Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Голям тристаен над 130 кв.м: по-евтин квадрат или скрит четиристаен

Всяка шеста обява за тристаен в София е над 130 кв.м: 1 367 от 7 995. Медианата им е €356 158, а в същия квартал квадратът им излиза с −7,7% спрямо тристайните от 90 до 120 кв.м. Голямата площ се продава на отстъпка, стига да ви трябва.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Колко са големите тристайни и колко струват

1 367обяви над 130 кв.м, 17,1% от всички
€356 158медианна цена
€2 425/кв.ммедиана на квадрат
145 кв.ммедианна площ

Броихме всичко над 130 кв.м, обявено като тристаен. От тях 510 минават и 150 кв.м. За сравнение взехме „нормалния“ тристаен от 90 до 120 кв.м: 4 221 обяви с медиана €249 990 при 104 кв.м. Голямият е с €106 168 по-скъп в абсолютна сума.

На квадрат в целия град голямата група излиза €2 425/кв.м срещу €2 376/кв.м, тоест с +2,1%. Ако спрете дотук, ще решите, че големият тристаен е и по-скъп на квадрат. Не е, и в третата секция е обяснено защо. В строеж са 48,1% от големите, почти колкото средното за всички тристайни (45,8%).

Квадратът поевтинява до 120 кв.м, после пак поскъпва

Медиана €/кв.м на тристаен по площ
2 839
50–70
2 922
70–80
2 546
80–90
2 421
90–100
2 385
100–110
2 342
110–120
2 468
120–130
2 390
130–150
2 513
150–221

Площ в кв.м по обявата. Последната група е от 150 до 221 кв.м и има 551 обяви.

Малкият тристаен е най-скъп на квадрат, защото кухнята и банята струват еднакво и при 70 кв.м. Най-ниската точка е в групата 110–120 кв.м с €2 342/кв.м. От там нагоре кривата пак се вдига и над 150 кв.м стига €2 513/кв.м, с медиана €433 484.

Защо? Над 150 кв.м вече не говорим за обикновен тристаен в голям блок. Там са луксозните апартаменти в малки сгради, мезонетите (30 от големите споменават мезонет в началото на описанието) и жилищата с огромни тераси. Как се чете самата площ, застроена или чиста, има в статията за квадратурата.

В същия квартал голямото е по-евтино на квадрат

Тристаен над 130 кв.м срещу 90–120 кв.м в същия квартал

Сдвоено сравнение, 76 квартала, 1 320 обяви над 130 кв.м. Показани са крайните разлики.

Сравнихме голямото и нормалното вътре във всеки квартал, където има поне по три обяви от двете. Такива са 76. Медианата на разликите е −7,7%, а голямото е по-скъпо на квадрат само в 22 от тях. Това е една от най-стабилните находки в цялата ни извадка, защото кварталите са много.

Тогава откъде градската разлика в плюс? Големите тристайни са струпани в по-скъпите квартали и това вдига средното. Вътре в квартала купувачът плаща по-малко за всеки следващ квадрат. Крайните случаи са шумни: с. Лозен (−38,7%, 6 срещу 8 обяви) или в.з. Малинова долина (+44,3%, 8 срещу 5 обяви). Там едната група е от три до осем обяви.

Скрит четиристаен ли е

Медианна цена: нормален тристаен, голям тристаен, четиристаен
  • Тристаен 90–120 кв.м
    €249 990
  • Тристаен над 130 кв.м
    €356 158
  • Четиристаен, цял град
    €412 200

Четиристайните: 2 059 обяви, €2 690/кв.м.

Медианният четиристаен в София е €412 200 при €2 690/кв.м. Големият тристаен е с €56 042 по-евтин и с по-нисък квадрат. Изкушението е ясно: купувате 145 кв.м с две спални и после разделяте хола. В същия квартал четиристайният иска медианно 34% повече от тристайния, така че спестяването звучи сериозно.

Преди да го смятате за четиристаен, проверете три неща. Има ли холът два прозореца, така че новата стая да получи свой. Минава ли вентилацията и отоплението до нея. И дали преградата изисква проект, защото в новото строителство разпределението е вписано в документите на сградата. Какво реално печели човек от стаята в повече е разгледано в от четиристаен към тристаен и в старото сравнение двустаен, тристаен, четиристаен.

Ако ви трябва кабинет, а не трета спалня, големият хол често е по-доброто решение от преградата. Така го видяхме в тристаен за двама с кабинет.

Къде се продават тристайните над 130 кв.м

Квартали с най-много тристайни над 130 кв.м

Броят е от нашата извадка, в големите квартали скрейпът е ограничен.

кв. Дружба 1 и кв. Дружба 2 водят с 95 и 85 обяви, следвани от кв. Лозенец (84) и кв. Драгалевци (80). Дружба 1 е и кварталът с най-много обяви в сгради с 12 и повече етажа, така че тук голямата площ често идва на висок етаж във висока сграда. Проверете дали ви устройва и животът с асансьор като единствен път до дома.

Сметката на месец за големия тристаен

Нормален срещу голям тристаен: разликата във вноската

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

При 80% финансиране и 2,7% лихва за 30 години разликата от €106 168 е около €344 на месец във вноската и €21 234 повече самоучастие. Сменете числата с вашите обяви.

Кредитът е само част от сметката. Отопляваният обем, чистенето, мебелите и част от разходите на входа, които се делят по идеални части, растат с площта. Данъкът върху недвижимия имот също следва данъчната оценка. Ако бюджетът е на ръба, 30 кв.м в повече се плащат всеки месец, не само веднъж. Подробно за вноските има в статията за кредита, а за двуетажния вариант в тристаен мезонет.

Ако търсите голяма площ, но не непременно нова сграда, напишете минималните квадрати и бюджета в заявката. Ще върнем обяви, в които квадратът е под медианата на квартала.

Оценка на редакцията: тристаен над 130 кв.м

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен над 130 кв.м

Големият тристаен е една от малкото ясни отстъпки на пазара, но само ако ползвате площта. Иначе плащате за въздух всеки месец.

  • Цена на квадрат в квартала★★★★★

    Сдвоено −7,7% в 76 квартала, стабилна находка.

  • Обща цена★★★★★

    С €106 хил. над нормалния тристаен по медиана.

  • Гъвкавост на разпределението★★★★★

    Големият хол често побира кабинет или бъдеща стая.

  • Месечни разходи★★★★★

    Отоплението, поддръжката и таксите растат с площта.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Купувачите на голям тристаен са по-малко, особено над 150 кв.м.

Предимства

  • По-евтин квадрат от нормалния тристаен в същия квартал
  • Място за кабинет без четвърта стая
  • Много по-евтин от четиристаен

Слабости

  • Висока обща сума и самоучастие
  • Сметки и поддръжка като за четиристаен
  • По-тесен кръг купувачи при продажба

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен над 130 кв.м в София?

Медианата е €356 158 при 145 кв.м, или €2 425/кв.м. Такива са 1 367 от 7 995 обяви в извадката ни.

По-евтин ли е на квадрат големият тристаен?

В същия квартал да: медианната разлика е −7,7% спрямо тристайните от 90 до 120 кв.м, сметната в 76 квартала. Голямото е по-скъпо само в 22 от тях.

Защо тогава средната цена на квадрат е по-висока?

Защото големите тристайни са струпани в по-скъпите квартали. В целия град групата е €2 425/кв.м срещу €2 376/кв.м, но вътре в квартала картината се обръща.

Колко по-евтин е голям тристаен от четиристаен?

Медианата на четиристаен е €412 200, на тристаен над 130 кв.м €356 158. Разликата е около €56 хил., а квадратът е €2 690/кв.м срещу €2 425/кв.м.

Може ли голям тристаен да стане четиристаен?

Понякога, ако холът има два прозореца и отоплението стига до новата стая. Преградата в нова сграда обикновено иска проект, затова питайте архитект преди покупката, не след нея.

Колко от големите тристайни са в строеж?

48,1%, почти колкото средното за всички тристайни (45,8%). Голямата площ не е характерна само за ново строителство.

В кои квартали има най-много тристайни над 130 кв.м?

Кв. Дружба 1 (95), кв. Дружба 2 (85), кв. Лозенец (84) и кв. Драгалевци (80) в нашата извадка.

Колко повече ще плащам на месец за голям тристаен?

Разликата в медианите е €106 168. При 80% кредит за 30 години и 2,7% лихва това е около €344 повече на месец, без сметките за отопление.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →

Заявка: търся тристаен