Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Обяви за тристаен на повече от година: кои са и защо стоят

От 4 323 тристайни за продажба в homes.bg 1 947 са с номер отпреди повече от година. Това са 45% от предлагането. Над три години стоят 296 обяви.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Почти половината предлагане

45%от тристайните за продажба са на над година
605обяви са на над две години
296са на над три години
12 г.възраст на най-старата обява

Сметката е без дните, в които агенции са внасяли базите си наново. Ако ги включим, старите обяви ще изглеждат по-малко, защото внесените получават нови номера. Внесените обяви може също да са стари, но номерът им не го показва, затова реалният дял на старото предлагане е по-скоро по-голям. От всичките 1 947 обяви над година 1 342 са между една и две години. Останалите са още по-стари. Най-старата, която открихме, стои около 12 години. Каквото и да продава тя, не е същата оферта, с която е започнала.

Кои апартаменти стоят толкова

Очакването е, че старите обяви са надценени. Данните не го потвърждават лесно. Медианната им цена е €288 992, колкото при обявите от последните два месеца (€289 000). На квадрат са малко по-евтини: €2 462/кв.м срещу €2 534/кв.м при всички тристайни. Разликата идва от площта. Старите са с медиана 115 кв.м, новите 102.

Дял на обявите с етикета: над година срещу всички тристайни
  • Прокарва се, над година
    22,1%
  • Прокарва се, всички
    17,3%
  • ТЕЦ, над година
    29,2%
  • ТЕЦ, всички
    33,4%
  • Обзаведен, над година
    13,3%
  • Обзаведен, всички
    15,9%
  • Необзаведен, над година
    43,1%
  • Необзаведен, всички
    39,3%
  • Панел, над година
    3,9%
  • Панел, всички
    6,9%

Етикетите под цената в homes.bg се попълват от публикуващия.

Най-ясната разлика е при новото строителство. Етикетът „Прокарва се“ стои на 22,1% от старите обяви срещу 17,3% при всички. Необзаведените също са повече: 43,1% срещу 39,3%. Панелните са по-малко, 3,9% срещу 6,9%. Панелен тристаен рядко стои година: купува се или се сваля. Снимките не правят разлика. Медианата е по 5 при старите и при всички, без снимки са по 4,7% и в двете групи.

Кварталите, където старото преобладава

Дял на обявите над година сред тристайните за продажба
  • Хладилника
    86,4% от 59
  • Левски В
    80% от 30
  • Люлин 6
    73,1% от 26
  • Бояна
    66,7% от 99
  • Овча купел 1
    64,4% от 104
  • Младост 4
    63,4% от 175
  • Оборище
    62,1% от 58
  • Студентски град
    59,5% от 42
  • Зона Б-19
    59,5% от 37
  • Овча купел 2
    58,9% от 151

Квартали с поне 25 тристайни в homes.bg, без дните с масов внос.

В кв. Хладилника над година стоят 86,4% от обявите за тристаен, в кв. Левски В 80%. И двата квартала са пълни с нови сгради, чиито апартаменти се продават от изкопа. В кв. Бояна и в кв. Оборище причината е друга: големи и скъпи жилища, за които купувачите са малко и пазарлъкът е бавен. кв. Младост 4 е изненадата в списъка. Там 111 от 175 тристайни са на над година. Кварталът има оживен пазар на вторични жилища, но вероятно и проекти в строеж, които висят с месеци. кв. Студентски град и кв. Зона Б-19 са малко под шестдесет процента. Общото между толкова различни места е, че там рядко се появява нова оферта, която да измести старите от първите страници.

Разглежданията растат, интересът спада

Медиана разглеждания на ден по възраст на обявата, тристайни за продажба
5,3
8–30 дни
1,4
1–3 месеца
0,9
3–6 месеца
1,4
6–12 месеца
0,6
1–2 години
0,3
над 2 години

Брояч „Разглеждания“ от пълните страници на 19.10.2026, разделен на дните от създаването.

Ако гледате само брояча, старата обява изглежда популярна: медиана 300 разглеждания срещу 81 при обявите от последните два месеца. Разделени на дните обаче цифрите се обръщат. В първия месец тристайният събира около 5,3 разглеждания на ден. След две години те са 0,3. Това е най-честният показател за застой. Обявата още се вижда, но вече почти никой не я отваря. Как се смята и чете този показател, е в разглеждания на ден. Има и малък обрат при обявите от шест до дванадесет месеца: там разглежданията на ден са колкото през втория и третия месец. Вероятно част от тях са промотирани или със свалена цена, която ги е върнала в полезрението на купувачите. Не можем да го проверим, защото платеното издигане в списъка не се вижда отвън.

Защо висят: три правдоподобни причини

Първата е продажбата на зелено. Апартаментът в строеж се обявява, докато сградата не е готова, а това отнема година и повече. Обявата стои, дори някои от апартаментите в нея да са продадени. Какво значи етикетът за отоплението в новите сгради, описахме в „Прокарва се“ в обявата. Втората е автоматичният канал. 89,6% от старите обяви идват от фийд на агенция, срещу 81,1% при новите. Обява в такава база живее, докато брокерът не я махне, и може да надживее сделката. Третата е истински застой: цена над възможностите на квартала, лош етаж, неудобно разпределение. Колко от старите обяви са такива, отвън не можем да кажем. Подобни обяви в imot.bg, които стоят без промяна, разгледахме в застоялите обяви.

При наемите старите обяви са друго нещо

Под наем на тристаен над година стоят 942 обяви, 46,7%. Делът е близък до продажбите, но смисълът е различен. Квартирата се отдава за седмици, затова обява на година и повече най-вероятно е забравена или служи като примамка. Повече в обяви за наем отпреди години. При продажбата годината е нормален срок за голям или строящ се апартамент. При наема тя е сигнал, че нещо в обявата не е наред. Двете групи изглеждат еднакво в цифрите, но се четат по различен начин и не бива да се смесват.

Какво да правите със стара обява

Обява на над година: преди оглед

0 / 7

Старата обява е и шанс. Продавачът, който е чакал година, по-лесно приема разумна оферта. Колко по-евтини са старите обяви спрямо новите в същия квартал, пресметнахме в възрастта на обявата и цената, а общата картина е в колко стара е обявата. Ако искате да проверим конкретна стара обява в кв. Овча купел 1, изпратете я през заявката.

Оценка на редакцията: обявата за тристаен на над година

2,8от 5

Оценка на редакцията: обявата за тристаен на над година

Обявата на над година не е непременно лош апартамент, често е сграда в строеж или голямо жилище. Но интересът към нея е паднал и това дава на купувача повече време и аргументи.

  • Цена спрямо новите обяви★★★★★

    Същата обща цена, €2 462/кв.м срещу €2 534/кв.м на квадрат.

  • Шанс апартаментът да е свободен★★★★★

    89,6% са по фийд и може да са изостанали.

  • Интерес от купувачи★★★★★

    Около 0,3 разглеждания на ден след две години.

  • Позиция за пазарлък★★★★★

    Продавачът е видял, че цената не върви.

  • Яснота какво се продава★★★★★

    При строящи се сгради не е ясно кои апартаменти остават.

Предимства

  • Повече време за проверка
  • По-силна позиция за оферта
  • Често голяма площ

Слабости

  • Може да е изостанала обява
  • Нисък интерес от купувачи
  • Новото строителство се забавя

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Номерът ви не стига до брокери
  • Подбор по квартал и бюджет
Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен стоят над година?

1 947 от 4 323 в homes.bg, тоест 45%. Над две години са 605, над три години 296.

По-скъпи ли са старите обяви?

Не на обща цена: медианата е €288 992, колкото при новите. На квадрат са малко по-евтини, €2 462/кв.м срещу €2 534/кв.м, защото са по-големи.

Кой квартал има най-много стари обяви?

Хладилника, където 86,4% от тристайните са на над година. Следват Левски В и Люлин 6. Това са квартали с много ново строителство.

Новото строителство ли стои най-дълго?

Да, по-често. Етикетът „Прокарва се“ е на 22,1% от старите обяви срещу 17,3% при всички, защото сградите се продават години преди завършване.

Защо старите обяви имат повече разглеждания?

Защото броячът се натрупва с годините. На ден старите се гледат много по-малко: около 0,3 разглеждания срещу 5,3 в първия месец.

Може ли обявата да е за вече продаден апартамент?

Може. 89,6% от старите обяви идват по автоматичен фийд, който живее, докато агенцията не го махне. Обадете се и питайте конкретно.

Имат ли старите обяви по-малко снимки?

Не. Медианата е 5 снимки и при старите, и при всички, а без снимки са по 4,7% и в двете групи.

Как да договарям при обява на над година?

Попитайте за историята на цената и сравнете с новите обяви в квартала. Продавач, който чака от година, обикновено е по-гъвкав, но това не е правило.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен