Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Къде има най-много тристайни за продажба в София и къде те са рядкост

Десетте квартала с най-много обяви за тристайни държат 29,4% от извадката ни, а в 35 от 136 квартала обявите са по пет или по-малко. Числата за най-големите квартали са долна граница, защото порталът показва до около 240 обяви на район.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Таванът от 240 обяви

Първо ограничението, защото без него числата лъжат. Порталът, от който събираме обявите, показва до около 240 резултата на квартал. Десетте най-големи квартала в списъка са с 221 до 240 обяви, тоест опират в тавана или са на крачка от него. Реалният брой там е по-голям и не го знаем.

29,4%от обявите са в десетте най-големи квартала
35от 136 квартала с по 5 обяви или по-малко
51,7%медианен дял на тристайните сред 2-, 3- и 4-стайните

Затова пишем „поне“. Подредбата в горната част на класацията е по-скоро група от равни, отколкото първо, второ и трето място. Долната част е надеждна: квартал с четири обяви наистина има малко тристайни за продажба.

Десетте квартала с най-голям избор

Обяви за тристаен по квартали (поне)
  • Младост 4
    240
  • Дружба 1
    240
  • Малинова долина
    239
  • Кръстова вада
    239
  • Витоша
    239
  • Овча купел
    239
  • Манастирски ливади
    238
  • Лозенец
    234
  • Дружба 2
    222
  • Овча купел 2
    221
Готови и в строеж сред обявите
  • в строеж
  • завършени
  • Младост 4
    53%47%
  • Дружба 1
    67%33%
  • Малинова долина
    67%33%
  • Кръстова вада
    49%51%
  • Витоша
    52%49%
  • Овча купел
    80%20%
  • Манастирски ливади
    59%41%
  • Лозенец
    16%84%
  • Дружба 2
    51%49%
  • Овча купел 2
    83%17%

Дял от обявите за тристаен във всеки квартал.

Големият избор почти винаги значи ново строителство. В кв. Овча купел 2 83,3% от тристайните са в строеж, в кв. Овча купел и кв. Малинова долина също над две трети. Изключението е кв. Лозенец: много обяви, но едва 15,8% в строеж, защото кварталът е застроен и се продава готовото.

Когато в квартала има сто и петдесет апартамента в строеж от няколко сгради, купувачът сравнява ценови листи, не обяви. За Младост и Овча купел има отделни страници: тристаен в Младост и тристаен в Овча купел.

Къде тристайният е обичаен и къде рядък

Дял на тристайните спрямо медианата за града
  • Хиподрума
    13.6
  • Левски В
    13.6
  • Подуяне
    13.2
  • Младост 1
    13.1
  • Бакстон
    12.3
  • Враждебна
    12.3
  • Бояна
    -38
  • Център
    -31
  • Свобода
    -27.1
  • Орландовци
    -18.9
  • Обеля
    -17.9
  • Илинден
    -17.4

Дял на тристайните сред всички обяви за 2-, 3- и 4-стайни в квартала, минус медианата от 51,7%. Само квартали с поне 15 обяви за тристаен.

В кв. Хиподрума, кв. Левски В, кв. Подуяне и кв. Младост 1 почти две от всеки три обяви за 2–4 стаи са за тристаен. Там това е стандартното семейно жилище и купувачът има от какво да избира.

На другия край е кв. Бояна: само 13,7% от обявите. Там предлагането е от двустайни в нови сгради и от големи апартаменти и къщи. В кв. Център делът е 20,7%, но причината е друга: старият фонд има много малки и много големи жилища, а средните са рядкост. За най-големите квартали делът е неточен, защото и двустайните опират в тавана.

Гъстота: обяви на квадратен километър

Обяви за тристаен на км², квартали над 0,5 км²
322
Манастирски ливади
238
Банишора
168
Стрелбище
150
Дианабад
133
Младост 4
120
Обеля 2

Броят обяви е долна граница; при малка площ на квартала числото расте бързо.

Гъстотата показва нещо, което броят скрива. Кварталът Манастирски ливади е малък по площ, но с почти толкова обяви, колкото много по-големите комплекси, и всяка улица там е строителна площадка. При оглед в такъв квартал можете да видите пет-шест сгради за един следобед.

Не взимайте числото буквално. Границите на кварталите в OpenStreetMap са приблизителни, а малката площ надува резултата. Ползата е друга: подсказва къде предлагането е концентрирано и къде една нова сграда може да се окаже конкурент на онази, която гледате.

Защо тристайните се трупат в едни квартали

Предлагането следва строителните петна. Където през последните пет-шест години е имало свободни парцели и подробен устройствен план, там днес има стотици обяви. Така се обясняват кв. Малинова долина, кв. Кръстова вада и кв. Витоша, все квартали, в които около половината или повече от обявите са за сгради в строеж.

Старите комплекси са друг случай. В кв. Дружба 1 и кв. Младост 4 обявите също са на тавана, но там има и много препродажби в панел и ЕПК. Изборът е реален, само че между много различни сгради. Една обява от 1982 година и една с Акт 14 стоят в едно и също търсене и затрудняват сравнението. Затова при голям избор първият филтър, който си струва да сложите, е годината или етапът на строежа, а не цената.

Какво значи изборът за цената

Много обяви не значат автоматично по-ниска цена. В кварталите с голямо предлагане разсейването на цените също е голямо, защото до панелен блок от осемдесетте стои сграда на Акт 14. Как да четете това разсейване и кога то дава място за пазарлък, е обяснено в разсейването на цените.

В кварталите с малко обяви е обратното: всяка нова обява се вижда от всички, които търсят там, и се продава без да чака много. Тук съветът е да гледате и съседния квартал. Понякога на два километра цената е съвсем различна, както показваме в съседни квартали с различни цени. Медианите по квартали са събрани в цените на тристайните по квартали.

Ако търсите там, където почти няма обяви

В 35 квартала обявите за тристаен са по пет или по-малко. Страниците им ползват ориентир от най-близките квартали с данни, и го казват. Ако държите точно на такъв квартал, филтрите на порталите няма да помогнат много.

Търсене в квартал с малко обяви

0 / 5

Също така има смисъл да оставите заявка: описвате квартала и бюджета в заявката и получавате обяви, когато се появят, с предимство за тези от собственици. За новото строителство в големите комплекси вижте тристаен ново строителство.

Оценка на редакцията: предлагането на тристайни по квартали

3от 5

Оценка на редакцията: предлагането на тристайни по квартали

Изборът е концентриран в десетина големи квартала, повечето с ново строителство. Извън тях тристайният е или обичайно семейно жилище с умерен избор, или рядкост, за която трябва търпение.

  • Избор в големите комплекси★★★★★

    Стотици обяви, но предимно ценови листи на строящи се сгради.

  • Избор на готово жилище★★★★★

    Готовите тристайни са разпилени по по-малки квартали.

  • Предвидимост на цената★★★★★

    Голямото предлагане носи и голямо разсейване.

  • Достъп до редки квартали★★★★★

    В десетки квартали обявите са единици.

  • Точност на бройките★★★★★

    Таванът на портала крие истинския размер на най-големите квартали.

Предимства

  • Голям избор в новите комплекси
  • Тристайният е стандарт в много стари квартали
  • Лесно сравнение на ценови листи

Слабости

  • Голяма част е в строеж
  • Малко обяви в централните квартали
  • Бройките за големите райони са непълни

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Номерът ви не стига до брокери
  • Попълва се за две минути
  • Само обяви, които още са активни
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

В кой квартал има най-много тристайни за продажба?

Младост 4, Дружба 1, Малинова долина, Кръстова вада и Витоша са на върха с около 240 обяви всеки. Това е таванът на портала, затова реалният брой е по-голям. Подредбата между тях не е надеждна.

Колко от обявите са в няколко квартала?

Десетте най-големи квартала държат 29,4% от обявите в извадката ни. Тъй като те опират в тавана, истинският им дял вероятно е по-голям.

Къде тристайните са рядкост?

В 35 от 136 квартала обявите са по пет или по-малко. Сред по-големите квартали най-малък е делът им в Бояна (13,7%) и в Център (20,7%).

Къде тристайният е най-обичайното жилище?

В Хиподрума, Левски В, Подуяне и Младост 1 около две от всеки три обяви за 2–4 стаи са за тристаен. Медианата за града е 51,7%.

Повече обяви значи ли по-ниски цени?

Не непременно. В кварталите с голям избор повечето обяви са в строеж и цените варират силно. Там пазарлъкът зависи от конкретната сграда, а не от броя обяви.

Защо в Лозенец има много обяви, а малко ново строителство?

Кварталът е застроен и се продава предимно готово жилище. Само 15,8% от тристайните там са в строеж, срещу 83,3% в Овча купел 2.

Как да търся в квартал с малко обяви?

Пуснете известия за нови обяви в квартала и съседните, разширете площта и погледнете и съседните типове жилища. Подгответе кредита предварително, защото добрите обяви там се продават бързо.

Точни ли са тези бройки?

За малките квартали са. За големите са долна граница, защото порталът показва до около 240 обяви на район. Числата са от обявите през септември 2026 и се сменят всяка седмица.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →

Заявка: търся тристаен