Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен на последен етаж: колко по-евтин е и кога си струва

Последният етаж е 12,4% от обявите за тристайни с посочен етаж, общо 964 обяви. Спрямо средните етажи в същия квартал той е само с −2% на кв.м. В сградите отпреди 1990 г. отстъпката е −7,3%, а в новите практически липсва (−0,1%).
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Отстъпката, която се оказва малка

964обяви на последен етаж
12,4%от обявите с посочен етаж
−2%медианна разлика в квартала
87квартала в сравнението

По градските медиани последният етаж е на €2 367/кв.м срещу €2 498/кв.м за средните, разлика −5,2%. Оттам идва и популярното правило, че горният етаж е с пет процента по-евтин. Когато обаче сравним последния етаж със средните в рамките на един квартал, в 87 квартала медианната разлика се свива до −2%. Последният етаж е по-скъп в 32 от тях.

Част от суровата разлика значи идва от мястото: последните етажи са по-чести в кварталите със старо строителство и по-евтин квадрат. При медианен тристаен от €260 300 −2% прави около €5 200. Това не компенсира ремонт на покрив, но е добра опорна точка за пазарлъка.

Старата и новата сграда плащат различно

Последен срещу среден етаж в същия квартал
  • Всички сгради
    −2%
  • Въведени преди 1990 г.
    −7,3%
  • Нови и в строеж
    −0,1%

Медиана на сдвоените разлики. Квартали в сравнението: 87, 27 и 57.

Разделихме обявите по възраст на сградата и числото се разпадна на две. В блоковете и кооперациите отпреди 1990 г. последният етаж е с −7,3% спрямо средните в същия квартал и е по-скъп само в 8 от 27 квартала. В новите сгради (в строеж или въведени от 2015 г.) разликата е −0,1%, а кварталите се делят почти по равно: 28 от 57 с премия.

Причините са видими на огледа. Старият плосък покрив е с битумна изолация на двайсет-трийсет години, таванът често е без топлоизолация, а историята с течовете е записана в петната по ъглите. В новото строителството горният етаж обикновено получава по-голяма тераса и по-високи тавани, изолацията е по стандартите от последните години, а строителят го продава като по-добрия апартамент във входа. Затова, ако гледате ново строителство, не очаквайте отстъпка само заради етажа.

Кварталите в двата края

Последен срещу среден етаж: най-големите разлики

В скоби е броят обяви на последен етаж. Под пет обяви резултатът е ориентир.

В кв. Горна баня има 10 обяви на последен етаж срещу 34 на средни и разликата е −31,1%. Това е най-стабилният голям минус в таблицата. Красна поляна 1 и Малинова долина стоят по-високо в списъка, но с по три обяви на последен етаж и не бихме строили стратегия върху тях.

От другата страна са кв. Подуяне, кв. Свобода и кв. Толстой, където последният етаж е по-скъп с над 20%. В Подуяне обяснението е в новите сгради: там последният етаж е с +24,3% и спрямо средните в новото строителство. Ниската цена на старите блокове около тях прави контраста още по-силен.

Покривът е обща част

По Закона за управление на етажната собственост покривът е обща част и разходите за ремонта му се поделят между собствениците според идеалните части. На хартия това е добра новина за последния етаж. На практика течът е ваш проблем от първия ден, а решението на общото събрание и събирането на парите може да отнеме месеци. Преди покупка поискайте да видите:

  • Протоколите от общото събрание за последните три-четири години. Търсете думите покрив, хидроизолация, улуци.
  • Фонд „Ремонт и обновяване“ дали вноските се събират и колко пари има в него. Задължителен е по закона, но в много входове стои празен.
  • Годината на последния ремонт на покрива и кой го е правил. Устно „ремонтиран е“ не е достатъчно, питайте за фактура или протокол.
  • Саниране ако блокът е саниран, покривът обикновено е изолиран в рамките на проекта. Проверете дали е включен.

На огледа гледайте тавана в ъглите и около прозорците, особено ако една стая е прясно боядисана, а другите не са. Ако има достъп до покрива или до тавана, качете се. Пълният списък за документите е в проверката преди капаро.

Лятото под покрива и тишината отгоре

Последният етаж в неизолирана сграда е по-топъл през лятото и по-студен през зимата от средните. Разликата зависи от изолацията и от изложението: южен последен етаж без изолация в юли е отделна категория, повече за посоките има в статията за изложението. Помолете продавача за сметките за ток от юли и август и от януари. Две климатични тела в спалните също са информация.

Срещу това стои едно предимство, което обявите рядко казват директно: над вас няма никого. Няма стъпки, местене на мебели в десет вечерта, наводнение от горния съсед. За много купувачи тишината тежи повече от двата процента в цената, и затова в новото строителство последният етаж се продава без отстъпка. Как отоплението променя сметката, разгледахме в отоплението и цената.

Мезонет, тераса, пентхаус

В 15 обяви на последен етаж думата „мезонет“ е в началото на описанието, а общо мезонетите в извадката са 63 с медиана €2 608/кв.м и 128 кв.м. Това е отделен пазар с отделни рискове, описани в статията за мезонетите. При тях двата етажа в един апартамент и стълбата вътре са важни колкото покрива.

При новите последни етажи проверете как е сметната площта. Голяма открита тераса може да е включена в квадратурата на пълна цена или с коефициент, и разликата е десетки хиляди евро. Поискайте таблицата с площите от строителя и сметнете цената само на затворената част.

Вашата обява спрямо средните етажи в града

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Списък за огледа на последен етаж

Последен етаж: какво да проверите

0 / 8

Ако последният етаж е четвърти или пети в стара сграда, прочетете и как стоят нещата без асансьор. Когато искате да сравните конкретна обява с други последни етажи в квартала, изпратете заявката.

Оценка на редакцията: тристаен на последен етаж

3,3от 5

Оценка на редакцията: тристаен на последен етаж

В новото строителство последният етаж е равностоен избор, често по-добър. В старите сгради отстъпката е реална, но трябва да покрие риска от покрива и лятната жега.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    Средно −2%, а в старите сгради −7,3% спрямо средните етажи.

  • Риск от течове★★★★★

    Покривът е обща част, но течът е ваш проблем, докато съседите решат.

  • Лятна жега★★★★★

    В неизолирана сграда най-топлият етаж; изложението утежнява или облекчава.

  • Тишина★★★★★

    Никой над вас: без стъпки, без наводнения от горния съсед.

  • Светлина и изглед★★★★★

    Няма засенчване отгоре, често по-голяма тераса в новите сгради.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Новите последни етажи се продават лесно, старите изискват доказан покрив.

Предимства

  • Тишина отгоре
  • Отстъпка в старите сгради
  • По-големи тераси в новото

Слабости

  • Риск от течове и зависимост от общото събрание
  • Лятна жега без изолация
  • Понякога асансьорът не стига до последния етаж

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Можете да изберете само имейл
  • Попълва се за две минути
  • Номерът ви не стига до брокери
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко по-евтин е последният етаж?

В същия квартал средно с −2% на кв.м спрямо средните етажи, по сравнение в 87 квартала. По суровите градски медиани разликата изглежда −5,2%, но част от нея идва от мястото. В старите сгради отстъпката е −7,3%.

В ново строителство има ли отстъпка за последен етаж?

Практически не: медианата е −0,1% в 57 квартала, а кварталите се делят почти по равно. Строителите често продават последния етаж с по-голяма тераса като по-добрия апартамент.

Колко обяви за тристаен на последен етаж има?

В извадката ни са 964, тоест 12,4% от обявите с посочен етаж. От тях 15 са обявени като мезонети.

Кой плаща ремонта на покрива?

По ЗУЕС покривът е обща част и разходите за ремонта се поделят между собствениците според идеалните им части. Решението минава през общото събрание. Преди покупка поискайте протоколите и проверете фонд „Ремонт и обновяване“.

Как да разбера дали покривът тече?

Гледайте ъглите на тавана и около прозорците за петна и прясна боя само в една стая. Питайте кога е последният ремонт и поискайте документ. Ако можете, качете се на покрива или на тавана.

Горещо ли е лятото на последен етаж?

В неизолирана сграда да, особено при южно изложение. Поискайте сметките за ток за юли и август. В санираните блокове и в новото строителство разликата спрямо средните етажи е много по-малка.

В кои квартали последният етаж е най-евтин?

Най-стабилният пример е кв. Горна баня с −31,1% при 10 обяви. В кв. Красна поляна 1 разликата е −40,8%, но само с 3 обяви. В кв. Подуяне и кв. Свобода последният етаж е по-скъп.

Струва ли си тристаен на последен етаж?

В нова или санирана сграда да, ако цената е като на средните етажи и искате тишина. В стара неизолирана сграда преговаряйте за поне 7,3% и проверете покрива преди капаро.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →

Заявка: търся тристаен