Тристаен в ново строителство в София: какво купувате на зелено

Почти всеки втори тристаен още се строи

Нито един друг вид жилище в София не се продава толкова често на зелено. Причината е проста: строителите планират тристайните като основен продукт за семейства, а семействата купуват рано, за да хванат по-ниската цена и да изберат етаж и изложение.

• 3 660 обяви в строеж. 45,8% от всички тристайни.
• €247 000 медиана. Средните 60% са между €200 000 и €315 000.
• €2 212/кв.м. С 15,2% под завършените след 2021 г. и с 21,9% под старите панели и ЕПК.
• 110 кв.м. Застроена площ, в която влиза дял от стълбища, коридори и асансьорна шахта.
• 910 обяви директно от строители. Останалите жилища в строеж се продават през агенции, които обикновено работят с конкретен проект.

Кога ще бъдат готови

Повечето обяви обещават завършване през 2026 или 2027 г. Срокът в обявата е този, който строителят декларира, и обикновено се отнася за Акт 16, не за разрешението за ползване. Между двете често минават още няколко месеца. Закъсненията са нещо обичайно. Сметнете бюджета така, че да издържите поне шест месеца след обещаната дата с наем и вноска едновременно. Ако продавате сегашното си жилище, за да платите новото, не го продавайте преди Акт 16.

Кварталите с най-много тристайни на зелено

Трите части на Овча купел, Малинова долина, Дружба 1, Манастирски ливади и Младост 4 събират голяма част от новото предлагане. В някои от тях жилищата в строеж са повече от завършените. Това значи, че следващите години ще живеете в квартал, който се пълни с хора, коли и деца, докато детските градини и училищата се опитват да наваксат.

Акт 14, Акт 15, Акт 16: как се плаща

Строителите разделят цената на вноски, вързани с етапите на строежа. Често срещана схема е около една трета при подписване, още толкова при груб строеж и остатъкът при Акт 16, но има и варианти с 10–20% в началото и голяма последна вноска. В описанията 231 обяви споменават Акт 14, а 226 обяви Акт 15.

Колкото по-голяма е първата вноска, толкова по-голям е рискът ви, ако строителството спре. Отстъпката за голямо авансово плащане има смисъл само при строител със завършени сгради зад гърба си.

Застроената площ и реалната цена на квадрат

Площта в обявата за жилище в строеж е застроена площ плюс идеални части от общите помещения. Реално ползваемото, тоест подът, по който ходите, е обикновено с 15–20% по-малко. При 110 кв.м по обява чистата площ е около 90 кв.м. Ако преизчислим цената на квадрат върху чистата площ, €2 212/кв.м става около €2 698/кв.м. Панелният тристаен от 80-те е обявен с площ, която е по-близо до реалната, а квадратът му е €2 834/кв.м. Разликата между новото и старото е по-малка, отколкото изглежда в обявите. Как да изчислите чистата площ от разпределението, има в квадратурата на тристайния.

Рисковете и как да ги намалите

• Разрешение за строеж и одобрени архитектурни проекти. Поискайте ги и сравнете разпределението с проекта.
• Кой притежава терена и дали строителят има учредено право на строеж.
• Ипотека върху терена или сградата в полза на банка. Ако има, как и кога се заличава за вашия апартамент.
• Нотариален акт за обект в строеж е по-сигурен от предварителен договор, защото ставате собственик на незавършения обект.
• Завършени сгради на същия строител. Отидете и вижте как изглеждат след няколко години.
• Срок и неустойка за забава, записани в договора, не само в рекламата.
• Спецификация на предаване: какво е включено в цената и какво не.

Кредит за тристаен на зелено

Повечето банки финансират жилище в строеж след Акт 14, а някои и по-рано, ако проектът е одобрен от тях. Това означава, че първите вноски към строителя обикновено са от собствени средства. При медианна цена €247 000 и първа вноска от 30% това са €74 100 още при подписването. Кредитът се усвоява на части, срещу всяко плащане към строителя, а до завършването често се плаща само лихвата върху усвоената сума. Уточнете това с банката предварително и проверете вноската в ипотечния калкулатор. Ако търсите тристаен на зелено в конкретен квартал, опишете го в заявката.

Как да изберете апартамент в сграда, която още я няма

• Етажът. Средните етажи се продават първи. Последният етаж на нова сграда е по-малко рисков от този в стар блок, но питайте за хидроизолацията на покрива.
• Изложението. Спалните към двора и към изток или юг. Проверете на плана накъде гледа всеки прозорец, не само терасата.
• Съседите по стена. Асансьорна шахта до детската стая се чува. Същото важи за гаражна рампа или търговски обект под спалнята.
• Какво ще се строи наоколо. Празният парцел отсреща днес може да е осеметажна сграда след три години. Потърсете подробния устройствен план в районната администрация.
• Училища и градини. В бързо растящите квартали те не смогват. Вижте колко има днес, а не колко са обещани.

Често задавани въпроси

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Овча купел€2 114/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 109/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Витоша€2 452/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 112/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Люлин 8€2 056/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• С Акт 16
• Квадратура на тристаен
• Кредит за тристаен
• Проверка преди капаро
• До €300 хил.