

Предимства

  • Много нови сгради
  • Газово отопление
  • Големи площи

Слабости

  • Малко под €200 хил.
  • Много строеж във Витоша
  • Без метро в кварталите

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Не сме посредник, нямаме комисиона
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Подбор по квартал и бюджет
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен във Витоша?

Медианата в кв. Витоша е €260 000 при 107 кв.м, или €2 452/кв.м. Това е най-ниският квадрат в групата.

А в Кръстова вада?

€316 000 медиана и €2 860/кв.м, с 16,6% над Витоша на квадрат. Средните 60% от цените са между €283 хил. и €342 хил..

Защо Витоша е по-евтина от Кръстова вада?

Разстоянието е почти еднакво. Разликата идва от строежа (51,5% на зелено във Витоша) и от местоположението на новите сгради. Сравнявайте завършени с завършени.

Има ли тристайни под €200 000?

Малко: 30 обяви между €150 и €200 хил. и нито една под €150 хил. Повечето са в строеж и на нисък етаж.

Какво е отоплението в тези квартали?

Предимно газ: над 80% от обявите във Витоша, Кръстова вада и Павлово. В Бъкстон ТЕЦ е 57,7%.

Има ли метро?

Близо до Кръстова вада минава линия М2. В нашите данни станция в четирите квартала няма, затова пресметнете пътя с автобус или кола.

Колко наем се взема?

Медианата е от €800 до €1 200, с най-висок наем и доходност (4,6%) в Кръстова вада.

Витоша или Манастирски ливади?

Манастирски ливади е с €2 579/кв.м, малко над Витоша (€2 452/кв.м). Разликите са в конкретната сграда и в пътя до работа повече, отколкото в квартала.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен