Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Студентски град, Дървеница и Мусагеница: кой квартал за кого

Преброихме 204 обяви за тристайни в трите съседни квартала около университетите. Медианата е €263 995, а квадратът е само +1,8% спрямо София. Наемът на тристаен в Студентски град е €850 на месец, колкото в целия град.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Три квартала, три различни пазара

Трите квартала се допират, но тристайните в тях са различни неща. В Студентски град са 137 от обявите, две от всеки три в групата, и 77,4% от тях са в сгради от 2010 г. насам или в строеж. В Дървеница апартаментите са най-големи, медиана 113 кв.м. Мусагеница е старият панелен квартал на групата: 55% от обявите там са в блокове отпреди 1990 г., а площта е едва 82 кв.м.

Медиана €/кв.м на тристаен в трите квартала
  • Студентски град
    €2 494/кв.м
  • Дървеница
    €2 457/кв.м
  • Мусагеница
    €3 090/кв.м
  • София
    €2 455/кв.м

Офертни цени от imot.bg, септември 2026.

Подредбата обърква. Най-скъпият квадрат е в панела на Мусагеница, с +23,9% спрямо новото в Студентски град. Обяснението е в размера. Малък стар тристаен от 82 кв.м се продава почти на цената на нов от 109 кв.м, защото хората плащат за брой стаи и за метростанцията в квартала, не за квадрата. Не правете голям извод от това: в Мусагеница намерихме само 20 обяви, а при толкова малко данни една скъпа обява мести медианата с десетки евро.

Години на сградите и отопление

Тристайните по години на сградата, % от обявите
  • преди 1990
  • 1990–2009
  • от 2010
  • в строеж
  • без година
  • Студентски град
    42%36%14%
  • Дървеница
    11%34%23%26%
  • Мусагеница
    55%10%10%25%

204 обяви. „Без година“ са обяви, в които годината не е посочена.

Студентски град няма нито една обява за тристаен в сграда отпреди 1990 г. Кварталът не е нов, просто старият му фонд са главно общежития, а тристайните за продажба идват от сградите, вдигнати по-късно между тях. Това има обратна страна. Новият блок често стои на няколко метра от съседния, така че гледката и светлината се проверяват на място, а не по визуализацията.

Отоплението също се различава. В Студентски град 69,1% от посочилите са с ТЕЦ и 23,5% с газ, в Дървеница газът стига 38,5%, а в Мусагеница е изцяло ТЕЦ. Какво значи това за цената, разказахме в статията за газа и ТЕЦ. За сграда в строеж питайте още на първия разговор дали има договор за присъединяване.

Кварталът на двустайните

Отворете обявите за Студентски град и ще видите повече двустайни, отколкото тристайни: 216 срещу 137. В София като цяло съотношението е обратно. Пазарът тук е направен за отдаване. Двустаен за двама студенти или за млада двойка намира наемател по-лесно от голям семеен апартамент.

€186 хил.медиана на двустаен в Студентски град
€263 хил.медиана на тристаен там
€2 782/кв.мквадратът на двустайния
€2 494/кв.мквадратът на тристайния

За купувача на тристаен това е добра новина. Неговият квадрат е −10,4% спрямо двустайния в същия квартал, защото голямото жилище има по-малко желаещи. Ако сменяте двустаен в квартала с по-голям, разликата между двете медиани е €78 000. Как изглежда същата сметка другаде, показваме в третата стая по квартали.

Наем от €850 и три стаи за съквартиранти

Тристаен в Студентски град се отдава за €850 на месец. Разделен на трима, излиза около €283 на човек. Двустаен върви за около €600, тоест €300 на стая, ако двама го делят. Разликата на стая е малка, а трима съквартиранти се събират и задържат по-трудно от двама.

Брутната доходност е 3,9% в Студентски град, 3,2% в Дървеница и 3,7% в Мусагеница, при 3,9% за града. Студентите не правят квартала по-доходен от средното. Ако мислите за покупка с цел отдаване, вижте тристаена като инвестиция и наемите по квартали.

Наем или покупка на тристаен в Студентски град

Сравнява наема с невъзвратимата част от собствеността: лихвата през първата година, поддръжката и пропуснатия доход от самоучастието. Главницата не е разход, тя остава ваша.

Калкулаторът е за семейство, което вече живее тук под наем. По подразбиране са медианата на квартала и медианният наем, сменете ги с вашите.

Какво се купува с €200, €250 и €300 хиляди

Тристайни в трите квартала по цена, хил. €
0
до 150
7
150–200
66
200–250
79
250–300
34
300–400
18
над 400

204 обяви в групата.

Под €200 хил. в групата има едва 7 обяви, под €150 хил. нито една. Петте най-евтини тристайни изглеждат така:

  • Студентски град: 95 кв.м за €185 250 (€1 950/кв.м), етаж 2 от 9, сграда от 2025 г.
  • Мусагеница: 83 кв.м за €187 000 (€2 253/кв.м), етаж 1 от 8, сграда от 1970 г.
  • Мусагеница: 67 кв.м за €190 000 (€2 836/кв.м), етаж 3 от 4, без година в обявата
  • Дървеница: 67 кв.м за €190 000 (€2 836/кв.м), етаж 3 от 4, сграда от 2010 г.
  • Дървеница: 98 кв.м за €195 000 (€1 990/кв.м), етаж 1 от 6, сграда от 2025 г.

Най-евтиният е 95 кв.м в Студентски град за €185 250, с квадрат −21,8% спрямо медианата на квартала. Такава разлика има причина, която трябва да намерите преди оглед: грешка в площта, тежест, договор с условия. Как се чете прекалено ниската цена, обяснихме в статията за твърде евтиния тристаен.

Масовата зона е €250–300 хил. с 79 обяви. Двадесетте процента най-евтини тристайни в Студентски град са под €232 хил., горните двадесет са над €324 000. При медианната цена, 80% кредит, 2,7% лихва и 30 години вноската е около €853.

Вечерта в квартала и кой живее във входа

OpenStreetMap отбелязва 7 висши училища в Студентски град, 19 кафенета и 23 спортни обекта. Вечерта тук започва късно. За семейство с малко дете въпросът не е дали има шум, а на колко метра е от прозореца на детската стая.

Отделно идва входът. В новата сграда част от апартаментите ще се отдават и наемателите ще се сменят. Попитайте управителя на етажната собственост колко жилища са под наем и колко редовно се плаща таксата. За заведенията и шума по квартали вижте кафенетата, баровете и шума.

Оглед на тристаен в Студентски град

0 / 7

Коя част за какъв купувач

Студентски град

Ново строителство, 109 кв.м, медиана €263 000. За купувач, който иска нова сграда и не се притеснява от оживената улица.

Дървеница

Най-големите апартаменти (113 кв.м) при квадрат €2 457/кв.м и метро наблизо. По OpenStreetMap с най-малко заведения от трите части.

Мусагеница

Стари блокове, 82 кв.м и метростанция в квартала. За купувач, на когото броят стаи е по-важен от площта.

По OpenStreetMap в Студентски град има 2 училища и 6 детски градини, в Мусагеница 4 училища. Картата не е пълна и нула там понякога значи неотбелязан обект, затова проверете на място. Ако групата не ви пасва, погледнете съседите: кв. Малинова долина с отделния си анализ, кв. Младост 1 и кв. Дианабад, за който има сравнение в тристаен в Изгрев, Изток и Дианабад.

Ако искате подбор на обяви в една от трите части, опишете бюджета и броя хора в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен в Студентски град и съседите

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Студентски град и съседите

Цена близо до средната за София, ново строителство и по-евтин квадрат от двустайния. Слабото място е вечерният шум и входове с много наематели.

  • Цена спрямо града★★★★★

    Квадратът е +1,8% спрямо медианата на София.

  • Ново строителство★★★★★

    77,4% от тристайните в Студентски град са в сгради от 2010 г. насам или в строеж.

  • Наемен пазар★★★★★

    Наем €850, търсенето е постоянно, но доходността е колкото средната.

  • Тишина вечер★★★★★

    Заведенията и студентският ритъм се усещат в централната част.

  • Училища и градини★★★★★

    По OSM само 2 училища в Студентски град; повече има в Мусагеница.

  • Транспорт★★★★★

    Метро в Мусагеница и Дървеница, в самия Студентски град зависи от сградата.

Предимства

  • Тристайният е по-евтин на квадрат от двустайния
  • Много ново строителство
  • Лесно отдаване при нужда

Слабости

  • Шум вечер в централната част
  • Много наематели във входовете
  • Малко данни за Мусагеница

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Кои документи да поискате
  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Без такса и без договор
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Студентски град?

Медианата е €263 000 при 109 кв.м, или €2 494/кв.м. Двадесетте процента най-евтини са под €232 хил., а горните двадесет над €324 000.

Кое е по-евтино: Студентски град, Дървеница или Мусагеница?

На квадрат Дървеница (€2 457/кв.м) и Студентски град (€2 494/кв.м) са близо, а Мусагеница е най-скъпа (€3 090/кв.м). Като цяла сума трите медиани са между €263 хил. и €284 000.

Има ли стари панелни тристайни в Студентски град?

В извадката ни нито един тристаен в Студентски град не е в сграда отпреди 1990 г. Стари блокове с тристайни има в Мусагеница и отчасти в Дървеница.

Колко е наемът на тристаен в Студентски град?

Медианата е €850 на месец, около €283 на човек при трима съквартиранти. Двустаен се дава за около €600.

Изгодно ли е да купя тристаен в Студентски град за отдаване?

Брутната доходност е 3,9%, почти колкото средната за града. Не е по-висока заради студентите. Това е ориентир от обявите, не инвестиционен съвет.

Шумно ли е за семейство с деца?

Зависи от улицата и от посоката на спалните. В квартала OpenStreetMap отбелязва 19 кафенета и 7 висши училища. Направете вечерен оглед, преди да дадете капаро.

Защо двустайните в Студентски град са повече от тристайните?

Най-вероятно защото пазарът е за отдаване и малкият апартамент се дава по-лесно. В извадката са 216 двустайни срещу 137 тристайни, а квадратът на тристайния е −10,4% спрямо двустайния.

Има ли метро в Студентски град?

Мусагеница има станция, Дървеница е до линията М1/М4, а OpenStreetMap отбелязва вход и в границите на Студентски град. Измерете пеша разстоянието от конкретната сграда.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен