Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Възрастта на обявите по квартали: къде тристайните се сменят бързо и къде стоят

Подредихме 41 квартала с поне 25 обяви за продажба на тристаен по медианната възраст на обявата в homes.bg. Разликата между първия и последния е седемкратна: от 78 до 553 дни. При наема 37 квартала се разтягат от 69 до 2 554 дни, защото в някои от тях са останали обяви отпреди години.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Продажбите: от два месеца до година и половина

В кв. Света Троица медианната обява за тристаен е на 78 дни, а 17,9% са от последния месец. В кв. Зона Б-19 е на 553 дни и над година стоят 59,5%. Между тях са всички останали, с медиана на града 313 дни. Младите квартали не са еднакви. В кв. Дружба 1, кв. Изток и кв. Света Троица почти няма обяви с етикет „Прокарва се“: там се сменя вторичният пазар, готови жилища, които влизат и излизат от списъка. Квартали като кв. Редута и кв. Павлово са млади по медиана, но там почти няма обяви от последния месец. Медианата е ниска, защото не са се натрупали стари обяви, а не защото новите идват бързо.

Медианна възраст на обявата за продажба на тристаен: най-младите и най-старите квартали, дни

Света Троица
78
Дружба 1
144
Изток
153
Младост 1
158
Редута
164
Стрелбище
166
Банишора
179
Павлово
183
Левски В
459
Оборище
467
Люлин 6
479
Младост 4
488
Овча купел 1
494
Витоша
500
Бояна
539
Зона Б-19
553

homes.bg, 20.10.2026. Квартали с поне 25 обяви, без дните на масов внос.

Къде стоят най-дълго

Най-старите квартали за продажба не се обясняват с една причина. В кв. Бояна и кв. Витоша около една четвърт от обявите са с „Прокарва се“ (26,3% и 28,4%), тоест сгради в строеж, които се продават на зелено и стоят дълго. В кв. Младост 4, кв. Зона Б-19 и кв. Левски В този дял е 5,1%, 0% и 3,3%. Там висят готови жилища, най-често на цени, които купувачите не приемат. В кв. Левски В нито една обява не е от последния месец, а над година са 80%. Корелацията по ранг между медианната възраст и цената на квадрат в кварталите е −0,30: слаба и отрицателна. По-младите квартали са малко по-скъпи, не по-евтини. Медианата на цената в осемте най-млади е €2 924/кв.м, в осемте най-стари €2 233/кв.м. С дела на новото строителство връзката е 0,23: там, където се строи повече, обявите са малко по-стари. Защо, обяснихме в „Новото строителство виси по-дълго“.

Кварталите с най-старите обяви за продажба на тристаен
Квартал	Обяви	Медиана, дни	До месец	Над година
кв. Зона Б-19	37	553	2,7%	59,5%
кв. Бояна	99	539	3%	66,7%
кв. Витоша	204	500	6,4%	56,9%
кв. Овча купел 1	104	494	2,9%	64,4%
кв. Младост 4	175	488	2,9%	63,4%
кв. Люлин 6	26	479	3,8%	73,1%
кв. Оборище	58	467	6,9%	62,1%
кв. Левски В	30	459	0%	80%

Наемите: месеци срещу години

При наема картата е друга. В кв. Младост 2 медианната обява за тристаен е на 69 дни, а 37,5% са от последния месец. В кв. Малинова долина е на 81. Тези квартали отдават бързо и обявите не се задържат. В другия край числата спират да са седмици. В кв. Белите брези медианата е 2 554 дни, в кв. Борово 2 305, в кв. Банишора 1 722. Това е повече от четири години. Там се е запазил слой от стари обяви, които никой не сваля. Повече за тях в „Обяви за наем отпреди години“.

Медианна възраст на обявата за наем на тристаен: най-младите и най-старите квартали, дни

Младост 2
69
Малинова долина
81
Оборище
133
Дружба 2
183
Изток
188
Красно село
200
Бакстон
203
Стрелбище
220
Симеоново
760
Хиподрума
829
Младост 4
905
Слатина
924
Зона Б-18
1 522
Банишора
1 722
Борово
2 305
Белите брези
2 554

Квартали с поне 15 обяви за наем, без дните на масов внос.

Старият квартал за наем е и евтиният

Тук връзката с цената е по-силна, отколкото при продажбите. Корелацията по ранг между медианната възраст и медианния наем е −0,33, а с дела на обявите до €700 на месец 0,46. В осемте квартала с най-стари обяви медианният наем е €684, в осемте с най-нови €798. Наеми до €700 са 58,3% от обявите в първите и 26,5% във вторите. Значи медианата на наема в стария квартал е изкривена надолу от цени, които вече не важат. Ако сравнявате наема в кв. Борово и в кв. Красно село, махнете първо обявите над две години. Наемите по квартали без тази корекция са в „Наем на тристаен по квартали“, а колко бързо изчезват обявите в imot.bg, в „Кварталите с най-бързо отдаване“.

€798медианен наем в 8-те квартала с най-нови обяви

€684медианен наем в 8-те квартала с най-стари обяви

58,3%обяви до €700 в кварталите със стари обяви

0,19връзка между възрастта при продажба и при наем

Един квартал, два различни ритъма

В 26 квартала имаме достатъчно обяви и за продажба, и за наем. Връзката между двете възрасти е 0,19, почти никаква. Бързият квартал за купувачи не е непременно бърз за наематели. Най-ясният пример е кв. Оборище. Обявите за продажба там са сред най-старите, с медиана 467 дни, а под наем са сред най-новите, с 133. В кв. Банишора е обратното: продажбите са млади (179 дни), наемите стари (1 722). В кв. Стрелбище обявите са млади и в двата списъка, в кв. Младост 4 стари и в двата.

Как да ползвате възрастта на квартала

Медианната възраст е полезна, когато я сравнявате с конкретната обява. Обява на 300 дни в кв. Света Троица е изключение и си заслужава въпрос защо. Същата възраст в кв. Зона Б-19 е нормална. Колко е стара обявата за тристаен в целия град, с всички интервали, има в „Колко стара е обявата за тристаен“, а кои типове жилища висят най-дълго, в „Кои тристайни висят най-дълго“.

Преди да сравните обява с квартала

0 / 6

Вижте медианната възраст на обявите в квартала
Сравнете възрастта на конкретната обява с нея
При продажба отделете новото строителство от готовите жилища
При наем махнете обявите над две години, преди да смятате средния наем
Не пренасяйте извода от продажбите върху наемите в същия квартал
При малко обяви приемете, че една-две оферти местят медианата

Оценка на редакцията: доколко възрастта на квартала помага при избора

2,8от 5

Оценка на редакцията: доколко възрастта на квартала помага при избора

Възрастта на обявите по квартали е добър фон, срещу който да сравните конкретната обява. Сама по себе си не казва дали кварталът е търсен: при продажбите тя смесва новото строителство, при наемите старите забравени обяви.

Разлики между кварталите★★★★★
От 78 до 553 дни при продажбите.
Връзка с цената при продажба★★★★★
Корелация −0,30: слаба.
Връзка с наема★★★★★
Корелация −0,33: старите квартали са и по-евтини.
Пренос между продажба и наем★★★★★
Корелация 0,19 в 26 квартала.
Устойчивост на класацията★★★★★
В по-малките квартали една нова сграда я мести.

Предимства

Ясен фон за сравнение на конкретна обява
Показва къде стоят забравени обяви за наем
Отделя бързите от бавните квартали

Слабости

Смесва новото строителство с готовите жилища
Малките квартали са нестабилни
Не вижда преобявени жилища

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Достатъчни са име и телефон
Без такса и без договор
Сравнение с цената на кв.м в района

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

В кой квартал обявите за тристаен се сменят най-бързо?

При продажбите това е кв. Света Троица, с медианна възраст 78 дни. Следват кв. Дружба 1, кв. Изток и кв. Младост 1. Броят обяви там е малък до среден, затова класацията може да се мести.

Къде обявите за продажба стоят най-дълго?

В кв. Зона Б-19, кв. Бояна и кв. Витоша, с медиани над 490 дни. Над година там стоят между половината и две трети от обявите.

По-младите квартали по-евтини ли са?

Не. Корелацията между възрастта и цената на квадрат е −0,30, т.е. по-младите са малко по-скъпи. Медианата е €2 924/кв.м в най-младите и €2 233/кв.м в най-старите.

Защо в някои квартали обявите за наем са на по няколко години?

Защото старите обяви не се свалят. В кв. Белите брези медианата е 2 554 дни, а там има и много наеми до €700. Това са по-скоро цени от минали години.

Къде наемите се сменят най-бързо?

В кв. Младост 2, кв. Малинова долина и кв. Оборище. Медианната обява там е на два-четири месеца, а от последния месец са между 15,6% и 37,5%.

Ако продажбите в квартала са бързи, бързи ли са и наемите?

Не непременно. Връзката между двете възрасти в 26 квартала е 0,19. В Оборище продажбите са стари, а наемите нови; в Банишора е обратното.

Колко обяви са нужни, за да вярвам на медианата за квартала?

Ние взехме поне 25 обяви за продажба и поне 15 за наем. Под тези прагове една-две обяви местят медианата с месеци.

Как да разбера дали конкретна обява е стара за квартала си?

Сравнете номера ѝ с най-новите в същия квартал и вижте датата на снимките. Ако искате ние да проверим конкретен тристаен, оставете заявката.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →