Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен под 80 кв.м: три стаи в площта на голям двустаен

Под 80 кв.м са 683 обяви за тристайни в София, 8,5% от всички. Типичният е 71 кв.м за €199 999. В един и същ квартал квадратът му струва с +14,4% повече от този на тристайните между 90 и 115 кв.м: плащате цяла цена за по-малко метри.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Какви са малките тристайни

683обяви за тристаен под 80 кв.м
8,5%от всички тристайни
71 кв.ммедианна площ
€2 864/кв.ммедиана на квадрат
Тристайни под 80 кв.м по вид сграда
46,1%соц строителство
  • сгради от 1960–1989 г. 46,1%
  • в строеж 8,1%
  • други завършени 45,8%

Малкият тристаен е стар тристаен. Почти половината са в сгради от 60-те до 80-те години, а в строеж са само 8,1%. При всички тристайни делът в строеж е 45,8%. Строителите днес рядко правят три стаи в толкова малко място, а когато го правят, площта е застроена и включва общите части. Нов тристаен от 78 кв.м по обява е по-малък вътре от панелен със същото число.

Квадратът е по-скъп почти навсякъде

Сравнихме във всеки квартал медианата на квадрат на тристайните под 80 кв.м с тази на тристайните от 90 до 115 кв.м. Квартали с поне три обяви от двата вида се събраха 73. В 61 от тях малкият е по-скъп.

Тристаен под 80 кв.м спрямо 90–115 кв.м в същия квартал, €/кв.м

Крайните квартали. В повечето от тях малките тристайни са по три до седем обяви, затова процентите скачат.

Защо? Кухнята, банята и инсталациите струват горе-долу еднакво в 70 и в 100 кв.м, а се разпределят върху по-малко метри. Освен това по-ниската обща цена влиза в повече бюджети. Колкото повече купувачи гонят една сума, толкова по-трудно пада квадратът.

Има и трета причина, по-прозаична. Малките тристайни са в стари вътрешни квартали, където и останалите жилища са скъпи на квадрат, а сравнението вътре в квартала маха само част от този ефект. Затова не четете +14,4% като цена на една стая. Четете го като надценка за компактност, която пазарът приема без много спор.

Крайните стойности не са пазар. кв. Красна поляна 1 с +64,1% стои на 3 малки обяви, кв. Княжево с −32,9% също на 3. Обратната страна на същото явление описахме в тристаен над 130 кв.м: там голямата площ се продава на отстъпка.

Между 60 и 80 кв.м

Тристайни под 80 кв.м по площ
ПлощОбявиМедиана€/кв.мМедианна площ
50–60 кв.м18€181 7503 22857 кв.м
60–70 кв.м265€185 0002 83365 кв.м
70–80 кв.м400€218 5002 92275 кв.м

Под 60 кв.м тристаен почти няма: 18 обяви в цялата извадка. Числата за тях са твърде тънки, за да кажем нещо сигурно, освен че такива жилища съществуват. Масата е между 70 и 80 кв.м, 400 обяви.

В тази площ три стаи значат компромис. Втората спалня често е 8–9 кв.м: легло, бюро и гардероб, и толкова. Холът поема кухнята или кухнята е отделна и тясна. В по-старите блокове се среща проходна стая, през която се минава към друга. Как се четат плановете, има в разпределението на тристаен, а как се мери площта, в квадратурата на тристаен.

Къде са малките тристайни

Квартали с най-много тристайни под 80 кв.м

Начело е кв. Хаджи Димитър, за който има и отделна статия, тристаен в Хаджи Димитър. След него са кв. Дружба 1 и кв. Младост 1, класически панелни квартали; соц блоковете като цяло описваме в тристаен в панелен блок.

Ценовият обхват е широк. В кв. Лозенец малък тристаен струва медиана €322 500 при €4 656/кв.м, а в кв. Люлин 5 €161 000 при €2 267/кв.м. За парите на един в Лозенец се купуват два в Люлин.

Срещу двустаен в същия бюджет

Медианният двустаен в София е €173 400 при €2 514/кв.м. Малкият тристаен излиза с €26 599 повече, а квадратът му е с +13,9% по-скъп. За тази разлика получавате трета врата, която се затваря.

Двустаен или малък тристаен: разликата на месец

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Кой го купува? Двойка с едно дете, на която третата стая трябва повече от простор. Двама, които работят от вкъщи и искат кабинет. Купувач, който иска да остане в определен вътрешен квартал и няма бюджет за 100 кв.м там. Кой не бива да го купува? Семейство, което очаква второ дете в близките години. Две деца в стая от 8–9 кв.м работят кратко, а после следва нова сделка с нови данъци и такси. В такъв случай по-евтиният квартал с по-голям тристаен често е по-разумният ход. Как се прави смяната с продажба на двустаен, сме сметнали в от двустаен към тристаен.

На огледа

В малкия тристаен всеки квадрат се вижда. Носете ролетка и план, а не само телефона.

Оглед на тристаен под 80 кв.м

0 / 7

Ако стаите излизат по-малки от очакваното, сравнете цената с двустаен в същия вход. Понякога по-добрата сделка е по-голям двустаен с място за преграда. Ако искате да проверим конкретна обява, пратете я в заявката. Скъпия край на пазара разглеждаме в тристаен над €400 000.

Оценка на редакцията: тристаен под 80 кв.м

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен под 80 кв.м

Най-евтиният начин да имате три затварящи се стаи, но на висока цена на квадрат и със стаи на ръба. Подходящ за малко семейство, не за растящо.

  • Цена на квадрат★★★★★

    +14,4% спрямо 90–115 кв.м в същия квартал.

  • Обща цена★★★★★

    Медиана €199 999, с €26 599 над двустайния.

  • Разпределение★★★★★

    Втората спалня често е 8–9 кв.м, а проходните стаи не са рядкост.

  • Сграда★★★★★

    46,1% са в соц блокове със стари общи части.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Ниската обща цена влиза в много бюджети.

Предимства

  • Три стаи в бюджета на голям двустаен
  • Вътрешни квартали
  • Широк кръг купувачи

Слабости

  • Скъп квадрат
  • Малки стаи
  • Стари сгради

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Номерът ви не стига до брокери
  • Връщаме отговор до един работен ден
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен под 80 кв.м в София?

Медианата е €199 999 за 71 кв.м, или €2 864/кв.м. Това е с €26 599 над медианния двустаен.

По-скъп ли е на квадрат малкият тристаен?

Да. В същия квартал квадратът му е с +14,4% над този на тристайните от 90 до 115 кв.м, сравнени в 73 квартала. По-скъп е в 61 от тях.

Колко голяма е детската стая в малък тристаен?

Често около 8–9 кв.м. Влизат легло, бюро и гардероб, но не и второ легло за брат или сестра. Измерете я на огледа.

Има ли нови тристайни под 80 кв.м?

Малко. В строеж са само 8,1% от тристайните под 80 кв.м. Около 46,1% са в сгради от 1960–1989 г.

Какво е по-добре: малък тристаен или голям двустаен?

Зависи дали ви трябва трета затваряща се стая. Ако не, голям двустаен обикновено дава повече площ за парите. Ако да, малкият тристаен е най-евтиният начин да я имате.

Къде има най-много тристайни под 80 кв.м?

В кв. Хаджи Димитър, кв. Дружба 1 и кв. Младост 1. Цените им варират от €2 267/кв.м до €4 656/кв.м според квартала.

Има ли тристайни под 60 кв.м?

Почти няма: 18 обяви в цялата извадка. Твърде малко са, за да кажем нещо сигурно за цените им.

Как да разбера дали тристайният не е преустроен двустаен?

Поискайте плана от нотариалния акт и одобрените проекти. Ако в акта пише двустаен, а в обявата тристаен, третата стая е преградена. Тя може да е законна, но трябва да видите документа.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен