Публикувано на 19 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Квадратурата в полето и в текста: коя площ плащате

2 721 обяви за тристаен в homes.bg пишат площта и в описанието. В 44,6% от тях тя се различава от полето с поне 2 кв.м и почти винаги полето е по-голямото. Медианната разлика е 17,6 кв.м, около 18,6% от площта в текста.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Две площи за един апартамент

Полето за площ в homes.bg е едно число, което се вижда и в заглавието. В описанието продавачите често дават друго: „застроена площ 96 кв.м“, „чиста квадратура 82 кв.м“. Потърсихме фрази с „площ“ или „квадратура“ и число след тях в пълните страници на тристайните за продажба и наем и ги сравнихме с полето.

37,1%от обявите пишат площ и в текста

44,6%се разминават с 2 кв.м или повече

97,8%от разминаванията: полето е по-голямо

17,6 кв.ммедианна разлика

Само в 27 случая текстът е по-голям от полето. Посоката е почти еднопосочна и това не прилича на случайни грешки. Прилича на две различни мерки.

Обща, застроена, чиста

В сделките с жилища у нас се срещат три площи. Чистата е подът в стените, без тях. Застроената включва и стените, вътрешни и външни. Общата е застроената плюс идеалните части от общите части на сградата: стълбище, коридори, асансьорна шахта. В новото строителство цената обикновено се договаря върху общата площ. Данните пасват на това. В 873 от 1 214 разминавания, около 71,9%, текстът изрично казва „застроена“. „Чиста площ“ се среща в 141, „общи части“ в 240. Полето почти винаги носи общата площ, защото тя е най-голямата и стои в договора на строителя. Текстът дава застроената, защото тя по-добре описва апартамента. Повече за това какво е нормален тристаен по площ, има в квадратурата на тристайния.

Колко по-голямо е полето от площта в текста

2–5 кв.м

5–10 кв.м

320

10–15 кв.м

348

15–20 кв.м

265

20–30 кв.м

200

над 30 кв.м

1 214 обяви с разлика поне 2 кв.м, продажби и наеми на тристаен в homes.bg, 19.10.2026.

Най-много обяви са с разлика между 10 и 20 кв.м, колкото често се падат идеални части за апартамент с тази големина в нова сграда. Над 30 кв.м разлика има при 200 обяви. Там вече може да става дума за таванско, мазе, гараж или тераса, включени в полето, или за грешка.

Новото и автоматичното се разминават най-често

Дял на обявите с различна площ в полето и в текста

по фийд
58,3%
въведени ръчно
11,4%
„Прокарва се“
61,1%
с ТЕЦ
26,5%
продажби
61,1%
наеми
3,2%

Само обявите, в чийто текст открихме площ. Групите се припокриват.

Автоматичните обяви се разминават в 58,3%, ръчните в 11,4%. Новото строителство е с 61,1%, старите сгради с ТЕЦ с 26,5%. Продажбите са много по-засегнати от наемите. Вероятно защото при наема площта тежи по-малко от месечната сума и наемодателят рядко пише две числа. Същата логика видяхме при етажа: общият текст на проекта и полето от програмата на агенцията живеят отделно (етажът в полето и в текста). Между двата портала площта е по-стабилна. При 722 обяви, които намерихме и в imot.bg, тя съвпада до квадратен метър в 87,7% от случаите (един апартамент, две цени). Значи агенцията подава едно и също число навсякъде, а разликата е между полето и текста, не между сайтовете.

Цената на квадрат зависи от това коя площ делите

При продажбите с разминаване типичната обява е €279 950 за 117 кв.м в полето и 95 кв.м в текста. По полето квадратът излиза €2 359/кв.м. По текста €2 881/кв.м, с около 22,1% повече. Пазарът сравнява обявите по полето, така че ако две обяви изглеждат еднакви на квадрат, едната може да е с по-малък апартамент и повече общи части.

Колко струва квадратът по площта от текста

Цена в обявата, €Площ, кв.мЦена на квадрат по полето, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Въведете цената и площта от текста, а за сравнение цената на квадрат по полето. Ще видите колко скъпо плащате реално използваемата площ. Вторият калкулатор превръща разликата в пари: колко от цената отива за общите части.

Колко от цената плащате за общите части

Цена в обявата, €Дял на общите части от площта, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

При медианната обява тази част е около €43 888. Тези квадрати не са измама: стълбището и асансьорът трябва да се платят от някого. Но когато сравнявате нов тристаен със стар, при който често се дава застроената площ, сравнявайте еднакви мерки (площ и цена в една сграда).

Закръглянето и дребните разлики

Не всяко разминаване е голямо. В 10,8% от обявите с площ в текста двете числа се различават с по-малко от квадратен метър: 96,4 в текста, 96 в полето. Това е закръгляне и няма значение. Обявите с разлика между 2 и 5 кв.м са 16 и при тях причината може да е тераса или преизчисление след завършването. От обявата не личи. При старите сгради с ТЕЦ разминаване има в 26,5%, при новите в 61,1%. Значи в стар блок в кв. Младост 1, кв. Горна баня или кв. Център полето по-често съвпада с площта от нотариалния акт, а в нов проект в кв. Манастирски ливади, кв. Кръстова вада или кв. Витоша по-често е общата площ. Затова сравнението между тези квартали на квадрат е по-неточно, отколкото изглежда.

Какво да поискате преди капаро

Площта: какво да проверите

0 / 7

Попитайте коя площ е в полето: обща, застроена или чиста
Поискайте разбивката: застроена площ плюс идеални части
Проверете дали терасата, мазето или таванското са включени
Сравнете с площта в нотариалния акт или в предварителния договор
При ново строителство поискайте архитектурната схема с размерите
Сметнете цената на квадрат по застроената площ, не само по общата
Сравнявайте обяви само по една и съща мярка

Купувачите рядко мерят апартамента с ролетка, а би трябвало поне веднъж. В нотариалния акт са записани застроената площ и идеалните части, и това е числото, което има значение. Как се проверяват документите, е в проверка преди капаро. Дали двата портала дават един и същ текст, разглеждаме в описанието в двата портала. Ако искате да сравним две обяви по еднаква площ, пратете ги в заявката.

Оценка на редакцията: площта, както е написана в обявата

3от 5

Оценка на редакцията: площта, както е написана в обявата

Почти половината обяви, които дават площ и в текста, имат две различни числа. Не е измама, а две мерки: полето е общата площ, текстът застроената. За купувача това е разлика от около 18,6% в цената на квадрат.

Яснота коя площ е в полето★★★★★
Сайтът не казва дали е обща или застроена.
Съгласуваност полето и текста★★★★★
44,6% разминавания при обявите с площ в текста.
Съгласуваност между порталите★★★★★
87,7% еднаква площ при сдвоените обяви.
Сравнимост на цената на квадрат★★★★★
По текста квадратът е с около 22,1% по-скъп.
Лесна проверка★★★★★
Нотариалният акт и схемата дават отговора.

Предимства

Текстът често издава застроената площ
Еднаква площ в двата портала
Закръглянията са безобидни

Слабости

Полето е общата площ без обяснение
Сравнението нов срещу стар подвежда
Тераса и мазе понякога са вътре

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Панел, тухла или ново строителство
Собствениците са най-отгоре
Две отделни спални, етаж, паркомясто

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко често площта в обявата не съвпада с текста?

В 44,6% от обявите в homes.bg, които дават площ и в описанието: 1 214 от 2 721. Броим само разлики от 2 кв.м и повече.

Коя площ е по-голямата?

Полето, в 97,8% от разминаванията. Медианната разлика е 17,6 кв.м, около 18,6%.

Каква е разликата между обща, застроена и чиста площ?

Чистата е подът без стените. Застроената включва стените. Общата е застроената плюс идеалните части от общите части на сградата. В новото строителство цената обикновено е върху общата.

Защо текстът казва „застроена“, а полето друго число?

Защото полето обикновено е общата площ от договора на строителя. В 71,9% от разминаванията текстът изрично пише „застроена“.

С колко поскъпва квадратът, ако делим на площта от текста?

При продажбите с разминаване медианата е €2 359/кв.м по полето и €2 881/кв.м по текста, тоест с около 22,1% повече.

Различава ли се площта между homes.bg и imot.bg?

Рядко. При 722 обяви, намерени в двата сайта, площта съвпада в 87,7%. Разликата е между полето и текста в един и същи сайт.

Наемите засегнати ли са?

По-малко. При наемите разминаване има в 3,2%, при продажбите в 61,1%.

Коя площ да сравнявам между обявите?

Една и съща мярка за всички. Най-сигурно е застроената площ от нотариалния акт или договора. Ако обявата дава само обща, поискайте разбивката.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →