Тристаен в Красна поляна и Разсадника: старият град на по-ниска цена
Половината сгради са отпреди 1990
- преди 1990
- 1990–2009
- 2010 и след
- в строеж
- без година
- Красна поляна 176%12%
- Красна поляна 248%28%18%
- Красна поляна 346%27%15%11%
- Разсадника41%22%19%15%
Дял от обявите по година на завършване на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.
Това е групата с най-стар сграден фонд от петте, които разгледахме в тази поредица. В Красна поляна 1 делът на блоковете отпреди 1990 стига 76,5%. В строеж е само 19,1% от предлагането, докато в града е 45,8%.
Нещо, което не се вижда от улицата: 30% от обявите са в сгради с 12 и повече етажа. Кулите от 70-те и 80-те дават голяма част от тристайните тук. Високият етаж в такава сграда има свои въпроси, разгледани в статията за тристаен в кула. Какво да огледате в панел или ЕПК, има в отделна статия.
Четирите части в цифри
| Част | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | В строеж | ТЕЦ / газ | Наем | Доходност |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Красна поляна 1 | 17 | €199 000 | €2 206/кв.м | 95 кв.м | 5,9% | 93,3% / 6,7% | €650 | 3,9% |
| Красна поляна 2 | 40 | €194 626 | €2 205/кв.м | 82 кв.м | 27,5% | 72,7% / 27,3% | €710 | 4,4% |
| Красна поляна 3 | 26 | €202 000 | €2 137/кв.м | 94 кв.м | 15,4% | 92% / 8% | €720 | 4,3% |
| Разсадника | 27 | €212 000 | €2 427/кв.м | 87 кв.м | 18,5% | 100% / 0% | €590 | 3,3% |
Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Красна поляна 1 17, Красна поляна 2 40, Красна поляна 3 26, Разсадника 27.
Красна поляна 1 и 2 са на практика наравно: €2 206/кв.м и €2 205/кв.м. Красна поляна 3 е малко по-ниско, €2 137/кв.м, макар там 26,9% от обявите да са в сгради след 2010. Разсадника е горе с €2 427/кв.м, на 2,5 км от центъра, най-близо от четирите.
Извадките са малки. В кв. Красна поляна 1 има 17 обяви, затова една-две необичайни продажби местят медианата с доста. По-стабилна е кв. Красна поляна 2 с 40 обяви. Там е и единственият по-голям дял газ: 27,3% от обявите с посочено отопление. Метро в нашите данни за групата няма, нито линия, нито станция.
Малки площи и по-скъп двустаен
- под 80 кв.м19 (17,3%)
- 80–100 кв.м66 (60%)
- 100–120 кв.м14 (12,7%)
- над 120 кв.м11 (10%)
Обявена площ; в новото строителство тя е застроена, с общите части.
85 от 110 обяви са под 100 кв.м, а под 80 кв.м са 19. Медианата в кв. Красна поляна 2 е само 82 кв.м. За сравнение: в София тя е 107. Тристаен от 80-те с две спални и хол обикновено е точно толкова. Какво значи площта в обявата и как се мери, обяснихме в статията за квадратурата.
Интересното е при двустайните. Във всяка от четирите части двустайният е по-скъп на квадрат от тристайния, с 9,8% до 30%. Купувачите тук плащат повече за малкия апартамент, вероятно заради наемателите и първото жилище. За семейство това е добра новина: всяка допълнителна стая излиза по-евтино. Повече за малките тристайни има в статията за тристайни под 80 кв.м.
Колко квадрата за €200, €250 и €300 хиляди
| Част | €200 хил. | €250 хил. | €300 хил. | Средните 60% от цените |
|---|---|---|---|---|
| Красна поляна 1 | ≈ 91 кв.м | ≈ 113 кв.м | ≈ 136 кв.м | €171 хил. – €244 хил. |
| Красна поляна 2 | ≈ 91 кв.м | ≈ 113 кв.м | ≈ 136 кв.м | €170 хил. – €244 хил. |
| Красна поляна 3 | ≈ 94 кв.м | ≈ 117 кв.м | ≈ 140 кв.м | €176 хил. – €260 хил. |
| Разсадника | ≈ 82 кв.м | ≈ 103 кв.м | ≈ 124 кв.м | €184 хил. – €250 хил. |
- под €150 хил.3 (2,7%)
- €150–200 хил.56 (50,9%)
- €200–250 хил.30 (27,3%)
- €250–300 хил.18 (16,4%)
- €300–400 хил.3 (2,7%)
- над €400 хил.0 (0%)
Всички 110 обяви в групата по обявена цена.
Повечето обяви, 56 от 110, са между €150 и €200 хил. Под тази граница са 3, над €300 хил. още 3. С €200 хил. в Красна поляна 3 по медианата се падат около 94 кв.м, колкото типичен тристаен в този район. В Разсадника същите пари дават 82.
Пазарът е къс отгоре. Ако бюджетът ви е €300 хил., тук ще купите от най-горния край на предлагането. Възможно е да намерите по-голям и по-нов тристаен на сходно разстояние от центъра, например в кв. Овча купел, където квадратът е €2 114/кв.м.
Най-евтините пет: високо и старо
| Квартал | Цена | Площ | €/кв.м | Етаж | Година |
|---|---|---|---|---|---|
| Красна поляна 1 | €140 000 | 98 кв.м | €1 429/кв.м | 18 от 18 | 1980 |
| Красна поляна 1 | €140 000 | 100 кв.м | €1 400/кв.м | 18 от 18 | 1970 |
| Красна поляна 3 | €149 585 | 88 кв.м | €1 700/кв.м | 6 от 8 | 1980 |
| Красна поляна 1 | €150 000 | 70 кв.м | €2 143/кв.м | 1 от 8 | 1980 |
| Красна поляна 2 | €152 000 | 65 кв.м | €2 338/кв.м | 11 от 16 | 1970 |
Двете най-евтини обяви са на една и съща цена, €140 000, и двете на 18-ти етаж от 18 в Красна поляна 1. Площите са 98 и 100 кв.м, годините 1980 и 1970. Може да са две жилища в една кула. Може и да е едно жилище, публикувано два пъти с различни данни: случва се по-често, отколкото изглежда, виж един тристаен в няколко обяви.
Последен етаж на осемнайсететажна сграда е причината за цената. Проверете покрива, асансьора и налягането на водата, а анализът в статията за последния етаж показва колко се отбива за горния етаж средно в града. Останалите три обяви са 88, 70 и 65 кв.м в блокове от 70-те и 80-те, всяка за €150 хил. до €152 хил..
Наем и какво има наоколо
| Част | Площадки | Паркове | Училища | Детски градини | Супермаркети | Аптеки | Мед. центрове | Кафенета |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Красна поляна 1 | 5 | 1 | 2 | 3 | 2 | 1 | 0 | 1 |
| Красна поляна 2 | 5 | 0 | 2 | 2 | 1 | 3 | 0 | 2 |
| Красна поляна 3 | 7 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Разсадника | 8 | 5 | 1 | 1 | 3 | 3 | 1 | 5 |
Наемът е от €590 до €720 на месец. Странното е, че най-ниският е в Разсадника, където квадратът е най-скъп, и затова доходността там е само 3,3%. В Красна поляна 2 стига 4,4%, над градските 3,9%. Наемите по части са събрани от малко обяви, приемайте ги като ориентир.
В картата Разсадника има 5 парка и 5 кафенета, а Красна поляна 2 нито един парк. Тези броеве зависят от това колко подробно доброволците са картирали квартала, така че нулата не значи непременно празно място. Съседните групи са Банишора и Зона Б и Гоце Делчев и Стрелбище, а по-евтината алтернатива с много стари блокове е Люлин.
Оглед на тристаен в стар блок в Красна поляна
Какво да видите в сграда отпреди 1990
0 / 6Конкретна обява срещу медианата на групата
Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.
Въведете цената и площта на обявата, която гледате. Ако е с повече от 10% над медианата, потърсете в описанието причината: ремонт, нисък етаж, газ. Ако искате подбор от обяви в Красна поляна с проверка на документите, пишете ни в заявката.
Оценка на редакцията: тристаен в Красна поляна
Оценка на редакцията: тристаен в Красна поляна
Добро място за купувач, който приема стар блок и по-малка площ срещу близост до центъра и по-ниска цена. Не търсете тук ново строителство.
- Цена спрямо разстоянието★★★★★
€2 211/кв.м на около 3,5 км от центъра.
- Площ★★★★★
Медиана 88 кв.м, под градската от 107.
- Състояние на сградите★★★★★
50% отпреди 1990, 30% в кули.
- Избор на обяви★★★★★
110 обяви, малки извадки по части.
- Наем★★★★★
До 4,4% брутна доходност в Красна поляна 2.
Предимства
- Близо до центъра на ниска цена
- Готови жилища без чакане
- Добра доходност при отдаване
Слабости
- Стари сгради, често кули
- Малки площи
- Малко ново строителство
Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Без такса и без договор
- Собствениците са най-отгоре
- Попълва се за две минути
Често задавани въпроси
Колко струва тристаен в Красна поляна?
Медианата за четирите части е €198 000 при 88 кв.м, тоест €2 211/кв.м. Това е с 9,9% под градския квадрат.
Защо тристайните тук са малки?
Защото половината сгради са отпреди 1990, когато тристаен с 88–90 кв.м беше нормата. В Красна поляна 2 медианата е 82 кв.м.
Има ли ново строителство в Красна поляна?
Малко: 19,1% от обявите са в строеж, срещу 45,8% в града. Най-много сгради след 2010 има в Красна поляна 3, 26,9% от обявите.
Красна поляна или Разсадника?
Разсадника е по-близо до центъра и с по-висок квадрат (€2 427/кв.м), с повече паркове и кафенета на картата. Красна поляна 1–3 дава повече квадрати за същите пари.
Струва ли си тристаен на последен етаж в кула?
Двете най-евтини обяви в групата са точно такива, по €140 000. Цената е ниска с причина: проверете покрива, асансьора и водата, преди да мислите за отстъпка.
Какво отопление има в Красна поляна?
Предимно ТЕЦ. Газ има в около 27,3% от обявите в Красна поляна 2 и единично в другите части.
Защо двустайният е по-скъп на квадрат?
Във всяка част двустайният е с 9,8%–30% по-скъп на квадрат. Малките жилища се търсят от наематели и за първо жилище, а голямото жилище се дели на повече квадрати.
Каква доходност дава тристаен под наем тук?
От 3,3% в Разсадника до 4,4% в Красна поляна 2, бруто. Наемите са от малко обяви, затова сверете с актуалните предложения.
Квартали и цени
До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.
- кв. Красна поляна 1€2 206/кв.м
- кв. Красна поляна 2€2 205/кв.м
- кв. Красна поляна 3€2 137/кв.м
- кв. Разсадника€2 427/кв.м
- кв. Западен парк≈ €194 хил.
- кв. Илинден€2 498/кв.м
- кв. Овча купел€2 114/кв.м
- кв. Люлин 1€1 924/кв.м
- кв. Банишора€2 333/кв.м
- кв. Факултета≈ €195 хил.
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.
Още от новите изследвания
Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →
- Тристаен в Банишора, Зона Б и Света Троица: близо до центъра и под средната цена468 обяви за тристаен на 0,9–2,4 км от центъра, а квадратът е −2,9% спрямо София. Зона Б-19 е с…
- Спорт и култура в квартала: фитнеси, игрища, читалища и цената на тристайнияСпортните обекти и игрищата са единственото удобство от OpenStreetMap, което вдига цената във…
- Тристаен над €400 000: какво получавате и кога цената е надплатена880 обяви за тристаен над €400 000, 11% от пазара: медиана 138 кв.м и €3 695/кв.м. Къде са и…
- Тристаен в сграда от прехода: нито по-евтин, нито по-скъп от съседите475 тристайни в сгради от 1990–2007 г. В същия квартал са −1,1% спрямо панела и +0,4% спрямо…