Тристайни апартаменти с Акт 16 в София: готовото ново строителство

Какво точно означава Акт 16

„Акт 16“ е разговорното име на констативния протокол, с който приемателна комисия установява, че сградата е годна за ползване. На пазара думата се използва като синоним на „готово“, но юридически има още една крачка.

• Акт 14. Приемане на конструкцията, тоест грубия строеж. След него много банки започват да финансират покупката.
• Акт 15. Строителят предава сградата на възложителя, СМР са завършени. Следват проверки от комуналните дружества.
• Акт 16. Сградата е годна за ползване. Въз основа на него се издава разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, в зависимост от категорията на сградата.
• Разрешение или удостоверение. Това е документът, който реално ви позволява да се нанесете, да регистрирате адрес и да откриете постоянни партиди за ток и вода. Питайте за него, не само за акта.

В обявите думите „акт 16“ се срещат в 689 обяви, но 192 от тях са за жилища в строеж, при които Акт 16 е обещан за определена дата. За анализа по-долу броим само завършени сгради с година на въвеждане 2021 или по-късно.

Колко са и от кои години

Почти всички завършени нови тристайни на пазара са от последните две-три години. Сградите от 2021 и 2022 г. вече са населени и жилищата от тях се препродават по-рядко. Обявите за 2025 и 2026 г. вероятно са предимно последните непродадени жилища в току-що приетите сгради. Практичното следствие: в новата сграда съседите тепърва се нанасят, ремонтите в другите апартаменти продължават месеци, а етажната собственост още не е намерила ритъма си. Ако имате бебе, питайте колко жилища в блока вече са обитаеми.

Къде са завършените нови тристайни

Кръстова вада, Дружба 2 и Младост 4 водят, следвани от Оборище, където ново жилище е изключение в стара градска тъкан и се плаща съответно. Разликата в медианите между най-евтиния и най-скъпия ред е над два пъти, въпреки че всички сгради са на по две-три години.

Банишора и други квартали с Акт 16 до метро

Търсенето „тристаен в Банишора с Акт 16 до метро“ има логика. Кв. Банишора е в широкия център, през него минава линия М2, и в последните години там се завършиха доста нови сгради. В извадката ни има 43 обяви за тристайни с Акт 16 от 2021 г. насам, с медиана €249 900 и €2 304/кв.м. Интересното е, че в Банишора готовото почти не струва повече от строящото се: €2 304/кв.м срещу €2 305/кв.м. На повечето места разликата е ясна. Вероятната причина е, че тук има много нови проекти едновременно и строителите се конкурират. Не знаем разстоянието до спирката за всяка обява. В 103 обяви с Акт 16 продавачът изрично споменава метрото в описанието. Проверете на картата, защото „близо до метро“ в обява понякога значи двадесет минути пеша.

Колко по-скъпо е готовото от строящото се

За целия град квадратът с Акт 16 е €2 609/кв.м, а в строеж €2 212/кв.м. Разликата от около 17,9% е цената на сигурността: знаете каква е сградата, кога влизате и как изглежда кварталът около нея.

Когато разликата е малка или обратна, обикновено строящите се сгради в квартала са по-добре разположени или по-луксозни от завършените. Сравнявайте конкретните проекти, не само средните числа.

Готово не значи обзаведено

Повечето нови тристайни се предават на „шпакловка и замазка“: гладки стени, под без настилка, баня с изводи за ВиК, но без плочки и санитария. „До ключ“ се споменава изрично в 37 обяви с Акт 16. Разликата в разходите е голяма: при 110 кв.м подовите настилки, двете бани, вратите и кухнята са отделен бюджет, който често се плаща в брой, защото банката го финансира трудно. Поискайте от строителя спецификация на предаването в писмен вид. Попитайте каква е дограмата, какви са радиаторите или подовото отопление, има ли климатични изводи. Ако ще правите ремонт, сметнете поне два-три месеца, в които плащате наем и вноска.

Какво да проверите при нов тристаен с Акт 16

• Разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, не само констативния протокол.
• Нотариалният акт на строителя за апартамента или договорът, по който е придобит.
• Каква част от площта са идеални части от общите помещения.
• Паркомясто, гараж и мазе: включени ли са в цената, или са отделен имот с отделна цена.
• Има ли ипотека на банката на строителя върху обекта и кога се заличава.
• Кой управлява етажната собственост и каква е месечната такса за поддръжка.
• Гаранционните срокове и как се подават рекламации. За конструкцията минималният срок е десет години.
• Постоянни партиди за ток и вода, или още е на временно захранване.

Общите стъпки преди капаро са описани в проверката преди капаро. Ако търсите тристаен с Акт 16 в конкретен квартал, опишете го в заявката.

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м
• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Витоша€2 452/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Студентски град€2 494/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 100/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Ново строителство
• Квадратура на тристаен
• Проверка преди капаро
• До €300 хил.