Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наем на тристаен по квартали: какъв наем да поискате и кой ще го плати

В 2 700 обяви за тристайни под наем медианата е €849 на месец, или 8,9 евро на квадрат. Разликата между кварталите е 2,2 пъти, по-малко от 3 пъти при продажните цени, а самият наем не пада с отдалечаването от центъра.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Пазарът на наемите в едно число и в шест кутии

Обяви за тристаен под наем по месечен наем

0–600

965

600–800

929

800–1 000

425

1 000–1 300

219

1 300–1 800

над 1 800

Всички 2 700 обяви, наем в евро на месец.

1 894 от 2 700 обяви са между €600 и €1 000. Това е коридорът, в който се движи наемът за тристаен. Над €1 300 започва друг пазар: къщи в южните квартали, нови апартаменти с паркомясто, наематели от фирми. Обявеният наем е искане, не договор. Колко се отстъпва, не знаем, защото сделките под наем не се публикуват. Затова числата по-долу са горната граница на разговора с наемателя. Ако вашата обява е на медианата и седи повече от месец, пазарът ви казва нещо.

Квартал по квартал

Най-високи и най-ниски наеми на тристаен
Квартал	Обяви	Медиана €/мес.	€/кв.м	Площ, кв.м
Бояна	40	€1 300	9,7	125
Малинова долина	11	€1 300	11,5	105
Докторски паметник	53	€1 200	11	110
Драгалевци	34	€1 200	10,2	110
Горна баня	13	€1 200	10,8	100
Изгрев	20	€1 200	10	120
Кръстова вада	89	€1 200	11,3	105
Симеоново	41	€1 100	9,6	110
Изток	74	€1 025	10,2	106
Хладилника	23	€1 000	9	100
Света Троица	29	€699	8	90
Дружба 1	27	€690	8,1	90
Овча купел 1	17	€680	7,2	100
Илинден	8	€675	9,1	71
Карпузица	9	€650	6,7	100
Суходол	9	€650	6,5	100
Люлин 3	9	€649	6,8	90
Люлин 6	14	€635	7,8	84
Надежда 3	8	€610	7,2	90
Разсадника	10	€593	8,2	70

Горе са кварталите до Витоша и скъпият център: кв. Бояна, кв. Кръстова вада, кв. Докторски паметник. Долу са кв. Разсадника, кв. Люлин 6 и кв. Надежда 3. Площите там са по-малки, а сградите по-стари. кв. Горна баня е изненада: наем от €1 200 при продажна медиана, по-ниска от градската.

В 4 квартала обявите удрят тавана от 120 на квартал в нашето изтегляне, затова броят там е „поне“. В квартали под 15 обяви една скъпа къща може да вдигне медианата.

Наемът не поевтинява с разстоянието

Медианен наем по разстояние от центъра

€835 · 9,2/кв.м

0–3 км

€800 · 8,6/кв.м

3–5 км

€850 · 8,8/кв.м

5–7 км

€900 · 9/кв.м

над 7 км

Медиана на обявите в кварталите от всеки пояс.

Продажните цени падат към края на града. Наемите не: най-външният пояс е на €900, повече от средните. Причината е смесена. Във външния пояс влизат и къщите и големите апартаменти в Бояна и Симеоново, а площите там са 100 кв.м срещу 90 в центъра. На квадрат центърът остава най-скъп, 9,2 евро срещу 8,6 в пояса 3–5 км. Разликата обаче е малка.

Скъп квартал, евтин наем

Сравнихме десетте квартала с най-висока продажна медиана с десетте с най-ниска. Първите продават за около €434 750, вторите за €199 750. Наемите им са €950 и €707. Продажната цена е повече от двойна, наемът не е.

Наем и продажна цена в двата края на пазара

Скъпите 10: наем
€950
Евтините 10: наем
€707

Медиани по квартали с поне осем обяви за наем и осем за продажба.

В кв. Лозенец тристаен се продава за €460 000, а се дава под наем за €800. В кв. Банишора продажбата е €267 300, а наемът €800. За собственика в скъп квартал изводът е неприятен: наематели, които плащат за адреса, има малко. Наемът там не следва цената. Доходността като инвестиция е сметната в тристаен като инвестиция, тук гледаме колко може да се поиска.

Колко да поискате

Започнете от квадрата. Умножете площта по медианата €/кв.м на квартала от таблицата. За 96 кв.м при 8,9 евро това са около €850.
Сравнете с пет живи обяви. Същият квартал, подобна площ и етаж. Ако вашата е най-скъпата от петте, ще чака.
Кръгъл праг. Търсачките филтрират по €800 и €1 000. Наем от €1 020 изпада от търсенето на хора с таван €1 000.
Празен месец. Един месец без наемател изяжда отстъпка от около 8% за цяла година. Понякога по-ниската цена печели.

Какво плащате, докато апартаментът е празен

Данък сгради + такса смет, €/год.Такса вход и фонд ремонт, €/мес.Отопление, средно €/мес. за годинатаТок, вода, интернет, €/мес.Застраховка, €/год.Резерв за ремонти, €/год.

Въведете своите числа от сметките и от съобщението за данък. Полетата по подразбиране са само примерни.

Сменете полетата със своите сметки. Фиксираните разходи вървят и без наемател. Как се смятат данъкът и таксите, има в месечните разходи за тристаен.

Кой наема тристаен

Семейство с деца иска договор за години, детска градина наблизо и спокойна сграда. Съквартиранти търсят цена на стая и близост до университета, около кв. Студентски град и кв. Младост 1. Фирмите наемат за служители и плащат горния край, но искат обзавеждане и фактура. Решете от кого искате да получавате наема, преди да снимате апартамента. Семейството цени детската стая, гардеробите и тихата спалня. Съквартирантите гледат дали трите стаи са с врати към коридора, а не една през друга. Фирмата пита за паркомясто и интернет. Една обява, която се опитва да угоди на всички, обикновено не стига до никого.

Обзаведени са отбелязани 22,4% от обявите. Сдвоено в 59 квартала те излизат −2,3%, тоест не по-скъпи. Това е обратното на очакваното. По-вероятно флагът е непълен: много обзаведени апартаменти не са отбелязани като такива. Подробно в обзаведен тристаен под наем. Разрешение за домашни любимци пише в 0,4% от обявите. Ако сте готови да приемете куче, кажете го в заглавието: виж тристаен с куче.

Преди да публикувате

Обявата за наем на тристаен

0 / 7

Сравних наема с медианата €/кв.м на квартала.
Видях пет живи обяви за подобни апартаменти.
Цената е под кръглия праг, по който се филтрира.
Написах дали приемам деца, животни и регистрация на адреса.
Знам какъв депозит искам и за колко месеца.
Договорът описва кой плаща ремонтите и кой сметките.
Знам, че наемният доход се декларира пред НАП веднъж годишно.

Ако се колебаете дали да продадете или да отдадете, сметката е в наем или покупка на тристаен от страната на домакинството. Опишете апартамента в заявката и ще получите ориентир за наема в същия квартал.

Оценка на редакцията: отдаване на тристаен

2,8от 5

Оценка на редакцията: отдаване на тристаен

Наемите по квартали са по-сбити от цените, а отдалечаването не ги сваля. Отдаването е по-изгодно в квартали с умерена цена, а в скъпите наемът изостава от адреса.

Търсене★★★★★
1 894 от 2 700 обяви са в коридора €600–1 000.
Наем спрямо цената в скъпите квартали★★★★★
Скъпите 10 квартала дават €950, евтините €707.
Разлика между кварталите★★★★★
2,2 пъти между най-скъпия и най-евтиния.
Информация в обявите★★★★★
Обзавеждане и любимци са отбелязани непълно.
Надеждност на данните★★★★★
Обявени наеми, таван от 120 обяви в най-големите квартали.

Предимства

Широк коридор на търсенето
Наемът не пада към края на града
Ясни медиани по квартали

Слабости

В скъпия квартал наемът изостава
Празният месец струва скъпо
Обявите крият важни подробности

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Попълва се за две минути
Вноска по кредита и такси по сделката
Приемаме и заявки от продавачи

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко е средният наем на тристаен в София?

Медианата в 2 700 обяви е €849 на месец, при 96 кв.м и 8,9 евро на квадрат. Това е обявен наем, не договорен.

Къде наемът е най-висок?

В Бояна, Малинова долина и Докторски паметник, около €1 300 на месец. Част от обявите там са за къщи и големи апартаменти.

Къде е най-евтин?

В Разсадника (€593), Надежда 3 и Люлин 6. Там площите са по-малки, а сградите по-стари.

Пада ли наемът извън центъра?

Не. До 3 км медианата е €835, над 7 км €900. На квадрат центърът е малко по-скъп, 9,2 евро срещу 9.

Защо в Лозенец наемът е като в Банишора?

И двата са около €800, при продажни медиани €460 000 и €267 300. Наемателите плащат за площ и състояние, не за престижа на адреса.

Обзаведеният по-скъп ли се отдава?

В данните не: сдвоено −2,3% в 59 квартала. Вероятно много обзаведени не са отбелязани като такива, затова числото не е надеждно.

Как да определя наема на своя апартамент?

Умножете площта по медианата €/кв.м на квартала и сравнете с пет живи обяви. Слезте под кръглия праг, по който хората филтрират.

Трябва ли да декларирам наема?

Да. Доходът от наем се декларира пред НАП в годишната данъчна декларация. Подробностите за ставката и разходите проверете на сайта на НАП или при счетоводител.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →